Grundlagen des Immobilienverkaufs

Mit Achim Amann – Geschäftsführer Black Label Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich zu den wichtigsten Begrifflichkeiten, Ihren Rechten aber auch Ihren Pflichten auskennen. Wir unterstützen Sie dabei.

Kaufvertrag | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Der Kaufvertrag wird immer vom Käufer bestellt: Oftmals ist es so, dass der Immobilienmakler den Käufer bittet, einen Notar auszusuchen, oder wir als Immobilienmakler oder auch andere Immobilienmakler schon einen Notar für gewisse Objekte haben. Das würde bedeuten, der Käufer bestellt den Notarvertrag mit einem Formular, was der Immobilienmakler dann an den Notar weiterleitet. Der Ablauf ist so, dass in diesem Bestellungsformular klar ist, dass der Käufer die Kosten trägt, auch wenn er nachher nicht diese Immobilie kaufen wird.

Was ist ein Verkaufsexposé? Grundlagen des Immobilienverkaufs

Das Verkaufsexposé ist die Grundlage, auf der sich ein Käufer für ein Objekt interessiert. Im Verkaufexposé finden Sie die Bilder, den Grundriss, den Preis, die Nebenkosten, die Maklerprovision, die Größe der Immobilie und weitere wichtige Fakten.

Grundbuchauszug | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Der aktuelle Grundbuchauszug ist wichtig, weil daraus hervorgeht, wem ein Objekt gehört, welche Belastungen auf dieser Immobilie liegen, und ob gegebenenfalls Dienstbarkeiten oder weitere Beschränkungen auf dieser Immobilie lasten.

Denkmalschutzauflagen | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Denkmalschutzauflagen sind sehr wichtig, gerade wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie vermieten wollen. Hier geht es auch viel um steuerliche Aspekte – dazu sollten Sie mit Ihrem Steuerberater im Detail sprechen. Eine Besonderheit bei denkmalgeschützten Immobilien ist, dass Sie beim Kaufen und Wohnen in einer denkmalgeschützten Immobilie besondere Auflagen zu erfüllen haben, wenn Sie diese sanieren möchten. Dazu sollten Sie Rücksprache mit dem örtlichen Denkmalamt halten.

Bemaßter Grundriss | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Einen maßstäblichen Grundriss benötigen Sie, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, und insbesondere wenn der Käufer die Immobilie beleihen möchte – also bei seiner Bank ein Darlehen haben möchte. Alle Banken fragen mittlerweile nach einem bemaßten Grundriss.

Teilungserklärung | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Sie haben automatisch eine Teilungserklärung, wenn sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Die Teilungserklärung benötigen sie samt aller Nachträge, denn ohne diese Teilungserklärung können sie eine Wohnung nicht verkaufen.

Wohnflächenberechnung | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Eine Wohnflächenberechnung ist die Berechnung, aus der hervorgeht, wie groß jedes einzelne Zimmer dieser Wohnung ist, besonders die Wohnfläche – nicht die Nutzfläche.

Flurkarte | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Eine Flurkarte ist etwas anderes als ein Lageplan. Flurkarten können Sie für Berlin oder Brandenburg auf einer Website herunterladen – das sind die sogenannten nicht amtlichen Flurkarten. Sie können sich aber auch eine amtliche Flurkarte herunterladen. Darauf erkennen Sie, in welcher Position sich das Objekt, was Sie kaufen oder verkaufen möchten, auf Ihrem Flurstück befindet.

Aus einem amtlichen Lageplan hingegen geht zum Beispiel auch die Nachbarbebauung hervor, sowie der Straßenverlauf und die unmittelbare Umgebungsbebauung.

Flurkarten für Brandenburg: Übersicht

Flurkarten für Berlin: Übersicht

Wirtschaftsplan | Grundlagen des Immobilienverkauf

Der Wirtschaftsplan ist der Geschäftsplan eines Mehrfamilienhauses. Aus diesem geht hervor, welche Kosten pro Eigentümer in diesem Haus anfallen, beispielsweise für die Müllentsorgung, die allgemeine Hausreinigung, die allgemeine Beleuchtung oder auch die Instandsetzung im Haus. All das wird im Wirtschaftsplan aufgeschlüsselt auf Grundlage der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer zahlt in der Regel proportional diese Kosten, basierend auf seiner Wohnungsgröße oder seiner Miteigentumsanteile.

Energieausweis | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen oder vermieten wollen, brauchen Sie immer einen Energieausweis – dieser ist gesetzlich verpflichtend. Es gibt zwei verschiedene Energieausweisklassen, einmal den Energieausweis nach Bedarf und einmal nach Verbrauch.

