2. Quartal 2023 aus Sicht eines Immobilienmaklers

II. Quartal 2023 aus Sicht eines Immobilienmaklers

Auf vielfachen Leserwunsch (heutzutage wird ja alles irgendwie gemessen und analysiert) veröffentlichen wir quartalsweise Zahlen, Daten und Fakten zum Berliner Immobilienmarkt aus unserer praktischen Sicht. Überlegen Sie zu verkaufen oder zu vermieten? Oder wollen Sie kaufen oder mieten? Dieser Artikel bringt Sie in Ihrer Entscheidungsfindung weiter und liefert ihnen eine gute Informationsgrundlage wie es in der Praxis aussieht.

Teil 1: Der Immobilienmarkt - wie stellt er sich in Berlin dar

4% Zinsen sind die neuen 1% Zinsen. Nur wenige Experten gehen davon aus, dass es 2023 oder 2024 zu einer deutlichen Senkung der Zinsen kommen wird. Die Mehrheitsmeinung besagt, dass die hohe Inflation uns noch einige Jahre begleiten wird. Somit werden auch die Zinsen mal hoch und mal runter gehen aber nicht mehr auf die Allzeittiefs fallen. Das bedeutet, wir werden die Spitzenpreise für Immobilien über Jahre nicht wieder erreichen. Die Inflation tut ihr Übriges. Denn was nützt es, in ein paar Jahren möglicherweise den gewünschten Preis für eine Immobilie zu erzielen, wenn das Geld dann weniger wert ist als heute (Stichwort: Kaufkraft).

Angesichts der aktuellen Inflationsraten von etwa 6,6% könnte es in Erwägung gezogen werden, die Immobilie heute mit einem Abschlag von 15% oder 20% zu verkaufen, anstatt auf mögliche zukünftige Wertsteigerungen zu spekulieren. Die Idee dahinter ist, den potenziellen Wertverlust des Geldes durch die Inflation auszugleichen.

Entwicklung des Zinssatzes der Europäischen Zentralbank für das Hauptrefinanzierungsgeschäft von 1999 bis 2023 (Stand Juni 2023)
Die Geldmenge sinkt in der Eurozone: Entwicklung der Geldmenge M3 in der Eurozone von 1999 bis April 2023

Clevere Verkäufer haben das in 2023 realisiert und sich dem Markt angepasst. Man wird wieder realistisch und analysiert die Fakten. Das Risiko der steigenden Zinsen ist längst nicht gebannt. Auch 6% Zinsen sind durchaus realistisch bei der aktuellen Inflation. Das würde für Verkäufer weitere Preisverfälle bedeuten.

Empfehlung für Verkäufer: Es könnte vorteilhafter sein, die Immobilie jetzt mit einem Abschlag von 20% zu verkaufen und das erzielte Geld zu nutzen, anstatt möglicherweise später bei einer Zinsrate von 6% mit einem Abschlag von 30% verkaufen zu müssen. Die Gewinne der letzten 10 Jahre waren so außergewöhnlich, dass noch genügend frei verfügbares Geld übrigbleiben sollte. Alternativ können Sie die Immobilie für einige Jahre behalten, mindestens jedoch 3 Jahre, vorzugsweise 5-7 Jahre, und sie dann verkaufen, wenn der derzeitige Marktzyklus endet. Beachten Sie jedoch, dass in dieser Zeit die hohe Inflation zu einem erheblichen Verlust der Kaufkraft führen kann.

Eine sehr gute Analyse genau zu diesem Aspekt können Sie auch hier nachlesen in dem Beitrag von Dr. Rainer Braun - Vorstandsvorsitzender der empirica AG

Teil 2: Die Praxis. Wie stellt sich das zweite Quartal für Black Label Immobilien dar – Können wir die allgemeinen Marktberichte bestätigen und warum ist diese Erkenntnis für Sie relevant?

Im Jahr 2023 verzeichneten wir im 1. Quartal eine deutliche Abnahme von Transaktionen um etwa 50% im Vergleich zu 2022. Diese Schwäche setzte sich auch im 2. Quartal fort, mit geringeren Umsätzen, einer geringeren Anzahl von Notarterminen und weniger Anfragen. Das Niveau bleibt demnach auf einem niedrigen Stand. Konkret gab es im 2. Quartal lediglich 16 Notartermine, was zu insgesamt nur 39 Notarterminen im Jahr 2023 führt.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen damit rechnen, dass es im Allgemeinen zu rund 50% weniger erfolgreichen Abschlüssen und Anfragen kommt. Viele Immobilien sind bereits seit 3-6 Monaten auf dem Markt und warten noch auf einen neuen Eigentümer.
In unserem aktuellen Kontext liegen Käufer und Verkäufer immer noch relativ weit auseinander, mit Preisunterschieden von etwa 15% bis 20% im Vergleich zu den früheren Spitzenkaufpreisen. Diese Kluft verringert sich jedoch langsam, da diejenigen, die erfolgreich sind, entweder mit einem Abschlag von 20% kaufen oder mit einem Abschlag von 20% verkaufen. Andere Verkäufer warten ab, während viele Käufer auf weiter sinkende Preise warten. Professionelle Verkäufer senken ihre Preise sogar um bis zu 30%, um einen "Deal" abzuschließen und wieder Liquidität zu erhalten. Dies betrifft jedoch eher Investitionsobjekte als selbstgenutzte Immobilien.

