Kaufpreisentwicklungen 2021

Black Label Immobilien präsentiert die aktuellen Kauf- und Mietpreiskarten für den Berliner Immobilienmarkt

Auch in diesem Jahr hat Black Label Immobilien wieder seine Miet- und Kaufpreiskarten mit aktuellen Referenzpreisen für den Berliner Immobilienmarkt ermittelt. Auf diesen Karten lassen sich die aktuellen Immobilienpreise rund um die U- und S-Bahnstationen des gesamten Berliner Verkehrsnetzes ablesen.

Um noch genauere, realitätsnähere Ergebnisse zu erhalten, verwendeten wir in diesem Jahr das Bewertungstool Price Hubble (Video des Immobiliengespräches zum Bewertungstool → hier) um unsere Analysen durchzuführen. Für die Bewertungsmodelle nutzt Price Hubble Machine Learning und eigens kreierte Algorithmen um mit Hilfe von so genannter „explainable Artificial Intelligence“ Bewertungen von Immobilien durch Vergleichsobjekte und Berechnung unterschiedlicher Sensitivitäten zu ermitteln.

In diesem Jahr haben wir uns vor allem auf den Preisunterscheid (für Preis in €/m2) zwischen Alt- und Neubauwohnungen in Berlin konzentriert. Dieser bewegt sich im Großteil der Hauptstadt zwischen 14,3% und 14,4%. Lediglich der Alexanderplatz fällt als Standort mit einem Preisunterschied von 35,9% aus dem Bild. Interessanterweise finden wir auch im Stadtrandgebiet und unmittelbaren Umland (C-Bereich) Preisunterscheide von bis zu 29,5%. Hierbei haben wir die Frage, ob vermietet oder nicht, so bewertet das alle Objekte als bezugsfrei eingewertet worden sind.

Begründung für den Preisunterschied Stadt-Umland

„In den Innenstadtbezirken sind die Preise weiter hoch und steigend, allerdings steigen sie deutlich weniger stark, da hier schon ein hohes Preisniveau vorliegt. Im Umland gab es hingegen, ausgehend von deutlich niedrigeren Kaufpreisen, einen rasanten Anstieg. Trotz dessen lohnt es sich Im Umland zu kaufen, da wir hier mit weiter stark wachsenden Preisen rechnen. Besonders, da viele Unternehmen Berlin verlassen und aufgrund der besseren Wohnungslage aber auch der guten Infrastruktur im Umland ansiedeln.

Außerdem sehen wir für die Zukunft in Berlin eine Entwicklung, welche weiter steigende Preisunterschiede zwischen Alt- Neubauimmobilien zeigt.

Auch wenn der Mietendeckel als nichtig entschieden worden ist, gilt die Mietpreisbremse und wir haben eine enorm rigide Regulierung. Gerade in den alten Mietverträgen im Bestand finden sich oftmals noch nicht marktkonforme Mieten. Diese Mieter ziehen darüber hinaus, mangels Alternativen, nur sehr selten aus und wenn, dann nur bei Eigenbedarfskündigungen oder gegen Entschädigungen. Neben dem teilweise schlechteren Zustand der Altbauten und dem dadurch bedingten niedrigeren Mietniveau und ohne ausreichenden Anteil von Eigennutzern im Haus, ergeben sich geringere Kaufpreise.

Befeuert durch günstige Zinsen und der gleichbleibenden hohen Nachfrage rechnen wir insgesamt mit weiter steigenden Kaufpreisen im Neubau sowie im Altbau, jedoch aus oben beschrieben Gründen mit eher moderaten Steigerungen im Altbau.“

zieht Achim Amann, Mitgeschäftsführer von Black Label Immobilien, seine Erkenntnisse aus den Black Label-Preiskarten.