Informationen: Energieausweis online erstellen

Nachweise über Reparaturen | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Sie benötigen nicht immer einen Nachweis über Reparaturen. Das hängt besonders damit zusammen, ob Sie einen Neubau oder einen Altbau kaufen. Wenn Sie einen Altbau kaufen, benötigen Sie den Nachweis, insbesondere wenn dieser schon viele Jahrzehnte alt ist. Es ist wichtig für Sie selbst und die Bank zu wissen, was in den letzten Jahren passiert ist, ob und wenn ja, welche Renovierungen, Sanierungen oder Reparaturen stattfanden. All das lässt sich diesen Unterlagen entnehmen.

Instandhaltungsrücklage? Was sagt sie aus? | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Prinzipiell gilt: Je höher die Rücklage, desto besser. Das muss sich natürlich auch in Grenzen halten, denn wenn sie eine besonders hohe Rücklage haben, kann es sein, dass zukünftige Instandsetzungen demnächst anstehen werden. Das kann dann der Fall sein, wenn der jetzige Verkäufer der Immobilie oder die Eigentümergemeinschaft schon relativ viel angespart hat, zum Beispiel für eine Dacherneuerung, eine Kellersanierung, eine Fassadensanierung oder eine energetische Sanierung. Dazu wird relativ viel Geld benötigt. Diesen Posten finden Sie dann unter Sonderumlagen im Wirtschaftsplan.

Warum benötige ich die Eigentümerprotokolle? | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Die Eigentümerprotokolle der letzten drei Jahre sind deswegen wichtig, damit Sie erkennen, welche Beschlüsse gefasst worden sind. Wir empfehlen Ihnen auch, ein Beschlussbuch abzufordern: Dort finden Sie alle Beschlüsse seit Bestehen einer Eigentümergemeinschaft. Aus den Protokollen geht zum Beispiel hervor, ob es Streitigkeiten im Haus gab, ob es Mängel gab, ob es problematische Eigentümer oder Mieter in dem Haus gab. Sie können aufgrund der Protokolle einer Eigentümerversammlung relativ leicht ablesen, wie die Gemeinschaft im Haus miteinander harmoniert.

Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre? Wieso? | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Aus den Jahresabrechnungen der letzten Jahre erkennen Sie, welche Kosten in einem Haus entstanden sind, ob sie beglichen worden sind und ob es gegebenenfalls noch offene Kosten gibt. Das kann zum Beispiel bei einem Verfahren vorkommen, wo Handwerker eine Leistung erbracht haben, und es noch Gewährleistungsansprüche gibt oder wo Handwerker Leistungen erbracht haben, die nicht vergütet worden sind, weil es Streitigkeiten gab. In so einem Fall sollten Sie sich ein klares Bild über die wirtschaftliche Struktur des Gebäudes verschaffen.

Baupläne und Baugenehmigungen | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Sie benötigen nicht zwingend eine Baugenehmigung und auch nicht zwingend die Baupläne vot dem Kauf.

Allerdings empfehlen wir Ihnen beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie das Einholen der Architektenpläne, beziehungsweise die Pläne, die in der Teilungserklärung in der Regel in der Anlage vorhanden sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist von einem Architekten erstellt worden – dieses Dokument sollten Sie auf jeden Fall haben. Je nachdem, bei welchem Kreditinstitut Sie Ihre Finanzierung haben, sollten Sie auch die Baupläne haben, das ist aber von Fall zu Fall unterschiedlich.

Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Sie benötigen den Versicherungsnachweis, eine Gebäude- und Feuerversicherung, ansonsten können Sie ein Objekt gar nicht mehr käuflich erwerben. Das heißt also, jede finanzierende Bank wird nach diesem Versicherungsnachweis fragen, und wir raten auch jedem Käufer, der ohne Bank eine Immobilie kauft, einen Versicherungsnachweis zu haben, ansonsten ist diese Immobilie nicht versichert. Sollte es zu einem Schaden kommen, wäre Ihr Kapital verloren, wenn Sie keine Versicherung haben.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung | Grundlagen des Immobilienverkaufs

Sie benötigen gerade im Neubau eine Baubeschreibung mit einer Ausstattungsbeschreibung. Im Altbau benötigen sie nicht zwingend eine Baubeschreibung. weil Sie bereits der existierenden Immobilie entnehmen können, welche Qualität dort verbaut worden ist. Trotzdem raten wir immer bei Gebäuden, die nicht älter als 10 Jahre sind, diese Beschreibung abzufordern.