11. Berliner Immobiliengespräch

Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen

Zum Thema: Lt. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sind in der Hauptstadt im vergangenen Jahr 12.689 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Bundesbauminister Seehofer hat per Gesetz den Behörden erlaubt, diese Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt für fünf Jahre zu verbieten.

Experte im Gespräch: Rechsanwalt Tobias Scheidacker

Herr Scheidacker ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Mehr Informationen finden Sie unter: http://ikb-law.de/tobias-scheidacker/. Einen lesenswerten Blog von Herrn Scheidacker zum Thema Immobilienrecht finden Sie → hier.

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Was können Sie uns zum Umwandlungsverbot sagen?

Wir haben mittlerweile einen Referenten Entwurf, so nennt sich das Ganze, weil es noch kein richtiger Gesetzentwurf ist, sprich er ist noch nicht als Vorlage in den parlamentarischen Ablauf eingebracht. Ein Referenten Entwurf ist im Grunde schon so formuliert wie ein Gesetzentwurf, das heißt wir haben einerseits eine Bedarfs Formulierung andererseits dann die Vorschriften, die eingeführt werden sollen und zum Schluss eine Begründung dazu. Die Erfahrung zeigt, dass üblicherweise die Inhalte mehr oder weniger modifiziert dann so auch in das Gesetzgebungsvorhaben reinkommen.

Was ist der Sinn des Umwandlungsverbots?

Das ist eine gute Frage. Platziert wird das Umwandlungsverbot im sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz, welches sich zum Ziel gesteckt hat, die Schaffung von neuem Wohnraum zu befördern. Die Begründung zu diesem Paragraphen hat mit den übrigen halten dieses Gesetzgebungsvorhabens eigentlich wenig zu tun. Es führt ja nicht zu neuem Wohnraum, wenn man die Aufteilung von vorhandenem Wohnraum verbietet. Daher sieht das für mich eher so aus, als wenn dort noch etwas eingebracht wird aus möglicherweise politischen Gründen, dass vereinbart wurde den Einen das eine zu geben und der andere bekommt das andere. Deshalb ist der Sinn dieses Umwandlungsverbotes ist nicht so ganz klar. In der Gesetzesbegründung steht drin man möchte Mieter vor Verdrängung schützen.

Ob das dann mit einem Aufteilungsverbot gelingt ist aus meiner Sicht fraglich, denn die Meter sind eigentlich schon ganz gut vor Verdrängung geschützt. Aktuell ist die Rechtslage so, wenn sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen bekommen die Mieter, die dort wohnen, 2 Rechte. Einmal das Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung also nach dem Aufteilungsverfahren später einmal weiter veräußert wird hat der Mieter das Recht zum Vorkauf, kann also in den Kaufvertrag, der mit dem Erwerber beschlossen wurde durch eine einseitige Erklärung als neuer Erwerber eintreten. Das heißt die Mieter bekommen die Möglichkeit ihre Wohnung zu kaufen, was ja eine tolle Sache ist. Das zweite Recht ist ein erweiterter Kündigungsschutz. In Berlin ist das eine 10-jährige Frist ab Umschreibung auf den Ersterwerber, innerhalb der der Meter nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann. Danach gilt die verlängerte gesetzliche Frist von 9 Monaten.

Das heißt der Mieter ist im Wesentlichen 11 Jahre nach Erstverkauf vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, wenn er nicht sogar das Vorkaufsrecht ausgeübt und die Wohnung selber gekauft hat. Das ist eine sehr lange Zeit und in dieser Form gibt es ansonsten keinen Kündigungsschutz vor Eigenbedarf im deutschen Recht. Normalerweise gilt nur die einfache gesetzliche Frist die 3 – 9 Monaten. Ich bin mir nicht sicher, ob man nicht etwas über das Ziel hinausschießt, wenn man einen Schutz implementiert der noch über mehr als 10 Jahre, oder 11 mit Kündigungsfristen, hinausreicht. Zum anderen weiß ich nicht, ob das wirklich notwendig ist.

