Berliner Immobiliengespräch SPEZIAL

Entscheidung zum Berliner Mietendeckel ist gefallen  – Alles was Sie jetzt wissen müssen

Kein Thema polarisierte auf dem Berliner Immobilienmarkt in der letzten Zeit so stark wie der Mietendeckel. Die Ungewissheit über die rechtmäßige Gültigkeit und den Ausgang des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht bot Stoff für zahlreiche Diskussionen. Nun ist die Entscheidung gefallen. Am 15. April 2021 hat das Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin für nichtig erklärt (siehe → Pressemitteilung).

Passend dazu haben wir uns erneut als Experten den bekannten Berliner Rechtsanwalt Herrn Tobias Scheidacker eingeladen. Er nimmt für Sie Stellung zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs und informiert Sie darüber, was diese für Sie bedeutet und wie Sie sich nun am besten verhalten. Mehr Informationen zu Tobias Scheidacker finden Sie auf der → Webseite und auf seinem Blog unter → Immobilien und Recht.

Zusammenfassung des Gesprächs:

Haben wir eine finale Entscheidung zum Mietendeckel?

Ja, die Entscheidung ist abschließend. Das Bundesverfassungsgericht ist die erste und letzte Instanz in diesem Zusammenhang. Es wurde allerdings nicht bezüglich des Inhalts entschieden, sondern lediglich ob das Land Berlin formal so ein Gesetz verfassen darf oder nicht. Die Stellungnahmen seitens der Politik, vor allem aus dem linken Spektrum, deuten an, dass nun aber auf Bundesebene versucht werden wird den Mietendeckel durchzusetzen.

Kann ich nun die Miete wieder bis zum Mietspiegel erhöhen?

Hier kommt es darauf an, wie die Ausgangslage ist. Erst einmal ist es wichtig, was für ein Mietvertrag vorliegt. Ist es ein Nettokalt-Vertrag, sind Zuschläge enthalten, handelt es sich um einen Staffelmietvertrag, etc.? Dazu ist es wichtig, wie mit dem Mieter bezüglich der Mietendeckelsituation kommuniziert wurde.

So verhalten Sie sich als Mieter:

Wurden Sie von Ihrer Hausverwaltung oder Ihrem/Ihrer Vermieter/-in im Zusammenhang mit dem Mietendeckel informiert, dass die Miete temporär gesenkt wird und sie die entstandene Differenz zwischen Mietendeckelmiete und Vertragsmiete („Schattenmiete“) bitte zurücklegen sollen?

Dann könnten Sie proaktiv bei Ihrer Verwaltung oder Ihrem/Ihrer Vermieter/-in anfragen, wie hoch die Mietrückstände sind oder die Rückstände selbst ausrechnen und proaktiv an die Hausverwaltung oder den/die Vermieter/-in überweisen.

Wenn Ihnen von Ihrem Vertragspartner nicht signalisiert wurde, dass es in Ordnung ist weniger zu zahlen, muss Ihnen bewusst sein, dass Sie aktuell in einem, möglicherweise Kündigungsrelevanten Mietrückstand sind. Rückstände sind kündigungsrelevant sobald Sie höher als eine Monatsmiete sind.

An dieser Stelle empfehlen wir beiden Seiten, sowohl Mietern, als auch Vermietern, auf Deeskalation zu setzen, miteinander zu sprechen und soweit es geht aufeinander einzugehen.

Wie lang hat der Mieter Zeit die Mietrückstände auszugleichen?

Bis zur Kündigung, eine Aufforderung ist hier nicht nötig, außer es wurde im Vorhinein kommuniziert, dass bei einer Änderung des Mietpreises der Mieter explizit informiert wird.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist nicht verpflichtet den Mieter über die Gerichtsentscheidung zu informieren.

Was passiert nun bei Neuvermietungen?

Bis Ende April gilt aktuell noch der Mietspiegel von 2019, der Mietspiegel für 2021 wird im Mai veröffentlicht, dabei handelt es sich jedoch nicht um einen qualifizierten Mietspiegel. Sollten Sie diesbezüglich nähere Informationen benötigen, melden Sie sich bitte direkt bei Herrn Scheidacker.

Wer erstattet mir die zusätzlichen Kosten durch den Mietendeckel?

