II. Quartal 2023 aus Sicht eines Immobilienmaklers

Auf vielfachen Leserwunsch (heutzutage wird ja alles irgendwie gemessen und analysiert) veröffentlichen wir quartalsweise Zahlen, Daten und Fakten zum Berliner Immobilienmarkt aus unserer praktischen Sicht. Überlegen Sie zu verkaufen oder zu vermieten? Oder wollen Sie kaufen oder mieten? Dieser Artikel bringt Sie in Ihrer Entscheidungsfindung weiter und liefert ihnen eine gute Informationsgrundlage wie es in der Praxis aussieht.

Teil 1: Der Immobilienmarkt - wie stellt er sich in Berlin dar

4% Zinsen sind die neuen 1% Zinsen. Nur wenige Experten gehen davon aus, dass es 2023 oder 2024 zu einer deutlichen Senkung der Zinsen kommen wird. Die Mehrheitsmeinung besagt, dass die hohe Inflation uns noch einige Jahre begleiten wird. Somit werden auch die Zinsen mal hoch und mal runter gehen aber nicht mehr auf die Allzeittiefs fallen. Das bedeutet, wir werden die Spitzenpreise für Immobilien über Jahre nicht wieder erreichen. Die Inflation tut ihr Übriges. Denn was nützt es, in ein paar Jahren möglicherweise den gewünschten Preis für eine Immobilie zu erzielen, wenn das Geld dann weniger wert ist als heute (Stichwort: Kaufkraft).

Angesichts der aktuellen Inflationsraten von etwa 6,6% könnte es in Erwägung gezogen werden, die Immobilie heute mit einem Abschlag von 15% oder 20% zu verkaufen, anstatt auf mögliche zukünftige Wertsteigerungen zu spekulieren. Die Idee dahinter ist, den potenziellen Wertverlust des Geldes durch die Inflation auszugleichen.

Clevere Verkäufer haben das in 2023 realisiert und sich dem Markt angepasst. Man wird wieder realistisch und analysiert die Fakten. Das Risiko der steigenden Zinsen ist längst nicht gebannt. Auch 6% Zinsen sind durchaus realistisch bei der aktuellen Inflation. Das würde für Verkäufer weitere Preisverfälle bedeuten.

Empfehlung für Verkäufer: Es könnte vorteilhafter sein, die Immobilie jetzt mit einem Abschlag von 20% zu verkaufen und das erzielte Geld zu nutzen, anstatt möglicherweise später bei einer Zinsrate von 6% mit einem Abschlag von 30% verkaufen zu müssen. Die Gewinne der letzten 10 Jahre waren so außergewöhnlich, dass noch genügend frei verfügbares Geld übrigbleiben sollte. Alternativ können Sie die Immobilie für einige Jahre behalten, mindestens jedoch 3 Jahre, vorzugsweise 5-7 Jahre, und sie dann verkaufen, wenn der derzeitige Marktzyklus endet. Beachten Sie jedoch, dass in dieser Zeit die hohe Inflation zu einem erheblichen Verlust der Kaufkraft führen kann.

Eine sehr gute Analyse genau zu diesem Aspekt können Sie auch hier nachlesen in dem Beitrag von Dr. Rainer Braun - Vorstandsvorsitzender der empirica AG

Teil 2: Die Praxis. Wie stellt sich das zweite Quartal für Black Label Immobilien dar – Können wir die allgemeinen Marktberichte bestätigen und warum ist diese Erkenntnis für Sie relevant?

Im Jahr 2023 verzeichneten wir im 1. Quartal eine deutliche Abnahme von Transaktionen um etwa 50% im Vergleich zu 2022. Diese Schwäche setzte sich auch im 2. Quartal fort, mit geringeren Umsätzen, einer geringeren Anzahl von Notarterminen und weniger Anfragen. Das Niveau bleibt demnach auf einem niedrigen Stand. Konkret gab es im 2. Quartal lediglich 16 Notartermine, was zu insgesamt nur 39 Notarterminen im Jahr 2023 führt.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen damit rechnen, dass es im Allgemeinen zu rund 50% weniger erfolgreichen Abschlüssen und Anfragen kommt. Viele Immobilien sind bereits seit 3-6 Monaten auf dem Markt und warten noch auf einen neuen Eigentümer.
In unserem aktuellen Kontext liegen Käufer und Verkäufer immer noch relativ weit auseinander, mit Preisunterschieden von etwa 15% bis 20% im Vergleich zu den früheren Spitzenkaufpreisen. Diese Kluft verringert sich jedoch langsam, da diejenigen, die erfolgreich sind, entweder mit einem Abschlag von 20% kaufen oder mit einem Abschlag von 20% verkaufen. Andere Verkäufer warten ab, während viele Käufer auf weiter sinkende Preise warten. Professionelle Verkäufer senken ihre Preise sogar um bis zu 30%, um einen "Deal" abzuschließen und wieder Liquidität zu erhalten. Dies betrifft jedoch eher Investitionsobjekte als selbstgenutzte Immobilien.

