Im Fokus: Individuelle Kaufkraft und optimale Finanzierungsoptionen für Immobilienkäufer 2023

46. Berliner Immobiliengespräch

Wann: 8. August 2023, 19:00 Uhr via Zoom
Experte: Michael Keller, Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit
bei Dr. Klein in Berlin Steglitz-Zehlendorf » zur Webseite

Auszug aus dem Gespräch:

Wann hast du mit der Arbeit im Finanzierungsbereich begonnen?

Michael Keller: Im Jahr 1979 startete meine Karriere in einer Bank, geprägt von Schreibmaschinen und Zinssätzen von 12,5%. 1991 wurde ich selbstständig. Seit 2003 betreue ich Büros für Dr. Klein, einen der führenden Online-Anbieter und Global Player im Bereich der Immobilienfinanzierung. Meine Laufbahn zeigt die rasante Entwicklung der Finanzbranche, von der Ära der Schreibmaschinen bis zur heutigen Digitalisierung.

Wie viele Immobilien du in deinem Leben schon finanziert hast?

Michael Keller: Jährlich bringen wir etwa 1.000 bis 1.200 Kunden auf den Weg und decken dabei nicht nur das traditionelle Geschäft ab. Wir kümmern uns auch um spezielle Anforderungen, etwa englischsprachige Kunden oder Personen mit Blue-Card oder befristeter Aufenthaltserlaubnis. Alle Herausforderungen, die im Google-Ranking kritisch sind, lösen wir gerne.

Wie stellt sich der aktuelle Immobilienmarkt dar?

Achim Amann: Du kennst den Immobilienmarkt seit 1991. Viele Neulinge kennen nur 1% Zinsen und stetig steigende Immobilienpreise. Als Makler wurden wir belächelt, als wir von durchschnittlichen Wertsteigerungen von 3-5% sprachen, statt von 10-15%. Mittlerweile erleben wir Marktrückgänge von minus 10 bis minus 15% im Vergleich zum Spitzenjahr Ende 2020/Anfang 2021. Solche Zyklen hast du schon öfter erlebt.

Michael Keller: Die gegenwärtige Situation im Immobilienmarkt lässt sich als spannend charakterisieren. Unter dem Motto "Es ist Zeit für Mutige!" sollte die Lage mutig, aber realistisch betrachtet werden. Tatsache ist, dass der Wohnungsbau nicht mit dem Bedarf Schritt hält. Insbesondere in Berlin verzeichnet man einen anhaltenden Zuzug und gleichzeitig steigende Mietpreise in bemerkenswertem Ausmaß. Trotz dieser Faktoren führen die aktuell gestiegenen Zinssätze zu einer gewissen Zurückhaltung unter den potenziellen Käufern. Viele Menschen sind verunsichert und fragen sich, ob sie sich in dieser Lage eine Immobilie leisten können.

Diese Verunsicherung besteht, jedoch ist jetzt der Zeitpunkt, in Ruhe eine geeignete Immobilie zu suchen. Die grundlegende Wohnraumsituation, insbesondere in Berlin und im direkten Umland, wird sich voraussichtlich nicht verbessern. Es besteht ein klarer Bedarf an Wohnraum, und es ist offensichtlich, dass die Politik derzeit nicht in der Lage ist, eine Lösung für dieses Problem zu finden.

Gibt es Dinge, wie wir den Markt direkt beeinflussen können?

Achim Amann: Wir arbeiten beide im Immobiliengeschäft: Du kümmerst dich um die Finanzierung, und ich suche passende Verkäufer. Was können wir deiner Meinung nach konkret verbessern?

Michael Keller: Erstens müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Erwartungen anpassen. Verkäufer können nicht mehr die Preise von 2021 erwarten, während Käufer bereit sein müssen, etwa 30-32% ihres Netto-Einkommens für Zins und Tilgung aufzubringen, statt der bisherigen 20-22%. Beide Parteien müssen also Kompromisse eingehen.

Zweitens ist Marktkenntnis entscheidend. Man muss den Markt verstehen und bei der richtigen Immobilie den Mut haben, den nächsten Schritt zu machen.

Achim Amann:  Die Preise fallen, heißt es da draußen. Jetzt höre ich auch wiederum, die Preise steigen. Du hast ja schon viele Marktveränderungen erlebt. Was würdest du denn sagen?

Michael Keller: Die aktuelle Marktsituation zeichnet sich durch leicht fallende Preise aus, verursacht durch ein vorübergehend höheres Angebot und geringere Nachfrage. Ich rechne jedoch mit einer Trendumkehr in den nächsten zwölf Monaten. Die Unsicherheit, die wir noch im Januar und Februar spürten, scheint nachzulassen. Das zeigt sich anhand vermehrter Finanzierungsanfragen und konkreten Kaufinteressen. Ein illustratives Beispiel: Ein Kunde rief mich am Sonntag an und teilte mit, dass er sich in einem Bieterwettbewerb um eine Eigentumswohnung befand. Er und drei weitere Interessenten wollten die gleiche Wohnung kaufen, was den Wettbewerbsdruck unterstreicht.

Parallel dazu erwarte ich in Kürze eine erneute Förderung des Wohnungsbaus, ähnlich wie sie in Brandenburg bereits existiert. Dies wird insbesondere jungen Familien mit Kindern den Erwerb von Immobilien in Berlin erleichtern.

