Hier streiten sich die „Experten“ doch sehr. Bis vor der Niedrigzinsphase, also bis vor 2009 war es üblich, überwiegend einkommensstarken Kunden (über 65.000 € pro Jahr Einkommen), die bereits eine Immobilie selber nutzen, zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu raten. Das änderte sich mit den niedrigen Zinsen und den steigenden Mieten. Mittlerweile können sich auch weniger gut betuchte Menschen Wohnraum als Kapitalanlage leisten, allerdings weniger in Großstädten als in Berlin. Sind aber diese Investitionen immer sinnvoll? Gerade durch staatliche Eingriffsversuche zur Regulierung und die nun wieder steigenden Zinsen könnten sich viele Wohnungen als Kapitalanlage nicht mehr rechnen.
Sie sollten den Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage in Betracht ziehen, wenn Sie neben dem positiven Kapitalfluss der einzelnen Immobilie langfristig Geld anlegen wollen. Unter langfristig verstehen wir als Immobilienexperten 10 Jahre oder mehr. Deutschland ist eines der letzten Länder, das Kapitalanlegern nach 10 Jahren den Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht mit dem Einkommen versteuert, d.h. Sie können den möglichen Gewinn „steuerfrei“ verbuchen. Ob diese Regelung aber in 10 Jahren noch aktuell ist, und ob Sie überhaupt einen Gewinn haben werden, ist natürlich ein Risiko, welches Sie beim Kauf bewerten sollten. Bitte unterhalten Sie sich auch mit Ihrem Steuerberater über die steuerlichen Themen vor der Kaufentscheidung.
Neben dem langfristigen Investitionszeitraum, sollten Sie auch die Wertentwicklung im Auge behalten. Sofern die Zinsen wieder steigen, denken Sie bitte daran, dass die Immobilie für einen Käufer in z.B. 10 Jahren nicht unbedingt positiv im Kapitalfluss sein wird, so wie es heute für Sie ist. Vermutlich steigen auch die Mieteinnahmen in 10 Jahren, aber wie das Verhältnis zwischen möglichem Zinsanstieg und der Mietentwicklung in 10 Jahren ist, wissen wir heute nicht. Daher sollten Sie genau die Lage, sowie die Größe, den Grundriss und die besonderen Eigenschaften der Immobilien für mehrere potentielle Käufergruppen analysieren.
Immer wieder werden wir von unseren Kunden auf die Risiken angesprochen. Was genau sind die Risiken beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage?
Hierbei sollten wir unterscheiden, ob Sie eine Wohnung, die bereits vermietet ist oder einen Neubau bzw. eine freie Wohnung kaufen und diese dann selbst vermieten. Wohnungen, die bereits vermietet sind, haben den Nachteil, dass die Miete oftmals unter dem aktuellen Durchschnitt der am Markt erzielbaren Miete liegt, und dass Sie diese nur begrenzt anheben können (mehr dazu auch unter Mietpreisbremse, Mietspiegel, oder direkt beim Mieterverein). Das bedeutet, Wohnungen, die vermietet sind, werden oftmals preiswerter angeboten. Sie kaufen vermietete Wohnungen je nach Lage (Sehen Sie hierzu auch unseren Artikel „Mietrendite“) in Berlin in guten bis mittleren Lagen zwischen 1,5 % und 3 % Mietrendite pro Jahr. Der Vorteil beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist jedoch wiederum der absolute Kaufpreis. Der Kaufpreis steht in Relation zur Mietrendite: ist die Mieteinnahme gering, wird auch der Kaufpreis geringer sein. Viele Kunden sind darauf spezialisiert, nur vermietete Wohnungen zu kaufen, diese zu renovieren und dann zu einem marktüblichen Satz zu vermieten bzw. die Miete anzupassen.
Hier ein Beispiel:
Kauf einer Wohnung in Berlin Marzahn, mittlere Lage, vermietet zu 4 € netto kalt nach Abzug aller Kosten. 70 Quadratmeter Wohnfläche in renovierungsbedürftigem Zustand. Am Markt erzielbare Miete nach Renovierung gemäß Mietspiegel mit bestehendem Mieter 8,00 €.
Kaufpreis der Wohnung mit Mieter beträgt 117.600 € = 2,86 % Rendite.
Marktwert der Wohnung nach Renovierung und Anhebung der Miete auf 8,00 € bei gleicher Rendite von 2,86 % = 234.900 €. Sie haben also eine Preisdifferenz derselben Wohnung (gleiche Lage, gleicher Grundriss, gleiche Besonderheit nur in einem besseren Zustand) von 234.900 € – 117.600 € = 117.300 €. Das ist praktisch eine Verdoppelung des Wertes. Hier sind noch keine Wertsteigerungen per se eingerechnet, ebenso nicht die Tatsache, ob der Mieter überhaupt die Wohnung nach Renovierung bezahlen möchte etc. Sie sollten auch die Kosten für die Renovierung der Wohnung einrechnen und entsprechend Zeit mitbringen, die Wohnung zu renovieren. Prüfen Sie auch vor allem in Berlin die lokalen Gesetze. Hier ist besonders die Mietpreisbremse zu nennen. In jedem Fall sollten Sie aber zum Mietspiegel kalkulieren.
Der Kauf einer leeren Wohnung richtet sich also vielmehr nach dem am Markt erzielbaren Kaufpreis pro Quadratmeter in der Lage und der am Markt erzielbaren Miete pro Quadratmeter. Zu bauende oder leere Wohnungen können ja auch für Käufer interessant sein, die dort selbst wohnen möchten, also keine Kapitalanleger sind.
