Immobilienfinanzierung – Teil 2: Kredit

Unser Experte, Martin Bonnet, ist seit über 2 Dekaden Finanzierungsvermittler. In der folgenden Videoreihe beantwortet er Fragen zu unterschiedlichen Aspekten der Immobilienfinanzierung, der Zinsentwicklung und der Finanzierungskonditionen.

Welche drei Punkte sollte ich als Immobilienkäufer unbedingt wissen?

  • Zunächst sollte ich natürlich wissen, ob mir das Kaufobjekt mir auch wirklich zusagt.
  • Dann sollte ich wissen, ob ich einen Teil oder den kompletten Kauf finanzieren will, vielleicht die Nebenkosten, wenn es möglich ist und mir die Rate leisten kann – und welche Raten ich mir leisten kann.
  • Außerdem sollte ich wissen, wie lange ich diese Immobilie verwende. Hier wäre zumindest eine Wahrscheinlichkeit wichtig, wie viele Jahre oder Jahrzehnte ich in der Immobilie wohnen werde oder wie lange ich sie vermiete.

Wie kann ich einen Kredit für ein Haus berechnen?

Das geht, indem wir den Kaufpreis nehmen und die Nebenkosten hinzurechnen, also die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls die Maklerkosten. Davon ziehen wir das Eigenkapital ab. Anschließend muss die benötigte Darlehenssumme ermittelt werden, sowie den Zeitraum bis wann wir das Darlehen abgezahlt haben möchten.

Wenn diese Angaben vorliegen, benötigen wir ein sogenanntes Annuitätenprogramm.

Das ist meistens ein Rechenprogramm – da helfe ich dann wieder – und rechne die Rate aus, die ich monatlich entrichten muss. Dann lässt sich auch schauen, ob es vielleicht in Hinsicht auf die Zinsen sinnvoll ist, etwas mehr an Eigenkapital einzusetzen, wenn noch Reserven da sind.

Wie kann ich einen Baukredit berechnen?

Zum einen kann ich die Rate ausrechnen, die ich aus Zins und Tilgung habe. Zum anderen kann ich schauen, welchen Kaufpreis ich habe und was an Finanzierung notwendig ist. Das berechne ich, wenn ich den Kaufpreis mit den Nebenkosten zusammenreche (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten), sowie das Eigenkapital davon abziehe. Dadurch erfahre ich die konkrete Kreditsumme.

Anschließend gibt es eine Reihe von Faktoren für die Berechnung: Zum Beispiel, wie alt ich bin, oder ob es eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage mit Vermietung ist. Wenn ich die Immobilie selbst nutze, bin ich eventuell daran interessiert, sie bis zum Renteneintritt abzubezahlen. Mit dem sogenannten Annuitätenprogramm kann ich errechnen, wie hoch die monatlichen Raten bis zum Renteneintritt wären.

Welche Unterlagen sind für einen Kredit nötig?

Es gibt Standardunterlagen, die für fast jeden Kredit nötig sind, und zwar die Objektunterlagen der zu finanzierenden Immobilie – also der Grundbuchauszug, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan und mehr. Diese etwa fünf bis zehn Unterlagen werden vom Immobilienverkäufer oder Makler ausgegeben.

Was den Finanzierer selbst anbelangt, so benötigt dieser als erstes eine Ausweiskopie. Wenn Eigenkapital für die Finanzierung eingesetzt wird, dann ist ein Eigenkapitalnachweis erforderlich, zum Beispiel in Form eines Kontoauszuges oder Depotauszuges. Außerdem sind ein paar formelle Unterlagen zum Datenschutz notwendig.

Finanzierungsspezifisch wird eine Selbstauskunft auf dem Formular der Bank benötigt, Steuerbescheide, eventuell Gehaltsabrechnungen, und je nachdem, ob selbstständig oder angestellt, auch die Jahresabschlüsse. Also sind praktisch alle Einkommensnachweise vonnöten, die man sich vorstellen kann. Darunter können auch Nachweise über die zu erwartende Rente sein.

Kann man ohne Eigenkapital einen Kredit für einen Hauskauf bekommen?

