Individuelle Kaufkraft und optimale Finanzierungsoptionen

Auszug aus dem Gespräch:

Wann hast du mit der Arbeit im Finanzierungsbereich begonnen?

Michael Keller: Im Jahr 1979 startete meine Karriere in einer Bank, geprägt von Schreibmaschinen und Zinssätzen von 12,5%. 1991 wurde ich selbstständig. Seit 2003 betreue ich Büros für Dr. Klein, einen der führenden Online-Anbieter und Global Player im Bereich der Immobilienfinanzierung. Meine Laufbahn zeigt die rasante Entwicklung der Finanzbranche, von der Ära der Schreibmaschinen bis zur heutigen Digitalisierung.

Wie viele Immobilien du in deinem Leben schon finanziert hast?

Michael Keller: Jährlich bringen wir etwa 1.000 bis 1.200 Kunden auf den Weg und decken dabei nicht nur das traditionelle Geschäft ab. Wir kümmern uns auch um spezielle Anforderungen, etwa englischsprachige Kunden oder Personen mit Blue-Card oder befristeter Aufenthaltserlaubnis. Alle Herausforderungen, die im Google-Ranking kritisch sind, lösen wir gerne.

Wie stellt sich der aktuelle Immobilienmarkt dar?

Achim Amann: Du kennst den Immobilienmarkt seit 1991. Viele Neulinge kennen nur 1% Zinsen und stetig steigende Immobilienpreise. Als Makler wurden wir belächelt, als wir von durchschnittlichen Wertsteigerungen von 3-5% sprachen, statt von 10-15%. Mittlerweile erleben wir Marktrückgänge von minus 10 bis minus 15% im Vergleich zum Spitzenjahr Ende 2020/Anfang 2021. Solche Zyklen hast du schon öfter erlebt.

Michael Keller: Die gegenwärtige Situation im Immobilienmarkt lässt sich als spannend charakterisieren. Unter dem Motto „Es ist Zeit für Mutige!“ sollte die Lage mutig, aber realistisch betrachtet werden. Tatsache ist, dass der Wohnungsbau nicht mit dem Bedarf Schritt hält. Insbesondere in Berlin verzeichnet man einen anhaltenden Zuzug und gleichzeitig steigende Mietpreise in bemerkenswertem Ausmaß. Trotz dieser Faktoren führen die aktuell gestiegenen Zinssätze zu einer gewissen Zurückhaltung unter den potenziellen Käufern. Viele Menschen sind verunsichert und fragen sich, ob sie sich in dieser Lage eine Immobilie leisten können.

Diese Verunsicherung besteht, jedoch ist jetzt der Zeitpunkt, in Ruhe eine geeignete Immobilie zu suchen. Die grundlegende Wohnraumsituation, insbesondere in Berlin und im direkten Umland, wird sich voraussichtlich nicht verbessern. Es besteht ein klarer Bedarf an Wohnraum, und es ist offensichtlich, dass die Politik derzeit nicht in der Lage ist, eine Lösung für dieses Problem zu finden.

Gibt es Dinge, wie wir den Markt direkt beeinflussen können?

Achim Amann: Wir arbeiten beide im Immobiliengeschäft: Du kümmerst dich um die Finanzierung, und ich suche passende Verkäufer. Was können wir deiner Meinung nach konkret verbessern?

Michael Keller: Erstens müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Erwartungen anpassen. Verkäufer können nicht mehr die Preise von 2021 erwarten, während Käufer bereit sein müssen, etwa 30-32% ihres Netto-Einkommens für Zins und Tilgung aufzubringen, statt der bisherigen 20-22%. Beide Parteien müssen also Kompromisse eingehen.

Zweitens ist Marktkenntnis entscheidend. Man muss den Markt verstehen und bei der richtigen Immobilie den Mut haben, den nächsten Schritt zu machen.

Achim Amann:  Die Preise fallen, heißt es da draußen. Jetzt höre ich auch wiederum, die Preise steigen. Du hast ja schon viele Marktveränderungen erlebt. Was würdest du denn sagen?

Michael Keller: Die aktuelle Marktsituation zeichnet sich durch leicht fallende Preise aus, verursacht durch ein vorübergehend höheres Angebot und geringere Nachfrage. Ich rechne jedoch mit einer Trendumkehr in den nächsten zwölf Monaten. Die Unsicherheit, die wir noch im Januar und Februar spürten, scheint nachzulassen. Das zeigt sich anhand vermehrter Finanzierungsanfragen und konkreten Kaufinteressen. Ein illustratives Beispiel: Ein Kunde rief mich am Sonntag an und teilte mit, dass er sich in einem Bieterwettbewerb um eine Eigentumswohnung befand. Er und drei weitere Interessenten wollten die gleiche Wohnung kaufen, was den Wettbewerbsdruck unterstreicht.

Parallel dazu erwarte ich in Kürze eine erneute Förderung des Wohnungsbaus, ähnlich wie sie in Brandenburg bereits existiert. Dies wird insbesondere jungen Familien mit Kindern den Erwerb von Immobilien in Berlin erleichtern.

Wir haben tatsächlich eine kleine Wette am Laufen bezüglich der Entwicklung der Zinsen.

Achim Amann: Du bist der Ansicht, dass die Zinsen bald wieder sinken werden, während ich glaube, dass sie kurzfristig nicht fallen werden.
Michael Keller: Ich bin der festen Überzeugung, dass die Zinsen im Jahr 2024 moderat sinken. Diese Ansicht stützt sich auf aktuelle wirtschaftliche Daten, die eine Schwäche der deutschen Wirtschaft aufzeigen. Um diese zu beleben und angesichts unserer Exportorientierung könnte eine Abschwächung des Euro erforderlich sein. Ein Weg, dies zu erreichen, könnte über leichte Zinssenkungen führen. Auch wenn ich nicht davon ausgehe, dass wir die Zinssätze von 0,5% oder 0,34% aus dem Jahr 2021 wiedersehen, halte ich es für wahrscheinlich, dass die Zinssätze im Zehnjahresbereich 2024 unter 3% liegen.

Zum aktuellen Stand: Die Zinssätze variieren zwischen 3,6% und 4,3%.

Was bedeutet das für Käufer und auch für Verkäufer?

Achim Amann: Für Käufer und Verkäufer hat die Zinsentwicklung unterschiedliche Konsequenzen.

Käufer: Wenn die Zinsen sinken, tendieren die Immobilienpreise dazu, wieder zu steigen. Ein häufiger Irrtum, den wir als Immobilienmakler oft hören, ist die Vorstellung, mit dem Kauf warten zu müssen, bis die Preise oder die Zinsen fallen. In dem verlinkten YouTube-Video wird dieses Thema vertieft. Wichtig ist es, den Trend zu erkennen. Falls die Zinsen im nächsten Jahr sinken, ist ein rascher Anstieg der Preise zu erwarten.

Verkäufer: Ein fallender Zinssatz könnte der ideale Zeitpunkt sein, um höhere Preise für Immobilien zu erzielen, da die Nachfrage voraussichtlich ansteigen wird.

Zur aktuellen Lage: Der Hauptgrund für den Preisrückgang in den letzten 12 bis 18 Monaten war der schnelle Zinsanstieg von unter 1% auf etwa 4%. Aktuell erleben wir einen wieder anziehenden Markt. Stand heute, 23. August, haben wir so viele Anfragen wie noch nie, bis zu 500 pro Woche. Besonders bemerkenswert ist, dass die Anfragen nun hauptsächlich von Käufern mit guter Bonität kommen, die zuvor eher zögerlich waren und den Markt genau beobachtet haben.