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Thema: Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Experte im Gespräch: Rechtsanwalt Tobias Scheidacker

In unserem Live-Chat vom 5. Mai 2020 wurden Fragen zur Vermietung von Wohnungen in Berlin unter dem Mietendeckel diskutiert und eine aktuelle Einschätzungen zum weiteren Verlauf der unterschiedlichen Klageverfahren gegeben. Informationen zum Live-Chat finden Sie unter: → 1. Berliner Immobiliengespräch

Herr Scheidacker ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Mehr Informationen finden Sie unter: http://ikb-law.de/notar/. Einen lesenswerten Blog von Herrn Scheidacker zum Thema Immobilienrecht finden Sie → hier. Herrn Scheidacker können Sie ebenfalls → per Video online kennenlernen.

Hier ein Auszug aus dem Interview:

(2:45)

Achim Amann: Wie sehen Sie die aktuelle Situation mit dem Mietendeckel?

RA Tobias Scheidacker: Der Mietendeckel ist seit dem 23.02.2020 in Kraft. Unter den Eigentümern der Wohnimmobilien herrscht derzeit eine starke Verunsicherung. Was darf man, was darf man nicht? Anfangs führte dies dazu, dass keine neuen Wohnungen mehr angeboten wurden doch inzwischen scheint es langsam wieder los zu gehen. Die großen Gesellschaften haben Ihre Mitarbeiter geschult, Vertragsmuster angepasst und für sich jeweils eine Strategie entwickelt, wie sie mit der Thematik umgehen.

Die privaten Eigentümer sind meiner Auffassung nach eher dabei ihre Wohnungen frei zu kündigen, Eigenbedarf anzumelden oder zu verkaufen und nicht mehr neu zu vermieten, da der bürokratische Aufwand und die Gefahr, etwas falsch zu machen, als zu groß empfunden wird.

(4:38)

Achim Amann: Was machen die großen Vermieter/Eigentümer anders als die „kleinen“ Eigentümer?

RA Tobias Scheidacker: Die großen Gesellschaften leben vom vermieten und können daher nicht einfach ihr Geschäft beenden. Bei den privaten Eigentümern werden die Immobilien nicht zwingend nur als Kapitalanlage angesehen. Da gibt es andere Dinge die man damit machen kann. Vom Verkauf hin zur Eigennutzung. Bei den großen Gesellschaften gibt es das standardisierte Vermietungsgeschäft und da muss man jetzt einen Weg finden, mit der aktuellen Situation umzugehen. Aus rechtlicher Sicht ist das auch gar nicht so schwer.

Ein Eilantrag, der darauf gerichtet war die Ordnungswidrigkeiten Tatbestände vorläufig außer Kraft zu setzten, wurde vom Bundesverfassungsgericht zwar abgelehnt, dafür gab es jedoch einige Hinweise.

Eine Aussage war beispielsweise, dass die Berliner Verwaltung 1,5 Mio. Wohnungen bearbeiten müsste um das Gesetzt durchzusetzen, so dass man durch die Zeilen lesen konnte, dass das nicht zu schaffen ist.

Ein anderer Hinweis war: Eigentümer können sich vor negativen Auswirkungen des Mietendeckels bei Neuvermietungen schützen, indem Sie, für den Fall, dass der Mietendeckel unwirksam ist, eine andere Miete vereinbaren.

(6:30)

Achim Amann: Was ist ein realistischer Zeithorizont, bis wann sich das Bundesverfassungsgericht zur Verfassungskonformität oder Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels äußern wird?

RA Tobias Scheidacker: Das ist eine schwierige Frage. Heute (05.Mai.2020) gab es die Entscheidung zu den Anleihekäufen der EZB, was ja ein, für ganz Europa relevantes, und sehr drängenden Thema war und ich habe der Presse entnommen, dass das Verfahren 5 Jahre gedauert hat. Ich weiß nicht ob unser regionales Berliner Problem dort, angesichts der anderen Verfahren, als besonders wichtig angesehen wird.

Der Statistik auf der Website des Bundesverfassungsgerichts zufolge kann man davon ausgehen, dass ein großer Teil der Verfahren im ersten Jahr erledigt wird. Das sind aber vermutlich die Fälle die nicht zum Erfolg führen. Die Verfahren die dann inhaltlich substanziell erfolgsversprechend sind, die dauern schon mal zwei oder drei oder auch mehr Jahre.

(7:43)

Achim Amann: Das sind ja eher keine guten Nachrichten für die meisten Eigentümer oder auch Mieter.

