Verkauf von Immobilien an Ausländer – Wie geht das?

Immer mehr Menschen kontaktieren uns, wenn es um den Verkauf von deutschen Immobilien an Käufer aus dem Ausland geht.

Welche Art von Immobilien kaufen Ausländer? Warum kaufen Ausländer deutsche Immobilien? Wo kaufen Chinesen, Italiener, Spanier, Engländer, Amerikaner? Wo kaufen Südafrikaner, Franzosen, Schweden, Japaner? Welche Renditerwartungen haben ausländischen Immobilienkäufer? Wie funktioniert die Finanzierung von Ausländern? Wie eröffnen Ausländer Bankkonten in Deutschland, um eine Immobilie zu kaufen bzw. die Mieteinnahmen zu erhalten?

Welche Risiken sollte der deutsche Verkäufer kennen, wenn Ausländer kaufen? Habe ich besondere Haftungsrisiken, wenn Ausländer kaufen? Zahlen Ausländer mehr als Deutsche Käufer? Was gibt es für Unterschiede in der Abwicklung nach dem Notartermin, wenn Ausländer kaufen?

Diese und weitere Fragen sind ganz typisch, gerade wenn Sie als Privatperson an Ausländer verkaufen wollen. In jedem Fall sollten Sie hier nicht unbedarft an die Sache rangehen und die Bonität der Käufer vorher prüfen lassen. Wir arbeiten zum Beispiel nur mit spezialisierten Anwaltskanzleien zusammen, die sich auf den Verkauf von Immobilien an eben diese Kunden spezialisiert haben. Dazu gilt es eine klare Struktur mit Prozessen zu implementieren, um die Besonderheiten korrekt abzudecken. Sie haben z. B. besondere Geldwäscheanforderungen zu erfüllen und Anwälte und Notare formulieren Verträge in Deutsch und einer weiteren Sprache.

Je nachdem wo sich ihre Immobilie in Deutschland befindet, werden Sie feststellen, dass Sie sogar ohne eine persönliche vor Ort Besichtigung des eigentlichen Käufers im Ausland Ihre Immobilie verkaufen können.

  • Wie finde ich den richtigen Immobilien Experten, der sich mit Ausländern auskennt?

    Sie sind Eigentümer und wollen erfahren, ob es Ausländer gibt, die Ihre Immobilie kaufen wollen? Dann brauchen Sie nicht zu verreisen, sondern kontaktieren einen Immobilienmakler, der sich auf Ausländer spezialisiert hat. Diesen finden Sie in Ihrer Stadt über die klassischen Suchmaschinen oder durch Empfehlungen. Sie können auch Anwälte und Notar fragen, die mit internationalen Kunden arbeiten und um Empfehlungen bitten. Wir raten davon ab, hier auf eigene Faust ohne Experten loszumarschieren. Gute Experten erkennen Sie oftmals schon an der Mehrsprachigkeit der Mitarbeiter, der Größe des Unternehmens und den Referenzen. Auch sind internationale Büros und Partnerstandorte für Sie als Verkäufer von Vorteil.

  • In welchen Teilen der Welt könnten meine internationalen Käufer leben und wie finde ich die Käufer?

    Ausländer sind nicht gleich Ausländer. Es gibt eine Vielzahl von „Ausländern“, die bereits in Deutschland wohnen, aber nicht sehr gut Deutsch sprechen und in Englisch oder einer anderen Sprache ihren Alltag leben. Diese Zielgruppen sprechen Sie eventuell schon mit der klassischen Vermarktung auf deutschen Maklerseiten oder via der klassischen Immobilienportale an, sofern Sie hier in Englisch inserieren oder zweisprachig unterwegs sind. Kommt Ihre Wohnung oder Haus für diese Personen infrage? Oder kommt es auch für Menschen infrage, die nicht in Deutschland leben? Für den Fall, dass Ihre Zielgruppe nicht in Deutschland lebt, kann es durchaus sein, dass Sie im Ausland inserieren sollten oder mit einem Immobilienmakler, der über die Expertise und das Netzwerk in den Zielländern verfügt.