Wir haben tatsächlich eine kleine Wette am Laufen bezüglich der Entwicklung der Zinsen.

Achim Amann: Du bist der Ansicht, dass die Zinsen bald wieder sinken werden, während ich glaube, dass sie kurzfristig nicht fallen werden.
Michael Keller: Ich bin der festen Überzeugung, dass die Zinsen im Jahr 2024 moderat sinken. Diese Ansicht stützt sich auf aktuelle wirtschaftliche Daten, die eine Schwäche der deutschen Wirtschaft aufzeigen. Um diese zu beleben und angesichts unserer Exportorientierung könnte eine Abschwächung des Euro erforderlich sein. Ein Weg, dies zu erreichen, könnte über leichte Zinssenkungen führen. Auch wenn ich nicht davon ausgehe, dass wir die Zinssätze von 0,5% oder 0,34% aus dem Jahr 2021 wiedersehen, halte ich es für wahrscheinlich, dass die Zinssätze im Zehnjahresbereich 2024 unter 3% liegen.

Zum aktuellen Stand: Die Zinssätze variieren zwischen 3,6% und 4,3%.

Was bedeutet das für Käufer und auch für Verkäufer?

Achim Amann: Für Käufer und Verkäufer hat die Zinsentwicklung unterschiedliche Konsequenzen.

Käufer: Wenn die Zinsen sinken, tendieren die Immobilienpreise dazu, wieder zu steigen. Ein häufiger Irrtum, den wir als Immobilienmakler oft hören, ist die Vorstellung, mit dem Kauf warten zu müssen, bis die Preise oder die Zinsen fallen. In dem verlinkten YouTube-Video wird dieses Thema vertieft. Wichtig ist es, den Trend zu erkennen. Falls die Zinsen im nächsten Jahr sinken, ist ein rascher Anstieg der Preise zu erwarten.

Verkäufer: Ein fallender Zinssatz könnte der ideale Zeitpunkt sein, um höhere Preise für Immobilien zu erzielen, da die Nachfrage voraussichtlich ansteigen wird.

Zur aktuellen Lage: Der Hauptgrund für den Preisrückgang in den letzten 12 bis 18 Monaten war der schnelle Zinsanstieg von unter 1% auf etwa 4%. Aktuell erleben wir einen wieder anziehenden Markt. Stand heute, 23. August, haben wir so viele Anfragen wie noch nie, bis zu 500 pro Woche. Besonders bemerkenswert ist, dass die Anfragen nun hauptsächlich von Käufern mit guter Bonität kommen, die zuvor eher zögerlich waren und den Markt genau beobachtet haben.

Was sollten wir über Bausparen wissen?

Michael Keller:
Bausparen wird traditionell als ein Zinssicherungsinstrument betrachtet. Es ist im Wesentlichen eine Wette darauf, dass die Zinsen in der Zukunft steigen werden. Während der Ansparphase sind die Renditen jedoch oft sehr gering, oft nur 0,5 bis 1 Prozent. Angesichts der aktuellen Marktsituation, in der die Zinsunterschiede für langfristige Finanzierungen minimal sind, stellt sich die Frage nach der Sinnhaftigkeit von Bausparverträgen. In Zeiten, in denen die Zinsen für 10, 15 oder sogar 20 Jahre nahezu identisch sind, bietet ein Bausparvertrag wenig Flexibilität.

Für Kunden, die ihre finanziellen Optionen offenhalten möchten – etwa durch Sonderkündigungsrechte oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen – sind alternative Finanzierungsmodelle oft attraktiver. Darüber hinaus bieten viele Kredite bereits langfristige Zinssicherheit, sodass der spezifische Vorteil eines Bausparvertrags weniger ins Gewicht fällt.

Dank des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Kreditnehmer zudem das Recht, nach 10 Jahren kostenfrei aus der Finanzierung auszusteigen, wenn sie eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Dies bietet bereits eine gewisse Zinssicherheit und Flexibilität. In dieser Marktlage und unter Berücksichtigung der aktuell geringen Zinsunterschiede bei langfristigen Finanzierungen bin ich persönlich weniger geneigt, Bausparen als optimale Strategie für die meisten Kunden zu empfehlen.

Achim Amann:
Du bringst einen wichtigen Aspekt ein: die Planungssicherheit. Bausparen kann in der Tat für diejenigen interessant sein, die einen langfristigen, kalkulierbaren Finanzierungsrahmen schätzen und eventuelle Anschlussfinanzierungsrisiken minimieren möchten. Es ist ein Instrument, das Zinssicherheit für einen weit in der Zukunft liegenden Zeitpunkt bieten kann.

Das Ungewisse bleibt jedoch: Wir können heute nicht mit Sicherheit sagen, wie die Zinslandschaft in 10 oder mehr Jahren aussehen wird. Wenn jemand davon ausgeht, dass die Zinsen signifikant steigen werden und deshalb heute eine Finanzierungsentscheidung treffen möchte, dann kann ein Bausparvertrag durchaus sinnvoll sein.

Das Bausparen ist also kein universell gutes oder schlechtes Produkt, sondern seine Eignung hängt von der individuellen Risikobereitschaft, den langfristigen Zielen und den Erwartungen bezüglich der Zinsentwicklung ab.

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