Gegen Ende des zweiten Quartals konnten wir eine deutliche Zunahme der Anfragen feststellen. Aufgrund der gestiegenen Nachfrage als Reaktion auf die Preissenkungen auf dem Markt erwarten wir nun eine Verbesserung der Marktsituation mit einer Zunahme von Notarterminen und Eigentümerwechseln. Einen guten Beitrag in der WELT zu den Hintergründen der erwarteten  Marktverbesserung finden Sie » hier

  • Unser Jahresumsatz beläuft sich derzeit auf leicht über eine Million Euro, wobei wir im ersten Halbjahr Immobilien im Gesamtwert von etwa 22 Millionen Euro vermittelt haben.
  • Die teuerste Immobilie im zweiten Quartal war eine Wohnung in einer Seitenstraße des Kurfürstendamms im Wert von über 5 Millionen Euro.
  • Die preiswerteste Immobilie im zweiten Quartal war ein Grundstück in Brandenburg zum Preis von 40.000 Euro.

Auffällig war, dass sich die Kapitalanleger stark zurückhielten und nach unseren Informationen auf weiter sinkende Preise und steigende Mieten warteten. Beides ist bereits in den ersten sechs Monaten dieses Jahres eingetreten. Aber wie weit nähern sich Mieten und Kaufpreise noch an? Es ist jedenfalls spannend. Zum Ende des zweiten Quartals konnten wir auch hier eine verstärkte Nachfrage beobachten und sogar Käufe von Immobilienanlegern, nicht nur Eigennutzern, realisieren.

Weitere Fakten in den einzelnen Marktsegmenten:

Unsere Beobachtungen zeigen, dass Immobilien im mittleren Preissegment von 500.000 bis 1 Million Euro aufgrund von Finanzierungsproblemen schwieriger zu verkaufen sind. Dies lässt sich auf steigende Lebenshaltungskosten und eine geringere Bereitschaft, bei der Lage Kompromisse einzugehen, zurückführen. Im Gegensatz dazu sind der untere Markt (unter 500.000 Euro) und das Luxussegment (über 1,5 Millionen Euro) vergleichsweise stabil. Ein deutlicher Fokus vieler Käufer liegt derzeit auf dem Speckgürtel, in dem Häuser und große Wohnungen für unter 500.000 Euro erworben werden können. Es fällt auf, dass immer mehr Käufer und Verkäufer direkt über die erhöhte Sichtbarkeit in den sozialen Medien auf uns zukommen, während die Anfragen über Immobilienportale deutlich abnehmen.

Trotz oder gerade aufgrund der schwächeren Marktlage werden unsere Leistungen weiterhin sehr gut vergütet. Die Nachfrage nach unseren Beratungsleistungen ist hoch, und viele Käufer und Verkäufer möchten jetzt einen erfahrenen Makler an ihrer Seite haben. Fachkenntnisse, Qualität und individuelle Betreuung sind mehr gefragt denn je. Allerdings bedeutet dies auch für uns, dass wir mehr Arbeit leisten, jedoch weniger Notartermine und somit weniger Einnahmen verzeichnen.

Warum ist das für Sie als Käufer oder Verkäufer relevant? Sie sehen, der Markt befindet sich noch nicht im Gleichgewicht. Es herrscht eine hohe Unsicherheit über zukünftige Entwicklungen und Werte. Als Makler sind wir daher gefordert, intensiv zu kommunizieren und Lösungen zu finden, um Sie als unsere Kunden mit Weitsicht und Transparenz zum gewünschten Ziel zu führen.

Tipp: Wenn Sie Verkäufer sind, sollten Sie bei der Auswahl Ihres Maklers darauf achten, dass er eine hohe Sichtbarkeit in den sozialen Medien aufweist. Eine einfache Anzeige auf den Immobilienportalen reicht heutzutage nicht aus, um den passenden Käufer zu finden.

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Teil 3: Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer - Jetzt und in Zukunft.