  • Was interessiert meine Zielgruppe an Ihrer Immobilie? Spreche ich Kapitalanleger an oder Eigennutzer?

    Welches Problem löst Ihre Immobilie? Ist Ihre Etagenwohnung oder Einfamilienhaus für Eigennutzer interessant oder nicht? Ist es für Mieter interessant und welche Marktmiete ist realistisch? Wie hoch sind die Nebenkosten?

    Kommen Kapitalanleger infrage?

    Faustregel: Je höher die Nettomiete im Vergleich zum Kaufpreis, desto eher kommen Kapitalanleger infrage. Kapitalanleger müssen nicht vor Ort sein, sondern können in einer anderen Stadt oder in einem anderen Land leben. Je mehr also Ihre Immobilie Kapitalanleger anspricht, desto höher ist die Chance, dass es auch internationale Käufer gibt. Diese finden Sie mit klaren Rendite-Ansprachen. Rendite-Ansprachen an internationale Immobilienkäufer sind oftmals anders geartet als deutsche Kunden. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Ausländer in Deutschland eine niedrigere Rendite von ca. 2-3 % pro Jahr akzeptieren, da Deutsche Immobilien historisch als sehr stabil gelten und Mieter in Deutschland ihre Miete auch wirklich on time zahlen. Für Ausländer sind Neubauten mit Abstand beliebter als Altbauten, da hier Marktmieten erzielt werden und es viel weniger Aufwand gibt, die Objekte instand zu halten.

    Kommen Eigennutzer infrage?

    Leben Sie in einer Stadt mit vielen internationalen Bewohnern wie zum Beispiel in Berlin, in Frankfurt, in Düsseldorf oder in München oder Hamburg? Welche Kulturen und Sprachen gibt es in Ihrer Stadt? Gibt es internationale Schulen, Kindergärten, Universitäten? Wenn ja, werden Sie auch in Deutschland viele Ausländer finden, die Ihre Immobilie kaufen wollen. Ideal sind hier klassische Familienwohnungen, aber auch kleine Apartments in zentralen Lagen oder in Campusnähe.

  • Wie finden internationale Käufer Ihre Wohnung oder Ihr Haus?

    Wenn Sie keine Kapitalanleger ansprechen wollen, z. B. bei einer sehr hochpreisigen Dachgeschosswohnung, einem besonderen Loft oder einer Villa, erreichen Sie die Kunden überwiegend nicht über klassische Anzeigen in den Immobilienportalen, sondern über persönliche Netzwerke von Maklern. Je hochpreisiger und besonders Ihr Angebot ist, desto mehr internationale Käufer gibt es. Gerade „Sammlerstücke“ wie Neubauprojekte von bekannten Architekten (Daniel Liebeskind in Berlin), Ikonischen Gebäuden wie das Ensemble um den Strausberger Platz in Berlin, Ku´damm Adressen, Hochhäuser … sind besonders gefragt. Gute Makler kooperieren mit anderen Maklern und so gibt es ein großes Netzwerk, in dem sich die Makler sowohl Objekte als auch Kunden teilen.

    Wenn Sie Kapitalanleger ansprechen wollen, sollten Sie hier direkte Maklerkontakte haben, die sich auf internationale Kapitalanleger spezialisiert haben. Deren Kunden kaufen sehr gerne Neubauprojekte von Bauträgern, auch gerne im Wiederverkauf nach Fertigstellung in guten bis sehr guten Lagen bei Renditen von derzeit 2-3 % pro Jahr. Auch kernsanierte Altbauwohnungen sind gefragt, sofern die marktkonforme Vermietung erlaubt ist. Renditeerwartungen können sich aber beim weiteren Anstieg der Zinsen nach oben verändern. Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen weiter steigen, sollten Sie also nicht mit dem geplanten Verkauf an diese Zielgruppe allzu lange warten.

  • Wie entscheidet sich ein internationaler Kunde?

