Immobilienwissen aus anwaltlicher Sicht

Mit Tobias Scheidacker – Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin

Was tun, wenn Zinsen nicht mehr bedient werden können?

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Als Erstes wäre es wichtig, mit der Bank zu sprechen, ob man die Konditionen ändern kann, ob eine Finanzierung mit der gleichen Bank oder vielleicht mit einer anderen Bank möglich ist. Wenn das nicht geht, ist vielleicht eine gute Idee zu verkaufen, idealerweise über einen ortsansässigen Makler, weil dieser den Markt kennt, weiß welche Preise aufgerufen werden können, und weil dieser über die nötigen Netzwerke verfügt, um die Immobilie zeitnah verkaufen zu können.

Das ist entscheidend, denn wenn man seine Zinsen nicht bedienen kann, hat man nicht viel Zeit, bevor die Bank tätig wird. Durch den freihändigen Verkauf lassen sich am ehesten die Mittel besorgen, um die Bank abzulösen – und vielleicht ist am Ende sogar noch Geld übrig.

Was ist ein Milieuschutzgebiet und dürfen bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden?

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Ein Milieuschutzgebiet ist ein von der Gemeinde beschlossenes Gebiet, in dem bestimmte Regeln gelten, namentlich, dass dort Aufteilungen von Häusern in Eigentumswohnungen nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt sind. Nahezu jede bauliche Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden benötigt eine behördliche Genehmigung.

Das geht sehr weit: Wenn ich in einem Badezimmer ein kleines Waschbecken habe, und ich will daraus ein größeres daraus machen – so brauche ich eine Baugenehmigung dafür. Das gilt auch dann, wenn es meine Eigentumswohnung ist, in der ich selbst wohne. Ein anderes Beispiel: Wenn wir den Fußboden verbessern wollen, Balkone oder Aufzüge anbringen möchten oder den Grundriss durch Zusammenlegung von Wohnungen und Räumen verändern, benötigen wir im Milieuschutzgebiet immer eine entsprechende Baugenehmigung.

Das bedeutet: Im Milieuschutzgebiet sind bauliche Aufwertungen von Immobilien in der Regel nicht realisierbar, mit der Folge, dass die daraus resultierenden Mietsteigerungen auch nicht eintreten.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

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Eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn mehreren Beteiligten das Eigentum einer Immobilie gehört – zu ideellen Teilen, zum Beispiel jedem zu 20 Prozent. Allerdings lässt sich nicht genau zuordnen, wem welcher genaue physische Teil der Immobilie gehört, also wem der Wasserhahn und wem die Badewanne gehört. Das bedeutet: In diesem Beispiel würde jedem Miteigentümer sowohl der Wasserhahn als auch die Badewanne zu 20 Prozent gehören. Das sind dann die ideellen Bruchteile, die jedem gehören.

Es werden in vielen Konstellationen Bruchteilsgemeinschaft gebildet, zum Beispiel, wenn mehrere Leute gemeinsam eine Immobilie kaufen wollen, zum anderen kann es auch interessant sein für Außenbereiche von Anlagen, die mehreren Leuten gemeinsam gehören. Das kann zum Beispiel eine Privatstraße sein oder ein Garten.

Das bedeutet: Im Milieuschutzgebiet sind bauliche Aufwertungen von Immobilien in der Regel nicht realisierbar, mit der Folge, dass die daraus resultierenden Mietsteigerungen auch nicht eintreten.

Wie werden Kaufverträge vom Rechtsanwalt geprüft?

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Als Erstes ist die Situation wichtig, in der sich die Parteien befinden. Es gibt unterschiedlichste Möglichkeiten, was gekauft werden kann. Es können Häuser gekauft werden oder Wohnungen, die es schon gibt, aber ebenso gut auch welche, die noch gar nicht existieren, sondern erst gebaut werden sollen. Dementsprechend können Kaufverträge sehr unterschiedliche Inhalte haben.

Wie risikoreich ein Vertrag ist – aus Sicht des Käufers – ergibt sich in erster Linie aus der Frage: Wer ist mein Vertragspartner und kann ich eine Immobilie bereits physisch in Augenschein nehmen? Wenn ich das kann, entsteht daraus wiederum die Frage: Hat die Immobilie Mängel, muss ich da jemanden schicken, der das untersucht?

Wenn eine Immobilie erst noch gebaut werden soll, stellt sich die Frage: Wie belastbar ist die Vertragsbeziehung und mein Vertragspartner, der es bauen soll? Beim Vertrag ist dabei wichtig zu wissen, in welchen Raten ich zahlen soll und ob ich dann auch innerhalb der Frist bekomme, was ich erwarte.