Aktuelle Kaufpreiskarten für Altbau- und Neubauwohnungen in Berlin:

Aktuelle Mietpreiskarten für Altbau- und Neubauwohnungen in Berlin

Mit dem Thema der Preisentwicklung auf dem Berliner Immobilienmarkt beschäftigte sich auch unser Immobiliengespräch von Achim Amann und Andreas Müller, den Gründern und Geschäftsführern von Black Label Immobilien. Wenn Sie wissen möchten, welche Preise aktuell auf dem Markt wirklich bezahlt werden, wie wir den Wert ermitteln oder wie Sie aktiv den Wert einer Immobilie beeinflussen können, schauen Sie sich hier die Aufnahme des Gesprächs an.

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Finanzierungstipp: Jetzt in vermietete Wohnungen investieren

„Wir geben Kapitalanlegern den Rat in langfristig vermietete Wohnungen zu investieren. Der Grund ist der erhebliche Preisunterschied von ca. 30 Prozent zwischen leerstehenden und vermieteten Wohnungen. Als Kapitalanlage sind diese Wohnungen wesentlich günstiger. Sie sind an langfristige Mieter vermietet, die noch bis zu zehn Jahre Kündigungsschutz gegen Eigenbedarf haben.

Die große Preisschere bei leerstehenden und vermieteten Wohnungen ergibt sich daraus, dass es deutlich weniger Mietangebote gibt als im letzten Jahr, daher steigen die Mieten weiter an. Wohnungen, die bei einer Neuvermietung der Mietpreisbremse unterliegen, kommen nur noch selten auf den freien Markt. Entweder werden sie gewinnbringend verkauft oder als WG und/oder möbliert weitervermietet oder auf dem „Schwarzmarkt“ gehandelt. Die negativen Auswirkungen der Regulierungen der Mieten haben die Suche nach einer bezahlbaren freien Mietwohnung deutlich erschwert.“ empfiehlt Andreas Müller.

Wohin geht der Trend dieses Jahr und wo sind noch weitere Preissteigerungen zu erwarten?

Die Mieten werden sich noch weiter in Berlin angleichen. „Besonders in den Bezirken wie Köpenick und Reinickendorf ist noch viel Bewegung auf dem Markt – hier erwarten wir für dieses Jahr Preissteigerungen von 5-10 Prozent“, schätzt Achim Amann. „Allerdings wird insgesamt die Miete in der gesamten Stadt nicht deutlich ansteigen, da die Belastungsgrenze für die Mieter erreicht ist. Investoren und Kapitalanleger sollten sich also auf eine insgesamt seitliche Mietpreisentwicklung einrichten.“

Ein auffälliger Trend lässt sich bei jungen in Berlin lebenden Familien beobachten. Sie kehren Berlin den Rücken, indem sie ihre zu kleinen Immobilie verkaufen oder die Mietwohnungen aufgeben. Es zieht sie ins Berliner Umland, wo es sich noch wesentlich günstiger kaufen oder mieten lässt. „Auch haben wir erneut dieses Jahr wieder mit Bedauern feststellen müssen, dass viele Investoren und Baufirmen sich von Berlin abwenden und lieber in anderen Gemeinden bauen. Das bedeutet es entsteht weiter weniger neuer Wohnraum für die Berliner.

Hauptverantwortlich dafür sind nach unserer Sicht die zu drastischen Regulierungen im Wohnungsmarkt, wie der Milieuschutz und das angekündigte Umwandlungsverbot, die spezielle politische Lage in Berlin, sowie das Enteignungsthema und im Besonderen die baufeindliche Stimmung vieler Berliner Bauämter gegenüber Bauträgern und Investoren. Daher raten wir Berlinern dazu, bei den diesjährigen Landtagswahlen ein Zeichen zu setzen und die seit vielen Jahren in der Wohnungspolitik erfolglose Koalition auszutauschen, um endlich neuen Schwung in Berlins verstaubte Amtsstuben zu bringen. In Sachen Wohnungspolitik kann es für Berliner nur besser werden“, meint Achim Amann.

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