RA Tobias Scheidacker: Ja, auch für die Mieter ist das keine ungefährliche Situation. Wir sind alle aktuell etwas in der Schwebe. Ich kenne keinen Juristen, der ernsthaft die Ansicht vertritt, dass dieser Mietendeckel bestehen bleiben wird. Es mag sein, dass ich in meiner eigenen Blase arbeite, das kann ich jetzt schlecht verifizieren. Von den Gerichten bekommen wir aber auch tendenziell die Information, dass sie vermuten, dass das Gesetz aufgehoben oder, dass sie es auch selbst für verfassungswidrig halten. Es gibt sehr viele praktische Schwierigkeiten im Umgang mit dem Gesetz, weil wir viele unklare Formulierungen haben und weil es auf das Land Berlin beschränkt ist. Wenn Sie jetzt einen Mietvertrag in Potsdam abschließen, dann gibt es dort keinen Mietendeckel. Es kann also alles vereinbart werden. Tragen sie diesen Mietvertrag physisch nach Berlin, dann sollen davon Teile teilnichtig sein und wenn sie ihn wieder raus nach Potsdam tragen, ist wieder alles vollwirksam. Diese Situation gab es im Zivilrecht bisher noch nicht und wir wissen alle noch nicht genau wie wir damit umgehen.

(9:30)

Achim Amann: Wir bei Black Label Immobilien verwalten auch mehrere hundert Objekte. Die Eigentümer sprechen uns auf diese Problematik natürlich an und wir sind momentan in einer sehr merkwürdigen Situation. Wir müssen gerade diese berühmt berüchtigten Anschreiben an die Mieter verschicken, wo mehr oder weniger nichts Wichtiges darinsteht. Können Sie dazu etwas sagen?

RA Tobias Scheidacker: Zum einen gibt es die Pflichtauskünfte. In §6 steht, dass der Mieter innerhalb von 2 Monaten ab in Kraft treten über bestimmte Umstände informiert werden muss. Die 2 Monate sind am 23.04.2020 abgelaufen und wer das nicht rechtzeitig getan hat, läuft Gefahr eine Ordnungswidrigkeit zu begehen, die auch im Gesetz geregelt ist. Die Busgeldandrohung in Höhe von bis zu einer halben Million pro Einzelfall ist ja nicht ganz unerheblich. Dann kam Corona dazwischen, was dazu führte, dass Berlin etwa Mitte März in einen Ruhemodus verfiel und vieles nicht mehr offen war. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ließ deshalb die Frist aussetzen. Verstöße gegen die rechtzeitige Auskunftspflicht werden, wenn sie coronabedingt sind, nicht verfolgt.

(13:49)

Achim Amann: Was muss man als Eigentümer bei diesem Schreiben formal beachten? Gibt es da eine Vorlage vom Senat?

RA Tobias Scheidacker: Man könnte sich aus dem Gesetz zusammen sammeln, was alles rein muss, allerdings ist das sehr kompliziert. Auf der Senatsverwaltungswebsite gibt es ein Formular für Mieter, die Ihren Vermieter anschwärzen können, wenn er Ihnen Informationen enthält. In diesem Formular stehen alle Informationen, die der Vermieter erteilen muss. Daran kann man sich also orientieren. Der Grundeigentumsverein und Haus am Grund haben auch jeweils ein Formular rausgebracht.

(15:38)

Achim Amann: Was hat der Vermieter für Handlungsmöglichkeiten, nachdem er das Schreiben verschickt hat?

RA Tobias Scheidacker: Das unterteilt sich in Bestandsmietverträge und Neuvermietung. Bei Bestandsmietverträgen kann man nicht viel tun. Wenn eine Diskussion mit dem Mieter über den Mietendeckel entsteht, hilft meistens nichts anderes als zum Anwalt zu gehen.

(19:15)

Achim Amann: Was muss ein Eigentümer einer möblierten Ferienwohnung im Zusammenhang mit dem Mietendeckel beachten?

RA Tobias Scheidacker: Zunächst ist wichtig, dass auch kurzlaufende Mietverträge allesamt unter den Mietendeckel fallen. Bei der Neuvermietung stellt sich dann die Frage, wie der Mietvertrag gestaltet wird. Im Mietendeckelgesetz steht, dass nur die Tabellenwerte bei Neuvermietungen angesetzt werden dürfen. Zugleich steht aber in der Gesetzesbegründung, dass nicht in das BGB und auch nicht in laufende oder neue Verträge eingegriffen wird. Verträglich darf man also alles machen, man dürfte beispielsweise 15€ pro Quadratmeter vereinbaren, man darf sie nur nicht entgegennehmen.

Unsere und einige andere Kanzleien haben deshalb ein Muster entwickelt, welches vorsieht, dass man den Mietvertrag zunächst so schließt, wie man ihn auch ohne Mietendeckel schließen würde. Dem Vertrag wird dann eine Anlage beigefügt, die ein Hinweis für den Mieter ist, dass in der Zeit der rechtlichen Unsicherheit durch den Mietendeckel nur ein Teilbetrag dieser Miete entgegengenommen wird. Bei unbefristeten Mietverträgen bedeutet das, dass in dem Fall, dass der Mietendeckel aufgehoben wird, der Restbetrag nachgezahlt werden muss.

