Expertenwissen

Auswirkungen von Energiekosten und Inflation auf die Immobilienpreise

Andreas Müller, zertifizierter Marktwertgutachter der Sprengnetter GmbH, im Gespräch mit Achim Amann zu den Auswirkungen von Inflation und steigenden Energiekosten auf den Wert einer Immobilie.

Zusammenfassung des Gesprächs:

Achim Amann
In letzter Zeit erreichen uns sehr viele Zuschriften zum Thema Immobilienpreise, Zinsanstieg, steigende Energiekosten, Inflation. Andreas Müller ist Ihr Experte heute. Er ist zertifizierter Marktwertgutachter von Sprengnetter und er beantwortet heute die drei wichtigsten Fragen, die Sie uns immer gestellt haben. Das sind 1. steigende Energiepreise - 2. Was passiert mit den Immobilienpreisen? 3. Was passiert eigentlich gerade da draußen mit der Inflation und mit den Zinsen? Was hat das für Auswirkungen für Sie als Immobilienverkäufer?

Andreas, schön, dass du dir heute die paar Minuten Zeit genommen. Wir sprechen heute als allererstes zum Thema Immobilienpreise. Wie siehst du das in der Zeit? Was gibt es denn derzeit im Markt zu beobachten?

Andreas Müller
Wenn du mir die gleiche Frage im Januar gestellt hättest, wäre die Anfang etwas einfacher gewesen. Aber leider durch den Invasionskrieg der Russen in der Ukraine hat sich so einiges verändert und die Prognosen werden auch kurzfristig nicht mehr diese sein, die wir noch vor dem Krieg hatten. Im Januar sah es ja so aus: Die Zinsen werden steigen, die Finanzierungskosten werden höher und dadurch werden die Immobilienpreise sinken, weil die Kosten einfach zu hoch werden für die Käufer, was die Finanzierung betrifft. Jetzt ist es so: Mit der derzeitigen Inflation sieht wahrscheinlich die EZB aufgrund des Krieges im Moment nicht so hohe Steigerungsmöglichkeiten, sodass wir kurzfristig erst einmal wahrscheinlich keine steigenden Zinsen sehen werden. Aber ich denke im Laufe des Jahres zum Jahresende wird es dann so weit kommen, es sei denn, die Inflation geht irgendwann ins Bodenlose nach oben. Dann wird sich die Situation auch wieder ändern. Aber im Moment sehen wir doch eher mittelfristig steigende Zinsen und somit höhere Finanzierungskosten.

Achim Amann
Du machst ja im Jahr zwischen 50 und 100 Immobilienbewertungen, also Marktwerteinwertungen. Was ist denn das Feedback der Eigentümer? Was hörst du raus im Augenblick?

Andreas Müller
Im Moment ist es so, dass sich die meisten genau diese Frage stellen: Was ist meine Immobilie jetzt wert? Dazu muss man sagen, dass wir ja in den letzten zehn Jahren pro Jahr eine Wertsteigerung von 10 % hatten. Das werden wir, glaube ich, nicht mehr sehen. Das wird nicht mehr kommen. Das wird sich relativieren. Die meisten Prognosen liegen bei vielleicht 3 % oder bei der Inflationsrate, die dann irgendwann mal bei drei oder 5 % sich einpegeln. Also die exorbitanten Steigerungen werden wir nicht mehr sehen. Das heißt, viele denken jetzt darüber nach, ob jetzt der Peak erreicht ist? Soll ich jetzt verkaufen? Oder ist meine persönliche Situation, die viel wichtiger ist, als man sich dann am Markt orientiert, sondern: Will ich jetzt wirklich verkaufen und ist jetzt der richtige Zeitpunkt? Dazu kann man sagen: Natürlich ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Wir haben sehr hohe Immobilienpreise und die Wertsteigerung wird nicht mehr so exorbitant sein wie die letzten zehn Jahre.

Achim Amann
Das bedeutet also, die Verkäufer haben jetzt ein Zeitfenster, wo die Inflation hoch ist und die Zinsen niedrig. Und, es gibt noch relativ viele Kaufinteressenten, die sich jetzt noch eine vergleichbar günstige Finanzierung sichern können. Wie siehst du denn den Markt, wenn die Zinsen wirklich jetzt mal nach oben gehen sollten, also vielleicht in ein oder zwei Jahren? Hast du da schon eine Prognose, was da mit den Immobilienpreisen passiert?

Andreas Müller
Ja, da müssen wir auch ein bisschen unterscheiden, wahrscheinlich zwischen Neubau und Bestandimmobilien. Wenn die Inflation hoch ist, steigen auch die Baupreise, das heißt der Neubau wird weiter teuer bleiben und vielleicht sich noch verteuern. Wir wissen nicht, wie sich die Materialknappheit irgendwann mal doch noch weiter auswirkt auf die Preise. Was die Bestandimmobilien betrifft, ist es vielleicht ein ganz anderes Bild. Da werden wir eventuell eine Stagnation sehen oder sogar sinkende Preise. Wenn die Zinsen weiter höher steigen und die Kosten für die Finanzierung hoch sind - noch höher als heute - werden sich viele mit ihrem Einkommen die Immobilie nicht mehr leisten können. Das wird dann auf die Bestandimmobilien drücken. Das ist so die Prognose für die nächsten ein zwei Jahre.

