Dachgeschosswohnungen: Wie werden sie bewertet und verkauft?

Dachgeschosswohnungen sind in der Immobilienbranche als Premiumobjekte bekannt, die sich in puncto Quadratmeterpreis deutlich von Wohnungen in tieferen Etagen abheben. Dachgeschosse sind oft die bevorzugte und begehrteste Wohnform in einem Gebäude. Wir zeigen Ihnen, warum Dachgeschosswohnungen so teuer bewertet sind, welche Besonderheiten es in der Immobilienbewertung gibt und worauf Sie achten sollten.

Warum sind Dachgeschosswohnungen teurer?

Dachgeschosswohnungen sind Premiumobjekte und liegen in Hinsicht auf die Quadratmeterpreise deutlich über dem Wert der tieferen Etagen. Oft sind Dachgeschosse die beliebtesten und gefragtesten Wohnformen in einem Haus. Es gibt häufig Aufdachterrassen, schöne Balkone und niemanden, der über einem wohnt. Vor allem aber hat man einen schönen Ausblick, der unverbaubar ist, was den Käufern ein Gefühl von Freiheit und Ruhe in dieser Wohnform gibt.

Dachgeschosswohnungen sind meistens die teuersten Wohnungen. Sie können nur dann günstiger sein, wenn sie nicht richtig erschlossen sind, Mängel aufweisen, in Milieuschutzgebieten liegen oder keinen Aufzug haben.

In Berlin gab es früher vor allem Dachgeschossrohlinge, für die keine Baugenehmigungen vorlagen, und für die aus dem Teileigentum ein Sondereigentum gebildet werden musste. Banken wollten solche Bauvorhaben häufig nicht finanzieren, weswegen Dachgeschossrohlinge günstig erhältlich waren. Der Ausbau und die Modernisierung musste entsprechend komplett aus eigenem Budget finanziert werden, ebenso wie der Einbau eines Aufzugs im Altbau.

Ist es in Dachgeschosswohnungen im Sommer immer wärmer und im Winter immer kälter?

Die Anforderungen in Deutschland, um ein Dachgeschoss auszubauen, sind extrem hoch. Aber es gibt auch sehr gute Förderungsmöglichkeiten für die Erfüllung der hohen baulichen Standards im Bereich energetischer Sanierung und Modernisierung. Dementsprechend sind Objekte, die in den letzten fünf bis zehn Jahren modernisiert wurden, sehr intensiv gedämmt und isoliert, sodass es da keine Schwierigkeiten gibt, was Kälte oder Heizkosten anbelangt.

Was darüber hinaus aber immer empfehlenswert ist: Eine Klimaanlage, die gleichzeitig als Luftwärmepumpe genutzt werden kann. Auch hier gibt es Förderungsmöglichkeiten.

Welche Vorteile bieten Dachgeschosswohnungen für Käufer?

Dachgeschosswohnungen sind wesentlich limitierter als andere Objektarten. Wenn dann noch über Jahre kontinuierlich investiert wird in die Qualität, also in energetische Maßnahmen und Modernisierung, hat der Käufer eine sehr gute Aussicht auf Wertsteigerungen.

Gibt es Besonderheiten bei der Immobilienbewertung einer Dachgeschosswohnung?

Bei der Immobilienbewertung spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Sondereigentum: Es ist wichtig, dass die Dachgeschosswohnung im Grundbucheintrag als Sondereigentum ausgewiesen ist.
• Zugang zu einem Aufzug: Für Bewohner ist es bequem, wenn sie nicht die Treppe nehmen müssen, insbesondere in höher gelegenen Stockwerken.
• Außenbereich: Die Wohnung sollte über eine Terrasse verfügen. Aufdachterrassen sind besonders beliebt, und ein Pool auf der Terrasse steigert den Wert zusätzlich.
• Wohnflächengröße und Zimmeranzahl: Viele Dachgeschosswohnungen verfügen über mehr als 100 Quadratmeter Wohnfläche, bieten jedoch oft nur zwei oder drei Zimmer. Wohnungen mit einer höheren Anzahl an Zimmern sind einfacher zu verkaufen und zeigen eine bessere Wertentwicklung.
• Deckenhöhe: Die Höhe der Decken ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Während einige Dachgeschosswohnungen mit niedrigen Decken kämpfen, können höhere Decken den Kaufpreis beträchtlich steigern.

Gibt es Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung?

Ja, denn je nach Dachform gibt es unterschiedliche Dachschrägen, die für die Wohnflächenberechnung relevant sind. Dafür gibt es wiederum DIN-Normen. Beispiel: Alles unter 50 Zentimeter an Dachschrägen gilt nicht als Wohnraum, sondern als Stauraum - also Nutzfläche.

Wie wird ein Dachgeschossrohling bewertet?

Bei der Betrachtung eines Dachgeschossrohlings ergibt sich eine sehr spezielle Situation. Zunächst wird geprüft, ob es sich um Sondereigentum oder um geteiltes Eigentum handelt. Es kommt vor, dass der Dachboden lediglich als Teileigentum im Grundbuch eingetragen ist, was eine ausschließlich gewerbliche Nutzung impliziert. Liegt hingegen Sondereigentum vor, ist ein Ausbau zu Wohnzwecken möglich.

Weiterhin spielt die Lage des Dachgeschossrohlings eine entscheidende Rolle. Die Frage, ob sich dieser in einer zentralen Lage wie Berlin-Mitte oder eher am Stadtrand befindet, ist für die Wertermittlung relevant. Hierbei wird der sogenannte Rohbauwert ermittelt, der den aktuellen Wert des Bestands und die notwendigen Aufwendungen für den Ausbau zu einer Wohnung oder Gewerbeeinheit umfasst. Diese Informationen können durch einen Makler oder Wertermittler bereitgestellt werden.

Professionelle Immobilienbewertung und persönliche Beratung durch unsere Experten.

Als erfahrene Makler sind wir spezialisiert auf die Bewertung und den Verkauf von Dachgeschosswohnungen, den begehrten Premiumobjekten im Immobilienmarkt. Wir verstehen die einzigartigen Merkmale, die diese Wohnungen so wertvoll machen, wie unverbaubare Aussichten und exklusive Ausstattungen. Unser Team bietet fachkundige Unterstützung bei der Bewertung und beim Verkauf, um den wahren Wert Ihrer Immobilie zu realisieren. Wir helfen Ihnen gern, um den Verkaufs- oder Kaufprozess nahtlos und gewinnbringend zu gestalten.