Immobilienfinanzierung – Teil 3: Zinsen

Unser Experte, Martin Bonnet, ist seit über 2 Dekaden Finanzierungsvermittler. In der folgenden Videoreihe beantwortet er Fragen zu unterschiedlichen Aspekten der Immobilienfinanzierung, der Zinsentwicklung und der Finanzierungskonditionen.

Wie wird bei einer Baufinanzierung der Darlehenszins ermittelt?

Er wird ermittelt auf Basis der Kapitalmärkte und Laufzeit. Außerdem hängt der Zins vom internen Rating des Kunden bei der Bank ab, mit dem die Kreditwürdigkeit festgelegt wird. Dabei fließen Faktoren ein, wie die Bonität und die Schufa-Auskünfte. Vor allem hängt der Zins davon ab, wie die Relation ist, zwischen dem Wert des Objekts und dem Wert, den die Bank sieht.

Wie kann ich einen Baukredit berechnen?

Zum einen kann ich die Rate ausrechnen, die ich aus Zins und Tilgung habe. Zum anderen kann ich schauen, welchen Kaufpreis ich habe und was an Finanzierung notwendig ist. Das berechne ich, wenn ich den Kaufpreis mit den Nebenkosten zusammenreche (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten), sowie das Eigenkapital davon abziehe. Dadurch erfahre ich die konkrete Kreditsumme.

Anschließend gibt es eine Reihe von Faktoren für die Berechnung: Zum Beispiel, wie alt ich bin, oder ob es eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage mit Vermietung ist. Wenn ich die Immobilie selbst nutze, bin ich eventuell daran interessiert, sie bis zum Renteneintritt abzubezahlen. Mit dem sogenannten Annuitätenprogramm kann ich errechnen, wie hoch die monatlichen Raten bis zum Renteneintritt wären.

Wie kann ich Bauzinsen berechnen?

Bauzinsen lassen sich am besten berechnen, wenn die Partei, die den Bau ausführt, mitteilt, welche Kosten in welchen Zeiträumen anfallen. Anschließend muss geschaut werden, ab wann auf das Darlehen zugegriffen werden muss. Auf die abgerufenen Darlehensanteile werden die Zinsen gezahlt. Die Bauzinsen nehmen zu, je näher der Fertigstellungszeitpunkt rückt. Hier muss der Durchschnitt gebildet werden, damit ich weiß welche Zinsen pro Monat über die gesamte Zeit der Bauphase angefallen sind.

Wie siehst du den Immobilienmarkt in zehn Jahren?

Eine Prognose über zehn Jahre wäre aktuell in jedem Fall sehr spekulativ, denn dafür gibt es einfach zu viele ungewisse Entwicklungen, vor allem geopolitisch und wirtschaftspolitisch: Wir haben ein Schuldenproblem, das abgebaut werden muss, und wir haben geopolitische Spannungen, bei denen keiner sagen kann, wie diese ausgehen.

Ein Zeitraum von zehn Jahren für eine Prognose ist aus heutiger Sicht zu lang. In den Neunzigerjahren oder den Nullerjahren wäre dies noch möglich gewesen, aus heutiger Sicht jedoch zu unrealistisch.

Was passiert, wenn die Zinsen auf 5% oder mehr steigen?

Die Nachfrage von Kunden, die schnell eine Immobilie kaufen und finanzieren wollen, würde stark anziehen, weil sie Angst haben, dass die Zinsen weiter steigen. Langfristig gesehen ist aber ein steigender Zinssatz nachfragemindernd.

Allerdings ist es auch so, dass solange die Inflationsrate über dem Zinssatz liegt, es entsprechend diese zwei Einflussgrößen gibt: Die steigenden Zinsen wirken sich negativ auf den Immobilienmarkt aus, während die steigende Inflation sich positiv auswirkt, sofern sie über dem Zinssatz liegt. Dadurch haben wir einen sogenannten negativen Realzins, der dem Immobilienmarkt insgesamt weiterhin hilft.

Gab es in der Vergangenheit schon einmal diese Situation?

Nein: Geschichte wiederholt sich nicht, sie reimt sich. So eine Situation hatten wir bislang noch nicht, dass die Notenbanken aus den bekannten Gründen über Jahre hinweg die Zinsen für kurze Laufzeiten künstlich so lange auf Null gedrückt haben.

Insofern ist es schwer, hier Vergleiche zu finden. Was die Inflationsentwicklung, anbelangt hatten wir in den Siebzigerjahren einige Vergleichsgrößen, aber da war auch ein ganz anderes Zinsniveau gegeben. Damals sind die Zinsen sehr stark gestiegen und teilweise übertrieben angehoben worden, um die Inflation einzudämmen. Das sind zwar Parallelen, aber der Eins-zu-eins-Vergleich passt nicht.

Zur Person

Martin Bonnet ist seit über 20 Jahren in Berlin als Finanzierungsberater für Immobiliendarlehen tätig. Er betreut neben klassischen deutschen Immobilienkäufern insbesondere Käufer aus dem Ausland, die in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchten.

Im Laufe der Zeit sind viele hunderte Kunden durch seine Darlehensvermittlung zu Wohneigentum gelangt. Sei es das klassische Einfamilienhaus, die Eigentumswohnung oder das Mehrfamilienhaus zum Vermögensaufbau. Auch Bauträgerfinanzierungen, Zwischenfinanzierungen und komplexe Finanzierungsfälle traten in dieser Zeit verstärkt auf.

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