10. Berliner Immobiliengespräch

Immobilie kaufen in Zeiten von COVID 19 und Berliner Mietendeckel

In unserem – für Sie kostenlosen – Live-Chat beantworten die beiden Geschäftsführer von Black Label Immobilien Ihre Fragen rund um das Thema „Kaufpreisentwicklung in Deutschland“. Sie informieren zu aktuellen Haus- und Wohnungspreisen, beleuchten Entwicklungen und Trends auf dem Immobilienmarkt 2020 und geben einen Überblick zu regionalen Veränderungen.

Auch der Berliner Immobilienmarkt ist unter dem Brennglas. Was genau konnten die beiden Geschäftsführer in den letzten 8 Monaten beobachten? Welche Effekte hat der Mietendeckel auf die Investitionsfreude in Berlin? Gibt es neue Käufergruppen oder andere Verkäufergruppen? Gibt es Krisengewinner und Verlierer? Gibt es überhaupt eine Krise? Ist mittlerweile Mieten nicht viel besser als Kaufen?

Immobilienangebote in Berlin und Umgebung

Experte im Gespräch: Herr Andreas Müller

Andreas Müller ist Geschäftsführer der BLP Investemts GmbH. Seit 30 Jahren berät und betreut er Käufer und Verkäufer von Immobilien und begleitet diese von der zertifizierten Marktwertanalyse bis zur Beurkundung des Kaufvertrages.

Veröffentlichung vom 14.09.2020: Businesstalk am Kudamm mit Andreas Müller

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03:00

Achim Amann:

Wie siehst du die Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren?

 

Andreas Müller:

Wie in den meisten Städten und eigentlich in ganz Deutschland ging es in den letzten Jahren nur bergauf. Wir haben in den letzten 10 Jahren immer steigende Preise gehabt, was damit zu tun hat, dass wir immer noch Niedrigzinsen haben und, dass der Bedarf gewachsen ist. Die Menschen suchen immer häufiger Eigentums- statt Mietwohnungen oder eben das Einfamilienhaus in den Randbezirken und das hat natürlich erheblichen Druck auf die Preise gemacht.

 

03:49

Achim Amann:

Wie siehst du aktuell die Marktentwicklung?

 

Andreas Müller:

Im März haben ja alle gedacht die Welt geht unter und auch in der Immobilenwirtschaft sind alle in so eine Art Schockstarre verfallen. Das betraf auch nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern den gesamten Wirtschaftsbereich. Wir haben dann aber festgestellt, dass der Einfluss von Corona nur im Monat März und April zu spüren war und danach hat sich das wieder normalisiert. Das heißt die Corona Pandemie hat auf die Immobilienwirtschafts keinen großen Einfluss gehabt. Die Preisentwicklung ist ein wenig abgeschwächt aber das der Preisanstieg nicht mehr so rasant sein wird hat sich schon Ende 2019 abgezeichnet. Wir hatten in Deutschland von 2007 bis 2018 fast jedes Jahr 10% Preissteigerung, zumindest in den Top Seven, und das hat sich jetzt ein bisschen abgeschwächt. Die Preissteigerung liegt jetzt in 2020 nach der letzten Schätzung vom Hettenbach Institut bei 4,3%.

 

05:30

Achim Amann:

Wie siehst du die Kaufpreisentwicklung in den einzelnen Asset Klassen?

 

Andreas Müller:

Also es hat sich eigentlich schon 2019 angedeutet und in 2020 fortgeführt, dass die Tendenz in Richtung Einfamilienhaus geht und nicht mehr so stark auf die Eigentumswohnung. Der Preisanstieg ist bei den Häusern auch gerade im „Speckgürtel“ wesentlich größer geworden, da die Tendenz aufs Land zu ziehen für Familien sich, auch nochmal durch Corona, verstärkt hat. Dann zum Thema Aufteiler, also in der Regel Firmen, die Mehrfamilienhäuser kaufen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln um sie anschließend einzeln zu verkaufen. Wenn wir das mal nur auf Berlin beziehen haben wir viele Millieuschutzgebiete wo eine Aufteilung unmöglich ist und in den Stadtbezirken, wo es noch möglich ist, da gibt es erhebliche Chancen da wir durch die stark reglementierten Mieten nicht so hohe Kaufpreisfaktoren haben. Das heißt man kann immer noch relativ günstig einkaufen und dann die Wohnungen aufteilen und an Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkaufen.

 

08:11

Achim Amann:

Wie siehst du die Preisentwicklung bei aufgeteilten Wohnungen?