Achim Amann
Wir haben ja auch häufig das Thema Energie. Wie wird so eine Bestandwohnung eigentlich befeuert, also beheizt? Strom, Gas, Wasser, alles wird teurer. Öl? Hast du da schon Erfahrung, gerade bei der Bewertung von kleineren Einfamilienhäusern hier im Brandenburger Umland.

Andreas Müller
Ja, da wird auf jeden Fall einiges auf die Eigentümer zukommen. Siehe Energieausweis, der schon seit Jahren gefordert ist. Der neueste Trend, was in der Bewertung auch oft berücksichtigt werden muss und auch in Zukunft bewertet wird, ist ein sogenanntes Nachhaltigkeitzertifikat. Die großen Investoren, die Wohnimmobilien im großen Umfang kaufen, schauen schon danach. Gibt es Nachhaltigkeitzertifikate.

Das Zertifikat beinhaltet zum Beispiel: Wie ökologisch ist mein Haus? Wie energiesparend ist mein Haus noch außerhalb von den Energiekennzahlen? Das wird ein großes Thema werden. Gerade im Altbau werden viele schauen müssen, lohnt es sich, mein Haus energetisch zu sanieren und dann zu verkaufen? Oder eben, ich muss dann Preisaufschläge in Kauf nehmen, weil der Gesetzgeber sagt: Du brauchst jetzt hier ein Nachhaltigkeitszertifikat. Und und wenn das bei null ausfällt oder Klasse A bis D, wird es dann wahrscheinlich auch irgendwann geben. Für Einfamilienhäuser und und Wohnungen spricht dann das Mehrfamilienhaus. Da muss man dann wirklich schauen, ob die ob sich das rentiert, das jetzt schon zu sanieren. Oder der Käufer muss es dann tun, weil der Gesetzgeber es verlangt. Dann muss ich mit einem niedrigen Preis rechnen.

Achim Amann
Also fassen wir zusammen. Thema Energiekrise bzw. was passiert da draußen eigentlich auf dem Markt? Zum Thema Energie? Wird es direkte Auswirkungen auf den Immobilienwert Ihrer Bestandimmobilie haben?

Sie sollten auf jeden Fall prüfen, vielleicht auch mit einem Energieberater, ob Sie Möglichkeiten haben, das zu verbessern, also Ihren Energy Konverter. Das ist für Herrn Müller zum Beispiel ganz wichtig, wenn er Immobilien bewertet, für Sie also den Marktwert ermittelt. Dann haben wir das zweite Thema Zinsen und Inflation. Wir haben jetzt ein Zeitfenster mit einer hohen Inflation, die vermutlich nicht morgen weg sein wird und relativ niedrige Zinsen. Also wir reden jetzt von anderthalb Prozent Zinsen. Letztes Jahr hatten wir 0,08 so was, also knapp 1 %.

Die Zinsen sind immernoch historisch niedrig und ich kann Ihnen nur den großen Tipp geben, sich als Immobilienverkäufer jetzt auf jeden Fall eine Bewertung einzuholen. Ich zeige noch mal ganz kurz bei uns, wie das funktioniert. Sie gehen auf https://blacklabelimmobilien.de/immobilienbewertung/ und können sich hier Ihre Immobilie bewerten lassen.

Das dauert ein paar Minuten. Also einfach nur ausfüllen. Und dann wird sich Herr Müller bzw. sein Team bei Ihnen melden. Dann werden wir direkt live hier vor Ort mit Ihnen virtuell eine Bewertung durchführen. Das bedeutet, wir können auch mit dem Split Screen arbeiten.

Das bedeutet, Sie sehen genau das, was Herr Müller sieht oder unser Team sieht. Und mit dieser Bewertung, mit dieser Live Bewertung über Facetime, Skype, Zoom, Teams oder was auch immer sich da anbietet, womit Sie sich wohlfühlen, können wir hier direkt vor Ort eine Bewertung durchführen oder was natürlich immer besser ist, wir machen einen persönlichen Termin in Ihrer Immobilie. Dann kommt Herr Müller bei Ihnen vorbei. Oder unser Team kommt vorbei, schaut sich Ihre Immobilie an und wir bewerten Ihre Immobilie und beraten Sie vorort. Wie gesagt, kostenlos. Gerade auch, wenn Sie noch überlegen, ob Sie jetzt verkaufen wollen oder in ein paar Jahren.

Wie entwickelt sich der Markt? Wir empfehlen jedem Eigentümer, sich regelmäßig die Immobilie bewerten zu lassen, um ein Gespür dafür zu bekommen. Ist es jetzt vielleicht schlau zu verkaufen, wenn es nach dem Markt geht? Und am Ende steht natürlich immer, was sind Ihre persönlichen Bedürfnisse? Du sprachst es ja gerade an - Wo wollen sie wohnen? Wie wollen Sie wohnen? Das ist das Entscheidende. Und unser Job ist es, das Kaufmännische für Sie so darzustellen, dass Sie eine vernünftige Entscheidungsgrundlage haben.

Wenn Sie am weiteren Verlauf des Gesprächs interessiert sind, dann klicken Sie bitte hier und Sie werden zu YouTube weitergeleitet.

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