Bei kurzlaufenden Mietverträgen ist das schwerer umzusetzen. Wenn Sie eine Wohnung für 6 Monate vermieten und nach 3 Jahren wird das Gesetz gekippt, kommen Sie an den Mieter nicht mehr ran. Hier ist die Idee, dass der Mieter den vollen Betrag bezahlt, aber der Vermieter nimmt nur den erlaubten Teil als Miete entgegen und legt den Rest als zusätzliche Mietsicherheit zur Seite.

(22:12)

Achim Amann: Muss der Vermieter nachweisen, dass er das Geld zur Seite legt, ähnlich wie bei einem Kautionskonto?

RA Tobias Scheidacker: Eine Vereinbarung über eine Mietsicherheit die über 3 Monate hinaus geht ist unwirksam. Damit sind auch alle anderen Regeln, beispielsweise, dass man sie separat von seinem eigenen Vermögen zur Seite legt, unwirksam. Der Unterschied ist nur, dass diese unwirksame Vereinbarung nicht ordnungswidrig ist. Wenn Sie den Betrag also als Mietsicherheit, statt als Miete entgegennehmen gibt es kein Bußgeldrisiko.

(24:15)

Achim Amann: Eine Frage von einem Zuschauer: Gibt es „kreative Umgehungsmöglichkeiten“ für den Mietendeckel?

RA Tobias Scheidacker: Momentan steht ja noch gar nicht fest ob es den Mietendeckel wirklich gibt. Gesetzt den Fall er ist verfassungswidrig, dann ist er auch von Anfang an nichtig und Bußgeldbescheide sind auch erst vollziehbar, wenn sie rechtskräftig sind.

„Umgehungsmöglichkeiten“ sind insofern problematisch, als dass wir viele Ideen haben aber keinerlei Rechtsprechung dazu ob sie funktionieren. Es müsste immer erst einen Eigentümer geben, der das bis nach oben durchprozzessiert und wenn es dann eine Entscheidung gibt können sich alle anderen daran orientieren und die Praxis kann sich ausformen. Derzeit können wir nur vermuten.

(26:40)

Achim Amann: Gilt bei Erstbezug nach Sanierung ebenfalls der Mietendeckel oder fällt es unter den Bereich Neubau und die Miete muss daher nicht gedeckelt werden?

RA Tobias Scheidacker: Nur Neubauten und mit neubaugleichem Aufwand widerhergestellte Objekte fallen nicht unter den Mietendeckel. Der neubaugleiche Aufwand beginnt bei etwa 2.500€ - 3.000€ pro Quadratmeter und das Objekt muss vorher nicht bewohnbar gewesen sein.

(28:13)

Achim Amann: Kann ich dem Mieter die Möbel separat über eine dritte Partei vermieten?

RA Tobias Scheidacker: Der Gesetzeswortlaut geht davon aus, dass mit dem Mietendeckel die Nettokaltmiete und alle Zuschläge abgegolten sind. Wenn Sie allerdings Leistungen nicht vom Vermieter zur Verfügung stellen und nicht in den Mietvertrag mit aufnehmen, sollte das möglich sein.

(29:55)

Achim Amann: Wie wird mit einer Nettokaltmiete und einer separaten Betriebskostenpauschale für die es gesetzlich erlaubt ist umgegangen?

RA Tobias Scheidacker: Mann könnte die Nettokaltmiete in Höhe der Deckelmiete vereinbaren und dann eine Betriebskostenpauschale dazu vereinbaren, also ein Betrag über den nicht abgerechnet wird, sodass Sie die Höhe Ihrer Betriebskosten nicht offenlegen müssen. Damit haben wir allerdings noch keine Erfahrungswerte und wissen nicht ob das eine rechtlich zulässige Gestaltung ist.

(37:43)

Achim Amann: Seit dem Mietendeckel haben wir sehr viel mehr Mieter die ihre Wohnungen kaufen wollen. Wie sieht das bei Ihnen aus?

RA Tobias Scheidacker:Wir haben seit einem dreiviertel Jahr stark gestiegene Aufträge bei uns in der Kanzlei um Eigenbedarfsangelegenheiten durchzusetzen. Ich habe schon den Eindruck, dass hier in einem großen Umfang Leute aus ihren Wohnungen ausziehen müssen. Die haben natürlich alle das Problem, dass sie derzeit keine Wohnung mehr finden, weil das Angebot versiegt ist. Die einzige Möglichkeit sich davor zu schützen ist tatsächlich, die Wohnung zu kaufen.