Immobilienbewertung für Mehrfamilienhäuser: Wie wird der Wert ermittelt?

Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt in der Regel mittels des Ertragswertverfahrens, das die potenzielle Rendite über einen definierten Zeitraum ermittelt. In der Praxis bedeutet die Objektbewertung eines Mehrfamilienhauses, dass eine detaillierte Analyse der Mieteinnahmen, Betriebskosten und Wertentwicklungspotenziale durchgeführt wird. Auf dieser Basis wird der Ertragswert ermittelt, der wiederum die Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen bildet.

Wie genau funktioniert eine Objektbewertung eines Mehrfamilienhauses?

Wenn man den Wert eines Mehrfamilienhauses herausfinden will, benutzt man grundsätzlich das Ertragswertverfahren. Dieses Ertragswertverfahren berechnet, wie viel Gewinn das Haus über eine bestimmte Zeit durch Vermietung bringen kann. Dabei schaut man auf verschiedene Dinge: Wie viel Miete kommt rein, was bleibt nach Abzug aller Kosten übrig, und wie viel ist das Grundstück wert. In Deutschland ist diese Methode die bevorzugte Art der Berechnung. In Ländern wie den USA oder Großbritannien konzentriert man sich dagegen nur auf den Geldbetrag, den die Miete einbringt, und lässt den Wert des Grundstücks außer Acht.

Umrechnungsformeln für Grundstücke

Für die Berechnung von Grundstücken gilt: Wir haben Grundstück mit einem Grundstückswert anhand der Bodenrichtwerte. Das Grundstück wird dann mit einem sogenannten Liegenschaftszins berechnet, weil das Grundstück an sich einen gewissen Ertrag erwirtschaften kann - anders als das Gebäude, das irgendwann renoviert, neu aufgebaut oder abgerissen werden muss.

Umrechnungsformeln für Gebäude

Bei Gebäuden auf dem Grundstück funktioniert das Verfahren etwas anders. Hier geht es zunächst um den Rohertrag: Welche wirkliche Nettokaltmiete bekomme ich? Das bedeutet, welche Miete erhalte ich abzüglich aller Betriebskosten,  umlegbaren oder nicht umlegbaren Kosten, die ich als Eigentümer trage?

Hier gibt es Faktoren für die Renditeberechnung. Jeder Investor erwartet eine gewisse Rendite, und die kann ich mir ausrechnen, indem ich die Nettojahreskaltmiete zum Beispiel mal 25 nehme, und daraus zum Beispiel eine Rendite von 4 Prozent entsteht. Anschließend stellt sich die Frage: Kann ich meine Immobilie für eine Rendite von 4 Prozent verkaufen oder erwartet der Markt eine höhere Rendite? So hätten wir bei Faktor 18 eine Rendite von 6 Prozent. Das ist immer dem jeweiligen Markt zuzurechnen, sowie der Fachkenntnis des jeweiligen Maklers.

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Die Nutzung des Online-Rechners ist unkompliziert und erfordert lediglich die Eingabe relevanter Daten über das zu bewertende Mehrfamilienhaus. Nach der Eingabe dieser Daten erzeugt das System einen genauen Schätzwert. Dieser Wert ist eine verlässliche Basis für Entscheidungen rund um Immobilien. Dazu gehören Kauf, Verkauf, Vermietung und Finanzierung.

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