Arbeiten wir mit unserem Beispiel Wohnung aus Berlin-Marzahn weiter. Die Wohnung ist renoviert, leer und hat einen am Markt erzielbaren Kaufpreis in Berlin-Marzahn von ca. 3.500 € (siehe: Online-Immobilienbewertung). 70 Quadratmeter x 3500 € = 245.000 € Kaufpreis. Miete nach Marktwert (nicht nach Mietspiegel!) beträgt 10€ netto kalt. Das sind 8.400€ pro Jahr positiver Kapitalfluss. Sie kaufen diese Wohnung also mit der Chance, eine Mietrendite von 3,43 % zu erwirtschaften. Das ist ein guter Wert. Bitte gehen Sie auch davon aus, dass der Verkäufer die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen kann als 3.500 € den Quadratmeter, denn viele Kunden würden so eine Wohnung kaufen und bis zu 4.000€ oder mehr den Quadratmeter bezahlen. Eigennutzer zahlen für schöne Wohnungen in dieser Größe und Lage oftmals noch mehr.
Unsere Ratschläge:
- Kauf einer leeren Wohnung, bzw. Neubauwohnung: Prüfen Sie genau die am Markt zu erzielende Miete. Sprechen Sie mit einem Immobilienexperten über die Mieteinnahmen und erkundigen Sie sich im Internet über vergleichbaren Wohnungen in gleicher Lage. Lesen Sie auch den Mietspiegel – dieser gilt jedoch nicht für Neubauwohnungen – und setzen Sie die Immobilie in Relation zur Miete.
- Kauf einer vermieteten Wohnung: Hier gilt es, den Mietvertrag besonders genau zu prüfen. Das sollten Sie in jedem Fall mit einer Hausverwaltung Ihrer Wahl und einem Fachanwalt für Mietrecht unternehmen. Nicht alle Mietverträge erlauben Mietsteigerungen und umfassende Renovierung der Wohnung. Sprechen Sie auch mit dem Mieter/der Mieterin persönlich und machen Sie sich ein Bild von der Situation, in der sich die Wohnung befindet. Ist der Mieter/die Mieterin überhaupt in der Lage, mehr Miete zu bezahlen oder nicht?
- Wenn Sie einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens gefunden haben, fragen Sie diesen, ob er auch die Verwaltung nach dem Kauf Ihrer Wohnung anbietet (=Sondereigentumsverwaltung). Es ist immer ein gutes Zeichen, wenn Sie auch nach dem Kauf denselben Partner haben, der Sie durch Ihre Investitionsphase und den Vermögensaufbau begleitet.
- Passives Einkommen: Die Immobilie generiert einen positiven Kapitalfluss für Sie, ohne dass Sie eine Dienstleistung erbringen müssen.
- Wertsteigerung: Immobilien steigen historisch gesehen im Wert, sofern diese gepflegt werden.
- Hohe Darlehenssummen abrufbar: Durch Bankfinanzierungen können Sie mit relativ wenig eigenem Geld eine Immobilie kaufen. Faustformel: 20 % Eigenmittel, 80 % Fremdmittel. Bei welcher anderen Investition gibt es diese Chance?
- Langfristiges Denken zwingt Sie als Eigentümer dazu, einen guten Haushalt zu führen und mit der Immobilie und den Mietern (Ihren Kunden) gut umzugehen. Das ist gesellschaftspolitisch nicht unbedeutend.
- Variable Nutzung: Sie können die Wohnung auch selbst bewohnen, wenn es in Ihre Lebensphase passt. Das bedeutet, Sie wandeln ein Investitionsgut (Einkommen) in ein Konsumgut (Wohnen) um.
- Mögliche Wertverluste müssen Sie nicht realisieren, sofern Sie einen positiven Kapitalfluss aus der besagten Immobilie erwirtschaften.
- Risiko des Verlustes Ihres Kapitals im Vergleich zu alternativen Kapitalanlagen eher gering. Eine Immobilie in guter Lage wird praktisch immer genutzt und stellt somit immer einen Wert an sich dar. Gegen etwaige Schäden durch Mieter, Unwetter etc. können Sie sich vergleichsweise gut absichern.
- Steuervorteile: Sie haben diverse Optionen, Ihre Investition steuerlich geltend zu machen. Sprechen Sie hierzu direkt mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens.
- Immobilität, d. h. Sie bekommen die Immobilie nicht einfach und ohne Kosten schnell verkauft.
- Kaufnebenkosten, d. h. Sie haben erhebliche Kaufnebenkosten (Notar, Gericht, Bank, Steuern, Makler, usw.)
- Sehr langfristige Investition: Das kann auch ein Nachteil sein, was passiert wenn sich unerwartet Ihr Einkommen verändert, Sie krank werden, umziehen, Scheidung usw.
- Unterhaltungskosten können steigen: Bei Immobilien gibt es immer Investitionen, die Sie tätigen sollten (neue Heizung, Dach, Keller, Treppenhaus, Küche, Badezimmer etc.). Hierzu sollten Sie sich im Rahmen der Investitionsplanung genaue Gedanken machen.
- Miete wird nicht bezahlt, Mietnomaden usw. Das sind zwar absolute Ausnahmefälle, sollten aber als Risiko bewertet werden.
- Anschlussfinanzierung nach Ablauf Ihres Darlehensvertrages wird nicht oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen für Sie finanziert. Das ist ebenfalls eher unwahrscheinlich bei guter Finanzplanung durch einen Finanzmakler Ihres Vertrauens, muss aber ebenfalls bedacht werden.
- Erheblicher Wertverlust Ihrer Immobilie Wenn negative demographische Faktoren eintreten, keine Arbeitsplätze vor Ort sind etc., wandern die Mieter in andere Regionen ab. Ihre Immobilie wird also nicht genutzt und es werden keine Einnahmen generiert. Das ist in guten Lagen eher unwahrscheinlich, sollte aber als Risiko angesehen werden.