Verdrängung würde bedeuten, dass man einen aktuellen Bewohnerbestand aus der Wohnung drängt. Besonders in Städten gibt es ja eine hohe Fluktuation. Da zieht ein Student in eine Zweizimmerwohnung ein und irgendwann ist es ein Pärchen und dann gibt es Kinder vielleicht Kinder und schon ist der Bedarf ein ganz anderer. Oder jemand der lange in seiner Wohnung wohnt möchte vielleicht irgendwann seine Wohnung kaufen und kommt in ein Alter in dem er sich das auch leisten könnte und muss dann umziehen, weil er die Wohnung in der er wohnt eben nicht kaufen kann, weil es ein Aufteilungsverbot gibt. All diese Dinge sind meines Erachtens noch nicht so wirklich durchdacht.

Welche Vorteile bietet das Umwandlungsgesetz den Mietern?

Der Mieter muss nicht mehr damit rechnen, dass jemand seine Wohnung kauft, denn die Wohnung gibt es ja gar nicht wenn die Aufteilung verboten wird. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kann natürlich auch jederzeit kündigen, wenn er eine der Wohnungen für sich oder seine Familie braucht. Dabei gilt dann auch nur die gesetzliche Kündigungsfrist von 3-9 Monaten. Aber wenn ein Haus in einzelne Wohnung aufgeteilt wird und dann sehr viele Eigentümer jeweils eine Wohnung besitzen ist das Risiko, dass einer von denen dort einziehen will natürlich höher.

Was raten Sie momentan Eigentümern von Mehrfamilienhäusern?

Hier würde ich speziell für den Berliner Markt sprechen wollen, denn hier müssen wir uns derzeit vergegenwärtigen, dass die Kosten des Haltens von Gebäuden perspektivisch nicht niedriger werden, sondern sich möglicherweise erhöhen. Umgekehrt seitens der Politik wird erheblich daran gearbeitet, dass die Erträge nicht steigen, sondern sich reduzieren. Das heißt wir haben sinkende Einnahmen bei steigenden Kosten und das ist als Kapitalanlage natürlich nicht so attraktiv. Wenn jetzt jemand vor diesem Hintergrund ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte müsste er jetzt jemanden finden, der das haben möchte und das ist natürlich umso einfacher je besser die Ertragslage ist. Denn anders als bei Eigentumswohnungen kommt bei Mehrfamilienhäusern lediglich ein Kapitalanleger als Erwerber in Betracht.

Verhindert das Umwandlungsgesetz nicht, dass man in Eigentum kommt?

Man muss überlegen wo die Aufteilung von Gebäuden eigentlich her kam. Das Wohnungseigentumsgesetz, ist erst kurz nach dem Zweiten Weltkrieg verabschiedet worden. Bis dahin war es so, dass es kein Wohnungseigentum gab. Man konnte entweder ein Mehrfamilienhaus besitzen oder eben nicht, was bedeutete, dass nur sehr vermögende Bevölkerungskreise überhaupt in der Lage waren Immobilien in innerstädtischen Lagen zu erwerben. Die Situation, dass man entweder nur auf Mieterseite oder nur auf der Seite der sehr Wohlhabenden stehen konnte und es nichts dazwischen gab, hat zu der Erkenntnis geführt, dass es gesund wäre, wenn man auch breiten Teilen der Bevölkerung ermöglichen würde Wohnungseigentum zu kaufen.

Also im Grunde klein geteiltes Eigentum für etwas weniger Geld und die Begründung zur Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes war damals, das es auf Dauer für den der in der Wohnung lebt auch günstiger ist, weil er nämlich die Kapitalrendite nicht zahlt beziehungsweise nur an sich selber zahlt. Im Grunde machen wir also einen Schritt rückwärts in die Zeit vor dem Wohnungseigentumsgesetz, wo wir eine sehr starke Vermögenskonzentration bei wenigen hatten und die breite Bevölkerung keine Möglichkeit hatte Vermögen zu bilden.

Greift das Umwandlungsverbot nicht in meine Eigentumsrechte ein?

Ja natürlich ist es ein Eingriff, allerdings sind Eingriffe nicht grundsätzlich verboten. Die grundgesetzlichen Instrumentarien werden immer so gehandhabt, dass man eine Güterabwägung trifft. Das wird erstmal der Politik überlassen, also zu bestimmen, was miteinander korreliert und dann die Gewichtungen zu setzen und am Ende wird das dann durch die Gerichte überprüft.