Außerdem sind die individuellen Punkte wichtig, die in den einzelnen Verträgen voneinander abweichen. Wenn man viele Verträge sieht, bekommt man ein Gefühl für das Grundgerüst sowie für die Feinheiten, die in den einzelnen Verträgen voneinander abweichen, denn dort können sich manchmal Risiken verbergen.

Wie kann man eine Mieterhöhung am besten umsetzen?

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Die größten Datensätze haben derzeit die Hausverwaltungen: Das heißt, wenn man seine Wohnung professionell verwalten lässt, kann man unmittelbar auf den Datensatz der Hausverwaltung zugreifen und hat Werte für Vergleichswohnungen, mit denen man eine Mieterhöhung formell wirksam erklären kann.

mehr Informationen unter: https://blp-management.com/

Inflation und Indexmiete

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Wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird, dann bietet es sich im Moment an, einen sogenannten Index-Mietvertrag abzuschließen. Das bedeutet, man vereinbart eine Ausgangsmiete mit einer Mietentwicklung, die eins zu eins an die Inflation gekoppelt ist. Dann kann jährlich die Miete an den Umfang der Inflation angepasst werden. Dies setzt allerdings voraus, dass eine solide Ausgangsmiete gegeben ist.

Tipp

Wenn Sie weitere Fragen an Rechtsanwalt Tobias Scheidacker oder unser Team von Black Label Immobilien haben, dann senden Sie uns gern eine E-Mail mit Ihrer Frage an info@blacklabelimmobilien.de

Wenn Sie eine persönliche Beratung möchten, dann kontaktieren Sie uns gern unter:

Was ist beim möblierten Vermieten zu beachten?

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Viele Vermieter denken, dass eine möblierte Vermietung automatisch nicht im Geltungsbereich der Mietpreisbremse wäre. Das ist nicht der Fall. Relevant ist nämlich nicht, ob Möbel in der Wohnung stehen, sondern relevant ist, ob es sich um ein sogenanntes Mietverhältnis von vorübergehendem Gebrauch handelt.

Der rechtliche Schwerpunkt liegt also primär auf der vorübergehenden Dauer von mehr als drei Monaten und weniger als einem Jahr in der Laufzeit des Mietvertrags. Das ist zum Beispiel relevant für Auslandsstudenten, die in Berlin ein Semester verbringen oder Tesla-Mitarbeiter, die sich für eine vorübergehende Aufenthaltsdauer nicht erst selbst Möbel kaufen möchten. Wenn der Vertrag dann zum Beispiel ein halbes Jahr läuft, ist die Vermietung einer möblierten Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Wie können Vermieter ihre Rendite optimieren? Darauf müssen Sie bei der Vermietung möblierter Wohnungen und bei Modernisierungen achten

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Es gibt zwei Möglichkeiten: Die eine ist, dass man über eine möblierte Vermietung nachdenkt und die andere ist die bauliche Aufwertung der Wohnung durch eine Modernisierung. Die möblierte Vermietung als Kurzzeit-Vermietung, also als Vermietung zum sogenannten vorübergehenden Gebrauch, ist vom Gesetz privilegiert.

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung setzt der Vertrag voraus, dass ich auf Seiten des Mieters ein Interesse an einer kurzen Laufzeit habe. Diese muss länger als drei Monate sein, ansonsten würden wir uns im Bereich der Zweckentfremdung bewegen, die verboten ist. Außerdem muss die Laufzeit nicht länger als ungefähr ein Jahr sein, weil das sonst keine vorübergehende Vermietung wäre.

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung könnten also die Vermietungszeiträume von drei bis zwölf Monaten reichen, und der Grund für diese zeitliche Beschränkung sollte aus Perspektive des Mieters kommen, zum Beispiel wenn dieser nicht lange in Berlin ist. Das gilt zum Beispiel für Studenten, die ein Semester da sind, Forschungsstudenten, Doktoranden und generell Menschen, die nur vorübergehend in Berlin arbeiten.

Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, lässt sich ein Mietvertrag abschließen, in dem die Miete anders kalkuliert wird, als es bei der Geltung der Mietpreisbremse in einem regulären Mietverhältnis der Fall wäre.

Die Modernisierung ist ein anderes Thema: Hier sieht das Gesetz Regeln vor, wie diese angesetzt werden darf. Modernisierungen liegen grundsätzlich im Geltungsbereich der Mietpreisbremse. Das bedeutet, wir müssen hier schauen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Hier können wir einen sogenannten Modernisierungszuschlag hinzurechnen, und zwar in Höhe von acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich. Wenn also 100.000 Euro in die Modernisierung der Wohnung investiert werden, dann können auch 8.000 Euro davon jedes Jahr auf die Miete umgelegt werden.

