- Welche Käufergruppen werden angesprochen beim Verkauf einer Altbauwohnung?
Der Verkauf einer sanierten und bezugsfreien Altbauwohnung zu einem relativ hohen Verkaufspreis ist in Berlin aktuell sehr gut erzielbar. Es gibt eine große Käufergruppe und nur sehr wenige Angebote.
- Welche Unterlagen werden benötigt beim Verkauf einer Altbauwohnung?
- Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate
- Versicherungsnachweis
- Flurkarte
- Amtlicher Lageplan
- Altlastenauskunft
- Baulastenauskunft
- Grundsteuerbescheid des aktuellen Jahres
- Vermasster Grundriss der Wohnung inklusive jedes Zimmers mit Maßangaben, Stempel des Vermessers
- Übersicht der Modernisierungen der letzten 10 Jahre, hierbei wichtig: Originalbelege und Rechnungen
- Aktueller Energieausweis und Wartungsprotkolle der Gastherme bei Gasetagenheizung oder Zentralheizung
- Sofern Sie die Altbauwohnung umgebaut haben und Grundrisse verändert haben sind die Kopien der Baugenehmigung, Statik, Prüfstatik, des Brandschutz und der Unterschiedlichen Genehmigungen der Berliner Ämter (z.B. des Milieuschutzes) notwendig.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre und das Beschlussbuch
Ist das zu verkaufende Apartment vermietet, sind zudem noch ein Nachweis über die Mieteinkünfte und die Kopie des Mietvertrages vonnöten.
- Worauf muss besonders geachtet werden?
Zur Rechtssicherheit sollten sich Verkäufer von Eigentumswohnungen in Altbauten vertraglich absichern und Gewährleistungen vertraglich ausschließen. Bei Ausschluss der Gewährleistung schützt sich der Verkäufer vor Sanierungskosten zur Beseitigung von Mängeln, die nach Vertragsschluss auftreten. Bitte achten Sie auch besonders auf aktuellen gesetzlichen Regulierungen wie Milieuschutz, Sanierungsgebiete, Erhaltungsgebiete, etc.
- Welcher Preis kann erzielt werden?
- Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
Beim Verkauf einer Immobilie kann die sogenannte „Spekulationssteuer“ anfallen. Das heißt, haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt und verkaufen diese, zahlen Sie auf den realisierten Gewinn Einkommenssteuer. Sollten Sie die Wohnung allerdings länger als 10 Jahre im Besitz gehabt haben, zahlen Sie auf den Gewinn keine Steuern.
Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, gilt die 3 Jahresregel. Das heißt, Sie müssen mindestens 3 Kalenderjahre in der Wohnung gewohnt haben, um diese dann steuerfrei zu verkaufen.
Rechenbeispiel:
Verkaufspreis der Immobilie – beim Verkauf anfallende Kosten wie Reperaturen oder Maklerprovision – Zinsen – Anschaffungskosten – Abschreibung (ca 2% auf der Wert des Gebäudes) = Gewinn, der versteuert werden mussBitte kontaktieren beim Verkauf einer Eigentumswohnung immer einen Steuerberater. Sollten Sie keinen Steuerberater kennen, der sich mit Immobilien auskennt, helfen wir Ihnen gerne bei der Vermittlung an einen erfahrenen Steuerberater.
- Wie erfolgt der Verkaufsabschluss?
Der Kaufvertrag erfordert eine notarielle Beurkundung. Dabei sind die beim Immobilienverkauf anfallenden Notarkosten üblicherweise vom Käufer zu tragen. Für den Verkäufer entstehen beim Wohnungsverkauf lediglich Löschungskosten (z.B. Grundschulden, Nießbrauch, Wohnungsrechte etc.).
Der Notar ist unter anderen für folgende Punkte verantwortlich:
- Notarielle Beurkundung des Wohnungsverkaufs
- Veranlassung der Eintragung der Auflassung im Grundbuch
- Anorderung der Kaufpreiszahlung beim Käufer
- Nach Zahlung der Grunderwerbssteuer Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch
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