Gegen Ende des zweiten Quartals konnten wir eine deutliche Zunahme der Anfragen feststellen. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage als Reaktion auf die Preissenkungen auf dem Markt erwarten wir nun eine Verbesserung der Marktsituation mit einer Zunahme von Notarterminen und Eigentümerwechseln. Einen guten Beitrag in der WELT zu den Hintergründen der erwarteten  Marktverbesserung finden Sie » hier

• Unser Jahresumsatz beläuft sich derzeit auf leicht über eine Million Euro, wobei wir im ersten Halbjahr Immobilien im Gesamtwert von etwa 22 Millionen Euro vermittelt haben.
• Die teuerste Immobilie im zweiten Quartal war eine Wohnung in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms im Wert von über 5 Millionen Euro.
• Die preiswerteste Immobilie im zweiten Quartal war ein Grundstück in Brandenburg zum Preis von 40.000 Euro.

Auffällig war, dass sich die Kapitalanleger stark zurückhielten und nach unseren Informationen auf weiter sinkende Preise und steigende Mieten warteten. Beides ist bereits in den ersten sechs Monaten dieses Jahres eingetreten. Aber wie weit nähern sich Mieten und Kaufpreise noch an? Es ist jedenfalls spannend. Zum Ende des zweiten Quartals konnten wir auch hier eine verstärkte Nachfrage beobachten und sogar Käufe von Immobilienanlegern, nicht nur Eigennutzern, realisieren.

Weitere Fakten in den einzelnen Marktsegmenten:

Unsere Beobachtungen zeigen, dass Immobilien im mittleren Preissegment von 500.000 bis 1 Million Euro aufgrund von Finanzierungsproblemen schwieriger zu verkaufen sind. Dies lässt sich auf steigende Lebenshaltungskosten und eine geringere Bereitschaft, bei der Lage Kompromisse einzugehen, zurückführen. Im Gegensatz dazu sind der untere Markt (unter 500.000 Euro) und das Luxussegment (über 1,5 Millionen Euro) vergleichsweise stabil. Ein deutlicher Fokus vieler Käufer liegt derzeit auf dem Speckgürtel, in dem Häuser und große Wohnungen für unter 500.000 Euro erworben werden können. Es fällt auf, dass immer mehr Käufer und Verkäufer direkt über die erhöhte Sichtbarkeit in den sozialen Medien auf uns zukommen, während die Anfragen über Immobilienportale deutlich abnehmen.

Trotz oder gerade aufgrund der schwächeren Marktlage werden unsere Leistungen weiterhin sehr gut vergütet. Die Nachfrage nach unseren Beratungsleistungen ist hoch, und viele Käufer und Verkäufer möchten jetzt einen erfahrenen Makler an ihrer Seite haben. Fachkenntnisse, Qualität und individuelle Betreuung sind mehr gefragt denn je. Allerdings bedeutet dies auch für uns, dass wir mehr Arbeit leisten, jedoch weniger Notartermine und somit weniger Einnahmen verzeichnen.

Warum ist das für Sie als Käufer oder Verkäufer relevant? Sie sehen, der Markt befindet sich noch nicht im Gleichgewicht. Es herrscht eine hohe Unsicherheit über zukünftige Entwicklungen und Werte. Als Makler sind wir daher gefordert, intensiv zu kommunizieren und Lösungen zu finden, um Sie als unsere Kunden mit Weitsicht und Transparenz zum gewünschten Ziel zu führen.

Tipp: Wenn Sie Verkäufer sind, sollten Sie bei der Auswahl Ihres Maklers darauf achten, dass er eine hohe Sichtbarkeit in den sozialen Medien aufweist. Eine einfache Anzeige auf den Immobilienportalen reicht heutzutage nicht aus, um den passenden Käufer zu finden.