Wichtig ist, dass das nur hinsichtlich der reinen Modernisierungskosten geht. Instandhaltungskosten lassen sich da nicht hinzurechnen, genauso wie Renovierungen. Modernisierungen hingegen sind Dinge, die den Wert der Wohnung verbessern, also den Gebrauchswert, oder die Dinge, die zu einer Energieersparnis führen.

Das muss im Zug der Arbeiten sorgfältig dokumentiert werden, denn im Zweifel muss ich das später im Prozess darlegen können, wenn ein Rechtsdienstleister kommt, oder ein Mieter mit einem Anwalt. In dieser Darlegung können wir dann zeigen, wie der Zustand vorher war, was verbessert wurde, welcher Aufwand und welche Dienste in Anspruch genommen wurden, und wie viel Geld das kostete.

Was ist eine Eigenbedarfskündigung und wie funktioniert diese in der Praxis?

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Eine Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung, die der Vermieter ausspricht, wenn er selbst in die Wohnung einziehen möchte. Häufig werden Eigenbedarfskündigungen von anwaltlicher Seite geprüft, da viele formelle und inhaltliche Fehler passieren können. Ein weiterer Grund für die anwaltliche Konsultation ist, dass im Prozess nur dasjenige relevant ist, was auch in der Kündigung steht: Wenn also etwas übersehen wird, oder etwas falsch gemacht wird, hat das Auswirkungen auf das gesamte nachfolgende Geschehen.

Wenn der Mieter dann nicht zum Kündigungstermin auszieht, ist eine Räumungsklage beim Amtsgericht zu erheben. Dann beginnt ein schriftliches Vorverfahren, gefolgt von einem Gerichtstermin, gegebenenfalls eine Preiserhebung und anschließend ein Urteil. Es kann auch sein, dass es im Rahmen des Verfahrens zu einer Einigung kommt, und der Mieter dann zu einem anderen Termin auszieht. Beim Verfahren kommt es darauf an, in welcher Lebenssituation sich der Mieter befindet und wie dieser seine Verteidigung aufbaut. Ein Eigenbedarfsverfahren kann zwischen sechs Monaten und zwei bis drei Jahren dauern.

Wofür benötigt man Mietpreisgutachten?

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Das Mietpreisgutachten sollte zum Mietvertrag hinzugenommen werden, damit es nämlich nachgewiesen ist, dass die Miete ortsüblich ist, da ein Gutachter diesen Wert ermittelt hat. Es lassen sich zehn Prozent mehr Miete veranschlagen, als das Gutachten ausweist, dann ist eine zulässige Ausgangsmiete im Vertrag gegeben.

Was ist der Berliner Mietpreisspiegel?

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Der Mietspiegel ist eine Übersicht der gezahlten Mieten in Berlin. Hier wird alle zwei Jahre zu einem Stichtag eine Datenerhebung vorgenommen, die Haushalte und die Vermieter befragt. Aus der Höhe der Mieten an diesem Stichtag kann ermittelt werden, für welchen Wohnungstyp die Miete ortsüblich ist.

Diese Datenerhebung wird durch ein beauftragtes Institut durchgeführt und vom Berliner Senat ausgeschrieben. Anschließend berät eine Arbeitsgruppe über den Mietspiegel, und zwar die sogenannte Arbeitsgruppe Mietspiegel. An dieser sind verschiedene Parteien beteiligt, wie zum Beispiel Mieterverbände, wie der Mieterverein, oder Vermieterverbände, wie zum Beispiel Haus und Grund, sowie der Senat und die Statistiker. Allerdings ist der Mietspiegel umstritten, da dieser häufig auf veralteten Daten beruht, die eine Vermietung zu aktuellen Preisen entsprechend erschweren.

Was ist die Mietpreisbremse?

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Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regulierung, nach der bei einer Neuvermietung nur eine Miete vereinbart werden darf, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert. Das heißt, diese Miete darf nur um zehn Prozent überstiegen werden.

Zur Person

Tobias Scheidacker wurde 1975 in Greifswald geboren und absolvierte Studium und Referendariat in Berlin. 2002/03 war er als Rechtsanwalt in Erfurt angestellt und ist seit 2004 selbstständig in Berlin mit Schwerpunkt Immobilienrecht und Fachanwalt seit 2005. Er ist Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e.V.

Innerhalb unserer Informationsreihe Berliner Immobiliengespräche können Sie von ihm noch viel mehr rund um das Thema Immobilien aus anwaltlicher Sicht erfahren.

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