Gerade wenn Sie nicht vor Ort sind und wenig mit der Bewirtschaftung einer Immobilie zu haben wollen und über keine Vorkenntnisse des Immobilienmarktes verfügen ist es sehr wichtig die elementaren Absicherungen sowie Strukturen und Abläufe zu verstehen.
Kaufpreiszahlungen
In Deutschland regelt der Gesetzgeber die Zahlung des Kaufpreises sehr genau. Sie erhalten nur vom Notar die Aufforderung den Kaufpreis zu bezahlen. Dieser sichert sich ab, so dass Sie gegen Zahlung des Kaufpreises auch die Immobilie erhalten. Hierbei ist zwischen Neubau und Gebrauchtimmobilie zu unterscheiden. Kaufen Sie einen Neubau vom Papier zahlen Sie immer nach erfolgten Baufortschritten in ca. 5 bis 7 Einzelraten. Diese Regelung nennt sich Zahlung nach MABV (Makler und Bauträger Verordnung). Somit sind Sie in Deutschland maximal abgesichert, gerade im internationalen Vergleich. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie zahlen Sie den vollen Kaufpreis in einer Rate.
Gesicherte Bauträgerfinanzierung
Kaufen Sie vom Bauträger muss dieser eine gesicherte Bauträgerfinanzierung vorweisen. Oftmals werden von den Bauträgerbanken Verkaufsquoten gefordert, z.B. 30% bis 50% des Projektvolumens muss verkauft sein, bevor die Baufinanzierung gesichert ist. Erst dann kann der Verkäufer Ihnen die erste Rate in Rechnung stellen. Somit wissen Sie, dass der Bauträger über die finanziellen Mittel verfügt das Bauvorhaben zu realisieren. Denn auch die finanzierende Bank zahlt nur gegen Ergebnisse aus, also Verkaufszahlen und Baufortschritt.
Baubegleitende Sachverständige (TÜV Gutachten)
Sollte der Bauträger das nicht anbieten, können Sie die einzelnen Baumaßnahmen, wie z.B. Tiefbau, Hochbau, Innenausbau, Dach, Keller usw. von einem Sachverständigen abnehmen lassen. Die guten Bauträger bieten schon aus Eigeninteresse TÜV oder DEKRA Gutachter an, welche den Bau begleiten. Das sichert Sie als Laien vor unliebsamen Überraschungen welche Sie auch erst in ein paar Jahren erreichen könnten. Baumängel sind gang und gebe, das Meiste davon erkennen die Gutachter aber schon während des Baus. Dann können Mängel sofort behoben werden, denn auch nur dann gibt es das komplette Geld von Ihnen als Bauherr / Käufer.
Seriöse Partner
Diese erkennen Sie oftmals nicht auf den ersten Blick. Will heißen: Sie sollten genauer hinsehen. Hat der Bauträger Referenzen? Wie sind die vorherigen Projekte gelaufen? In welcher Qualität sind diese errichten worden? Mit welchem Zeitverzug? Was steht im Internet über den Anbieter? Hat der Verkäufer eine gute Bonität, CREFO etc. prüfen. Wie sind die Kaufverträge aufgebaut, welche Bank finanziert den Bauträger? Sofern es ein internationales agierendes Unternehmen oder eine bekanntere Gesellschaft ist sehen Sie bitte auch hier genauer nach. Die Markenbekanntheit oder die Größe sagen nicht unbedingt etwas über die Qualität des Baus und des Services aus.
Professionelles Vermietungsmanagement / Hausverwaltung
Ein stark unterschätztes Gebiet. Nur wenn Sie nach dem Kauf und der Fertigstellung der Immobilie einen guten lokalen Vermietungspartner vor Ort haben der sich um die Vermietung und die Verwaltung kümmert lohnt sich Ihre Investition. Es bringt Ihnen nichts eine tolle Immobilie zu besitzen wenn die Mieter nicht zahlen, zu wenig zahlen oder ständig Ärger machen. Gute Verwalter und Vermieter können mit guten Prozessen und Verwaltungsaufgaben Ihnen das Leben erheblich erleichtern. Sparen Sie hier nicht an der falschen Stelle. Gute Verwalter kosten sicherlich mehr, dafür Leisten diese aber auch mehr. In Relation zu dem Wert Ihrer Immobilie und dem Ärger den Sie nicht haben sind das aber Peanuts.
Mietpool / Mietgarantie
Immer wenn Sie das Wort Mietgarantie oder Mietpool hören, bedeutet es gleichzeitig, dass Sie sich keine Sorgen zu machen haben über den Erhalt der vertraglich zugesicherten Miete, über Leerstand, Mieterwechsel und Mietnomaden. Wichtig ist auch wie nachhaltig der Garant seine Garantien nachweisen kann. Hier ist weniger das Kapital entscheidend, sondern vielmehr die Erfahrungen des Partners vor Ort mit Neuvermietungen in einem vergleichbaren Mietsegment. Sie geben im Falle einer Mietgarantie die Auswahl der Mieter und die komplette Verantwortung ab, sichern sich aber stabiles Einkommen und können sich dafür anderen Dingen im Leben widmen.
In einem Mietpool kann es sogar sein, dass Sie auch wenn Ihre Wohnung leer steht Sie Miete aus dem Mietpool erhalten, da andere Wohnungen Miete generieren und hier quersubventioniert wird. Das kann besonders an Standorten sinnvoll sein, in denen gerade viele neue Wohnungen angeboten werden, denn am Anfang kann es zu Leerständen kommen. Diese Risiken werden durch Mietgarantien verhindert.