Das geht, wenn man ein Haus kauft, um selbst einzuziehen. In diesem Fall kann man die Nebenkosten mitfinanzieren, vorausgesetzt, dass man das entsprechende Einkommen dazu hat. Das ist die sogenannte Haushaltsrechnung: Die Bank prüft dabei, dass man immer noch einen Überschuss hat – inklusive der Darlehensrate und abzüglich der Mittel, die man noch bezahlt.

Wenn man eine Kapitalanlage kaufen möchte, wird es schwieriger. In der Regel ist es so, dass die Nebenkosten auf jeden Fall aus eigenen Mitteln zu tragen sind. Die meisten Banken sagen, dass maximal 90 Prozent, eher sogar 80 Prozent des Kaufpreises finanzierbar sind. Allerdings gibt es auch da Ausnahmen, wenn der wirtschaftliche Hintergrund überzeugend ist oder wenn die Bank gerade ein Sonderprogramm fährt.

Welche Bank gibt auch Selbstständigen einen Immobilienkredit?

Es gibt einige Banken, die Kredite an Selbstständige vergeben. Allerdings hängt es auch davon ab, um was für eine Selbstständigkeit es sich handelt. Es macht nämlich einen Unterschied, ob jemand zum Beispiel ein Arzt oder ein Restaurantbesitzer ist.

Für beide Gruppen gibt es Banken, die sich die individuelle Situation anschauen. Es könnte aber sein, dass zum Beispiel der Arzt eine 100 %-Finanzierung bekommt, der Restaurantbesitzer aber vielleicht nur eine 80 %- oder 90 %-Finanzierung. Wenn die wirtschaftlichen Zahlen überzeugen, dann sind einige Banken bereit, in diesen Fällen zu finanzieren.

Wie funktioniert eine Umschuldung bei einem Immobilienkredit?

Die Umschuldung kann ganz einfach funktionieren, indem man bei dem Finanzierer, bei dem man schon finanziert hat, einfach nach einem Prolongationsangebot fragt. Wenn dieses Angebot fair ist, unterschreibt einfach nur dieses Angebot und schickt es zurück. Wenn man das Gefühl hat, dass der bisherige Finanzierer einem da nicht so ganz fair mitspielt, dann ist es eigentlich eine ähnliche Vorgehensweise, wie beim Erstantrag: Also, dass man bei anderen Banken nachfragt und guckt, was man dort angeboten bekommt.

In der Regel ist es einfacher, die zweite Finanzierung zu bekommen, auch von einer anderen Bank, weil die Immobilie seit der ersten Finanzierung idealerweise im Wert gestiegen ist. Die Restschuld hingegen ist seitdem definitiv gefallen, womit die Relation zwischen dem Wert des Objektes und dem, was ich an Darlehen aufnehmen muss, deutlich verbessert ist, was grundsätzlich zu günstigeren Zinsen führt.

Was ist das rollierende Eigenkapital?

Das rollierende Eigenkapital ist eine Idee, die Investoren entwickelt haben, um ein Minimum an Eigenkapital einzusetzen. Das heißt, dass Investoren entweder der Bank tatsächlich das Minimum an Eigenkapital geben und einen Ersatz in Form eines Depots vorlegen. Anschließend schließen sie die Finanzierung ab und setzen darauf, dass die Immobilie an Wert gewinnt. Wenn der Immobilienwert dann so hoch ist, dass die Finanzierung dadurch zu 100 % erfolgen könnte, wird letztendlich das Eigenkapital entweder von der Bank freigegeben oder für den nächsten Kauf verwendet.

Damit das bei einer Bank funktioniert, muss die Immobilie bis zur nächsten Finanzierung im Wert gestiegen sein, damit die Beleihungssätze hinkommen, oder das Darlehen muss schon entsprechend stark zurückgeführt worden sein, sodass man dann quasi refinanziert.

Zur Person

Martin Bonnet ist seit über 20 Jahren in Berlin als Finanzierungsberater für Immobiliendarlehen tätig. Er betreut neben klassischen deutschen Immobilienkäufern insbesondere Käufer aus dem Ausland, die in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchten.

Im Laufe der Zeit sind viele hunderte Kunden durch seine Darlehensvermittlung zu Wohneigentum gelangt. Sei es das klassische Einfamilienhaus, die Eigentumswohnung oder das Mehrfamilienhaus zum Vermögensaufbau. Auch Bauträgerfinanzierungen, Zwischenfinanzierungen und komplexe Finanzierungsfälle traten in dieser Zeit verstärkt auf.

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