Was sind die Besonderheiten daran, dass es sich hier um ein Bundesgesetz handelt?

Die Mechanik, die hier beabsichtigt ist, kennen wir schon aus der Mietpreisbremse. Es wird auf bundesgesetzlicher Ebene eine Kompetenz zugunsten der Länder geschaffen, einzelne Gebiete zu bestimmen, in denen dann dieses Instrumentarium in Kraft gesetzt werden soll. Das heißt es ist zwar Bundesrecht und gilt damit auch für die gesamte Bundesrepublik aber wo es dann vor Ort tatsächlich zur Anwendung kommt, wird dem lokalen Gesetzgeber überlassen, sodass es dann nicht in ganz Deutschland gilt, sondern nur in den bestimmten Regionen.

Wie verhält es sich in anderen Bundesländern?

Es kommt auf den lokalen Gesetzgeber an. Von daher fand ich es auch ehrlich gesagt ganz witzig, dass die Vorlage aus Bayern kam, denn ähnlich wie bei den Windrädern oder jetzt ganz aktuell bei der Endlagerdiskussion könnte ich mir auch hier vorstellen, dass die Bayern dann sowas bei sich vor Ort gar nicht in Kraft setzen. Von daher vergeben sie sich nicht viel, wenn sie so ein Gesetzgebungsvorhaben einbringen und dann am Ende aber bei sich zu Hause nicht anwenden. In Bremen könnte es vielleicht kommen, in Berlin ganz sicher, damit rechne ich fest, und wie das dann in anderen Großstädten gehandhabt wird muss man sehen. Auf dem Land ist es eher unwahrscheinlich.

Dürfen Mietwohnungen dann nicht als Eigenbedarf genutzt werden?

Die Regeln betreffend dem Eigenbedarf ändern sich durch das auf Umwandlungsverbot nicht. Der potenzielle Vermieter, der die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann, beschränkt sich dadurch aber auf einen reduzierten Personenkreis. Wenn mir ein Mehrfamilienhaus gehört und jemand aus meiner Familie eine Wohnung braucht, dann kann ich die auch in einem Mehrfamilienhaus frei kündigen.

Können dem Grundbuchamt bereits vorliegende Anträge auf Umwandlung durch das Gesetz abgelehnt werden?

Das Grundbuchamt muss das Ganze vollziehen, wenn es vollzugsreif ist, was voraussetzt, dass die Aufteilungspläne formgerecht sind, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, dass, wenn das Gebäude im Millieuschutzgebiet liegt, die Genehmigung des Bezirksamtes vorliegt und die Teilungserklärung muss korrekt sein. Wenn das der Fall ist, dann kann und muss das Grundbuchamt die Teilung durchführen.

Im neuen Gesetz ist der Rede von einer Ausnahme bei dem Verkauf an mind. 2/3 der Mieter. Was bedeutet das?

Es gibt in dem Aufteilungsverbot diverse Ausnahmen und eine der vorgesehenen Ausnahmen ist, dass eine Aufteilung dann möglich sein soll, wenn das Haus an mindestens 2/3 der Mieter verkauft wird. Wenn man die Gesetzesbegründung liest stellt man allerdings fest, dass das zum Zeitpunkt der Aufteilung schon gesichert sein muss, man braucht also verbindliche Kaufzusagen von mind. 2/3 der Mieterschaft haben. Wie eine verbindliche Kaufzusage definiert wird und wie 2/3 der Mieter berechnet werden ist zurzeit noch nicht geregelt. Die Frage stellt sich beispielsweise, ob das nach Miteigentumsanteilen geht oder nach Fläche oder nach Köpfen oder nach Anzahl der Wohnungen oder nach Anzahl der Mietverhältnisse das ist also alles noch nicht entschieden.

Eine Aufzeichnung unseres 1. Berliner Immobiliengespräches zum Thema “Miet- und Wohnungseigentumsrecht” mit Herrn Scheidacker können Sie → hier sehen.

Kontakt

Achim Amann

Achim Amann

Telefon: +49 30 – 921 43 046
E-Mail: aa@blp-immobilien.com

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