Das ist der Punkt, an dem man fragen könnte, ob an dieser Stelle nicht das Land Berlin haften muss. Wir haben hier eine hohe Summe an nutzlosem Mehraufwand, der nicht reparierbar ist. Einige namenhafte Juristen haben sich schon zu diesem Thema geäußert mit dem Tenor, dass keiner aktuell einen Ansatzpunkt für eine solche Haftung sieht.

Probleme mit der Bezuschussung vom Senat für Mieter in Härtefällen

Bezüglich der Bezuschussung ist es wichtig zu beachten wie lange die Auszahlung dieser dauern kann. Größere Wohnungsunternehmen haben vielleicht die Möglichkeit auch länger auf die ausstehenden Mietzahlungen zu warten, aber vor allem bei Privatvermietern hält sich diese Geduld in Grenzen. Viele von ihnen sind auf die Zahlungen angewiesen, auf die sich ihre Finanzierung aufbaut. Sie werden demzufolge nicht lange auf das Geld warten können und eher die Mieter kündigen, um nicht selbst in finanzielle Problemsituationen zu geraten.

Was ist zu tun, wenn Mieter die Rückstände nicht ausgleichen können?

Die Endkonsequenz ist, dass die Mietverträge gekündigt werden und die Mieter ihre Wohnungen verlieren.

Auswirkungen für Investoren

Achim Amann: Das Vertrauen der Investoren in den Berliner Immobilienmarkt wurde durch die Mietendeckelsituation stark gestört. Viele befürchten, dass der Mietendeckel auf Bundesebene durchgesetzt werden könnte und warten demzufolge erst einmal die Bundestagswahl in diesem Jahr ab, bevor sie weitere Investitionen tätigen. Aber auch darüber hinaus herrscht Zurückhaltung, da Immobilien ein langfristiges Investment darstellen und der Mietendeckel in Deutschland auch nach der kommenden Legislaturperiode wieder ein Thema sein könnte.

Erwartete Reaktionen des Berliner Senats

Bezüglich des Mietendeckels hieß es seitens der Berliner Regierung, dass, wenn der Mietendeckel für ungültig erklärt werden würde, man anderweitig versuchen wird, den Mietwohnungsmarkt gesetzlich zu regulieren. Da gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die sich teilweise auch in letzter Zeit schon angedeutet haben. Einerseits haben wir die Ausweitung der Milieuschutzgebiete mit einer Vorbereitung auf Gutachtenbasis, die von namenhaften Juristen für zweifelhaft gehalten wird. Wir haben auch die Problematik der Berliner Bauordnung mit einer möglichen Verschärfung energetischer Vorschriften für Gebäude. Wir haben die Diskussion bezüglich einer möglichen Umlage der CO2 Steuer auf Mieter und Eingrenzung der Umlagemöglichkeiten von Kosten in diesem Zusammenhang. Ich denke, dass das Land Berlin definitiv auch Absatz der Mietpreisregulierung Möglichkeiten hat, das Investieren in den Immobilienmarkt der Stadt unattraktiv zu machen.

Achim Amann: Das ist auch aus meiner Sicht ein Problem. Letzten Endes unterstützen wir in unserem Job Investoren dabei, in den Berliner Immobilienmarkt zu investieren. Und was machen diese Investoren? Sie schaffen neuen Wohnraum. Das was aus meiner Sicht hier die Lösung wäre, ist der Neubau. Schön wäre es, wenn der Senat den Genossenschaften Bauland zur Verfügung stellt und dort ohne politischen Einfluss Wohnraum geschaffen werden kann. Ich kann in diesem Zusammenhang nur wieder betonen: Machen Sie sich unabhängig von solchen politischen Einflüssen, in dem Sie Wohnraum als Eigentum erwerben, informieren Sie sich über Möglichkeiten des Erwerbs ihrer Mietwohnung.

Welche Experten sollte man als Kapitalanleger jährlich für Informationen kontaktieren?

Kontaktieren Sie jährlich Ihren Steuerberater, lassen Sie gegebenenfalls Ihre Mietverträge anwaltlich prüfen und kontaktieren Sie Makler bezüglich einer regelmäßigen Einwertung (https://blacklabelimmobilien.de/immobilie-verkaufen/immobilienbewertung/) Ihrer Immobilie. Und am wichtigsten ist es, eine gute Hausverwaltung (https://blacklabelimmobilien.de/vermietung-verwaltung/) zu suchen, die ihre Interessen vertritt und mit Ihnen kommuniziert.