    Internationale Kapitalanleger und Kapitalanlegerinnen „vertrauen“ ihren Beratern und Maklern deutlich mehr als viele deutsche Käufer es tun. Denn Ausländer kaufen nicht nur die Wohnung, sondern vermieten diese auch über ihren Real Estate Broker oder Agent. Sie erwarten einen anderen Service und die Einhaltung der Versprechen. Objektbeschreibungen und „Zusagen“ sprechen sich nun mal in der Community der internationalen Kunden sehr schnell herum und schwarze Schafe verlieren schnell Marktanteile und Netzwerke. Das wissen gute Makler natürlich und können bei guter Reputation und Full Service Package auch sehr schnell viele einzelne Wohnungen an viele Käufer en block verkaufen. Siehe auch: https://www.youtube.com/watch?v=fLywicXQo9A)
    Es zählt besonders die Persönlichkeit des Maklers und seine unternehmerischen Werte.

  • Woher weiß ich, dass der internationale Käufer wirklich das Geld hat?

    Der Makler wird Ihnen den Kapitalnachweis liefern und oftmals auch zusätzlich mit einem internationalen Anwalt für Immobilienrecht arbeiten. Dieser wird vor der Beurkundung des Kaufvertrags oftmals eine Anzahlung des Kaufpreises auf ein Anderkonto durch den Käufer erhalten, welches die Kaufnebenkosten – also Steuern, Anwaltshonorare, Maklergebühren und sonstige Kosten – abdeckt. Auch wird der professionelle Makler mit einem internationalen Immobiliendarlehensvermittler kooperieren, der die Bonität des Kunden vor Kauf prüft, die Zusage eines deutschen Bankinstituts oder Darlehensgebers einholt und diese dem Verkäufer zur Verfügung stellt.

  • Wieviel Eigenkapital muss der internationale Käufer mitbringen?

    Er muss fast immer mehr Geld mitbringen als der deutsche Käufer. Da die ausländischen Käufer bis auf die zu erwerbende Wohnung oder Haus keine weiteren Sicherheiten in Deutschland der Bank anbieten können, schlägt sich das in der Höhe der Anzahlung und in der Höhe der Monatsrate wieder. Aktuell sprechen wir von ca. 20-40% des Kaufpreises als Anzahlung (bei uns eher Eigenkapital genannt) plus die Kaufnebenkosten von ca. 10-12% des Kaufpreises. Sie haben also als Verkäufer einen im Vergleich zum Deutschen Kunden sehr kapitalstarken Käufer.

  • Warum kaufen Ausländer in Deutschland, wenn diese mehr Kapital mitbringen müssen und oftmals auch höhere Zinsen zahlen?

    Aus internationaler Sicht sieht der deutsche Immobilienmarkt viel stabiler und werthaltiger aus als viele andere Immobilienmärkte. Unser Markt ist im internationalen Vergleich streng reguliert durch:

    • Mietpreisbremse
    • Mieterrechte allgemein
    • Kaufpreisfinanzierung langfristig mit fixen Darlehensraten
    • klare Kaufpreisraten
    • sichere Abwicklungen über Notariate
    • geklärte Eigentumsverhältnisse
    • klare Wohneigentumsgemeinschaften mit logischen Rechten und Pflichten
    • relativ niedrige Halte- und Verkaufssteuern sofern keine Spekulation vorliegt, etc.

    Die Renditen auf die Mieten sind dafür sehr gering. Deutschland gilt also als sicherer Hafen für Kapitalanleger, aber auch für Eigennutzer. Im Ausland, gerade in Regionen, in denen es keine echten Freiheitsrechte und sichere Eigentumsverhältnisse oder sehr stark schwankende Immobilienwerte gibt (oftmals hängen diese Dinge zusammen) gilt es also nicht nur auf Kapitalvermehrung zu setzen, sondern auf Kapitalsicherung. Deutsche Wohnungen und Häuser sind sowas wie ein modernes Sparbuch für viele Menschen, nicht nur für uns Einheimische. Gerade für normale Privatpersonen ist das relevant.

  • Was passiert nach dem Notartermin mit einem internationalen Käufer?