Für Käufer und Verkäufer hat die aktuelle Situation sowohl kurzfristige als auch langfristige Auswirkungen:

  • Für Käufer einer größeren Immobilie, insbesondere Familien, gibt es strategische Entscheidungen zu treffen. Angesichts der aktuellen Marktsituation sollten Sie den Fokus auf den Speckgürtel legen, in dem Immobilien für unter 500.000 Euro erworben werden können.
  • Wenn Sie allein oder als Paar in der Stadt leben möchten, sollten Sie auf KFW-Häuser achten, da dort Zinssätze von 1-1,5% angeboten werden. Dies kann einen erheblichen Unterschied machen und Ihnen mehr und besseren Wohnraum in KFW-Immobilien bieten.
  • Vor dem Kauf oder Verkauf ist eine intensivere Prüfung des Objekts erforderlich. Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vorhanden sind und prüfen Sie die Energiewerte. Überlegen Sie, ob Verbesserungen möglich sind und welche Kosten für Sanierungsarbeiten anfallen würden.
  • Trotz höherer Kaufpreise könnte ein Neubau aufgrund der deutlich niedrigeren Zinsen letztendlich kostengünstiger sein. Um eine fundierte Entscheidung beim Kauf oder Verkauf zu treffen, ist es heute wichtiger denn je, Experten hinzuzuziehen, die das Objekt prüfen können. Informieren Sie sich aktiv über die aktuellen Förderprogramme der jeweiligen Länder.
  • Setzen Sie sich intensiv mit den aktuellen Zinsbewegungen und den zukünftigen Zinsentwicklungen auseinander. Kurzfristig erwarten wir steigende Zinsen, mittelfristig einen normalen Zinssatz von rund 4%. Überlegen Sie, was dies für Sie als Käufer in 10 Jahren oder als Verkäufer in 1-3 Jahren bedeutet.
  • Nehmen Sie sich Zeit für eine fundierte Entscheidung und seien Sie realistisch. Das Abwarten kann gerade jetzt sehr teuer für Sie werden.

Möchten Sie genau zu diesem Thema weitere Infos und mögen Sie Podcasts oder Youtube Videos? Dann sehen Sie sich unseren aktuellen Marktbericht auf Youtube an unter: https://www.youtube.com/watch?v=2CG_gAqsk90&t=1222s

Hinweise auf Förderungskulissen im Immobilienmarkt.

Wir sahen gerade im 2. Quartal zu Ende Juni wieder deutlich mehr Kaufanfragen im Markt bei KFW-Objekten und Passivhäusern. Welcher Markt ist gemeint? Der Markt, auf den sich die Aussage bezieht, ist der Markt für Eigennutzer, insbesondere im Bereich von KfW-Objekten und Passivhäusern. Die erhöhte Nachfrage bezieht sich speziell auf Immobilien, die energetisch auf dem neuesten Stand sind und die Vorteile des KfW-Förderprogramms nutzen. Dazu gehören beispielsweise Passivhäuser, die praktisch keine Energiekosten verursachen, oder KfW40-Wohnungen mit einer sehr guten Energieeffizienz.

Hier haben wir fast schon einen kleinen Run. Warum?

  1. Kosteneinsparungen: KFW-Immobilien und Passivhäuser zeichnen sich durch ihre energieeffiziente Bauweise aus, was zu erheblichen Einsparungen bei den Energiekosten führen kann. Mit den günstigen Zinsen können Sie diese Immobilien realistisch finanzieren, haben eine gute Monatsrate auch mit wenig Eigenkapital.
  2. Umweltbewusstsein: Energieeffiziente Immobilien bieten die Möglichkeit, den eigenen Energieverbrauch und die damit verbundenen CO2-Emissionen zu reduzieren.
  3. Sie leben gesünder: Die Energiesparhäuser haben fast alle besseres Raumklima mit weniger Pollen und Umweltbelastungen, sind im Sommer kühler und im Winter wärmer als normale Immobilien
  4. Langfristige Wertsteigerung: KfW-Immobilien und Passivhäuser werden oft als zukunftssicher betrachtet, da sie den aktuellen energieeffizienten Standards entsprechen. Dies kann dazu führen, dass sich diese Immobilien langfristig besser entwickeln und an Wert gewinnen.

Wir empfehlen Ihnen, sich

  1. mit einem unabhängigen Finanzierungsberater in Verbindung zu setzen, um weitere Informationen zu erhalten und Ihre spezifischen Finanzierungsfragen zu klären. Tipp: https://blacklabelimmobilien.de/im-fokus-individuelle-kaufkraft-und-optimale-finanzierungsoptionen-fuer-immobilienkaeufer-2023/
  2. einen qualifizierter Energieberater zu suchen, der Ihnen dabei helfen kann, den Energieverbrauch und die Energiekosten einer Immobilie einzuschätzen, potenzielle Einsparungen zu identifizieren und Empfehlungen für energetische Verbesserungen zu geben.Tipp: https://bl-dev.de/

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Sie erreichen uns unter:
Telefon: +49 30 – 679 48 646
E-Mail: info@blp-immobilien.com


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