    Makler, Anwälte und weitere Berater des internationalen Käufers begleitet die Kaufabwicklung intensiver als bei einem deutschen Käufer. Das bedeutet, es gibt ein eigenes deutsches Bankkonto für die Transaktion, einen deutschen Ansprechpartner und eine deutsche Zustelladresse. Auch nach der Aufforderung des Notariats den Kaufpreis zu zahlen (oftmals geht diese an einen deutschen Anwalt) und Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer kommt ein lokaler Bevollmächtigter und übernimmt das Eigentum.

  • Welche Risiken sollten Verkäufer kennen?

    Die Person des Käufers muss klar identifiziert sein, besonders wenn dieser nicht persönlich vor Ort besichtigt hat. Kauft also eine Person, die Sie nicht kennen, muss der Makler und/oder der Anwalt des Käufers den Käufer persönlich identifiziert haben. Dies kann der Makler oder Anwalt auch über einen Notar im Ausland plus Apostille oder einen deutschen Konsulats- oder Botschaftsangestellten im Heimatland des Käufers nachweisen.

    Es gelten besondere Geldwäscheanforderungen für Makler, aber auch für Privatverkäufer. Es muss klar sein, woher das Geld für den Kauf kommt und ob der Käufer und spätere Eigentümer im Grundbuch der tatsächlich wirtschaftlich Berechtigte ist. Auch muss klar sein, dass der Käufer auf eigenen Willen handelt und den Anwalt notariell bevollmächtigt hat bzw. den Kauf notariell nachgenehmigt hat. Kauft der Käufer über eine deutsche oder ausländische Gesellschaft, gilt das Gleiche. Es muss klar sein, welche natürliche Person hinter der oder den Gesellschaften steckt.

  • Zahlen Ausländer höhere Kaufpreise als Deutsche?

    Ganz klar nein. Ausländer kaufen entweder nach Renditezahlen und Lage der Immobilie oder aus der Emotion heraus. Das trifft auch auf deutsche Kunden zu. Es gibt nur deutlich mehr Ausländer als Inländer und die Interessen der Ausländer sind andere, wie z. B. Sicherung von Kapital, Kaufkraft, Renteneinkünften und Kapitalvermehrung. Somit ist die Chance deutlich höher, dass Sie einen Käufer im Ausland finden, der die Immobilie höher bewertet als ein Deutscher.

    Gerade wenn man die letzten 10 – 15 Jahre betrachtet: Deutsche hatten oft gedacht, der Preis sei zu hoch, während die Ausländer die Immobilien kauften. Jahre später kauften dann Deutsche die Immobilien zu einem viel höheren Kaufpreis eben diesen Ausländern wieder ab.

  • Fazit:

    Es ist oftmals deutlich einfacher, mit einem Experten eine Immobilie an Ausländer zu verkaufen als die Meisten denken. Wichtig sind Erfahrung und etablierte Prozesse der handelnden Personen und das Vermeiden von Risiken. Sie haben als Verkäufer deutlich mehr Chancen in kürzerer Zeit mehr Käufer anzusprechen und somit steigert sich die Chance auf einen erfolgreichen Kaufabschluss für Sie. Befindet sich Ihre Wohnung in einer größeren oder auch im Ausland bekannten deutschen Stadt, oder haben Sie eine besondere Immobilie? Rechnet sich die Wohnung als Kapitalanlage? Dann sollten Sie einen internationalen Immobilienmakler konsultieren und sich beraten lassen.

    Sie sind Profiverkäufer oder Privatverkäufer und wollen an Ausländer Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen? Dann sollten Sie mit RA Volker Mauch, Partner bei VPMK Kontakt aufnehmen. Seine Kanzlei hat schon +1000 Immobilienverkäufe an Ausländer betreut und kennt sich neben dem Immobilienrecht auch mit Steuern für Ausländer und Einwanderungsrecht aus. In diesem Video vom Mai 2022 erläutern wir Ihnen, wie wir für deutsche Bauträger Immobilien an Ausländer verkaufen.

    Egal wie groß oder klein die Immobilie ist, die Sie verkaufen wollen, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Mit unserer jahrelangen Erfahrung auf dem internationen Immobilienmarkt und ca. 50 verkauften Einheiten an Ausländer pro Jahr sind wir ein sicherer Partner für alle Immobilienangelegenheiten im In- und Ausland.

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