 

Andreas Müller:

Im Moment ist es so, dass die Preise wieder moderat steigen auch bei den aufgeteilten Wohnungen. Trotzdem lohnt es sich sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger immer noch zu kaufen. Als Kapitalanleger muss man dabei noch darauf achten, dass man eine gute Rendite erwirtschaftet, aber auch das ist derzeit immer noch möglich. Zwar eher nicht mehr in den absoluten Top Gebieten, wie Mitte oder Prenzlauer Berg aber in allen anderen Stadtbezirken und auch in den Randbezirken ist das möglich.

 

09:27

Achim Amann:

Weshalb glaubst du, dass Kaufen immer noch sinnvoller ist als Mieten?

 

Andreas Müller:

Wenn es um Eigennutzer geht, die sich selbst eine Wohnung kaufen wollen, ist es auf jeden Fall sinnvoll, weil aus meiner Sicht immer noch Kauf Miete schlägt. Wenn man sich das Verhältnis des Totalverlustes anschaut, wenn du beispielsweise eine 100 m2 Wohnung für 12€ mietest zahlst du monatlich 1.200€ kalt. Diese Miete ist weg für immer, das ist der Totalverlust. Wenn du eine Wohnung kaufst zahlst du, sagen wir mal, bei 1% Zinsen und 4% Tilgung bist du dann bei einem Quadratmeterpreis von 18€ gegenüber den 12€. Im ersten Moment wirkt das viel teurer, der Totalverlust sind ja dann aber nur die Zinsen, die sind für mich auch verloren. Die 4% Tilgung sind aber ja Vermögensaufbau, das heißt ich bezahle damit meine Wohnung. Das Verhältnis kippt damit wieder um, das heißt ich habe einen Totalverlust von 4,36€ Prozent gegenüber dem Totalverlust von 12€ pro Quadratmeter, wenn ich miete. Dieses Verhältnis passt natürlich nicht mehr überall, je höher der Kaufpreis umso mehr Eigenkapital muss ich einsetzen. Gerade in den Top City Lagen wird das nicht mehr so klappen aber das ist dann ja auch wieder eine Art Luxus den ich mir Leiste wenn ich in den Hotspots von Berlin wohnen möchte, da muss ich dann auch schon mehr Eigenkapital aufbringen damit sich das für mich auch weiterhin rentiert.

 

11:38

Achim Amann:

Welche Nettorendite gilt derzeit als gut?

 

Andreas Müller:

Die optimale wäre natürlich 6% aber das ist schwer zu erzielen, aber eine Rendite zwischen 3-4% bei der derzeitigen Situation ist immer noch gut.

 

17:33

Achim Amann:

Welche Effekte hat der Mietendeckel auf die Investitionsfreude in Berlin?

Also was die Kapitalanlagen betrifft, bei den Wohnungen, die dem Mietendeckel unterliegen, also den Altbauwohnungen, ist es sehr differenziert. Viele halten erstmal ihre Wohnung zurück oder auch ihre Mietshäuser und schauen was passiert und ob der Mietendeckel Bestand haben wird. Dadurch ist das Angebot geringer. Im Moment ist die Stimmung bei Wohnungen und Häusern, die dem Mietendeckel unterliegen etwas gedämpft.

 

20:38

Achim Amann:

Sollte der Mietendeckel bestehen, ist dann mit stark sinkenden Kaufpreisen zu rechnen?

 

Andreas Müller:

Bei den selbst genutzten Immobilien würde ich es genau andersherum sehen. Wenn das Angebot geringer im Altbau geringer wird steigen natürlich die Preise, weil die Nachfrage gleichbleibt. Was die vermieteten Wohnungen betrifft wird sich das auf den derzeitigen Stand einpegeln, und die Renditen werden so berechnet wie die Miete jetzt ist. Kurzfristig gesehen werden die Preise nicht sinken, aber langfristig sind die Auswirkungen natürlich brachial. Die Erprobung hat es ja bereits mehrfach gegeben in London, New York, Lissabon oder Madrid und überall sind sie damit auf die Nase gefallen.

 

27:55

Achim Amann:

Wie wird die Preisentwicklung bei Berliner Immobilien in den nächsten Jahren „trotz“ Mietpreisbremse?

 

Andreas Müller:

Die Mietpreisbremse hat nur etwas mit vermieteten Wohnungen oder vermieteten Häusern zu tun. Was das Eigentum betrifft wird es immer noch moderate Steigerungen geben, die Werthaltigkeit ist auf jeden Fall gegeben. Wer jetzt kaufen kann, sollte die niedrigen Zinsen ausnutzen.

 

31:18

Achim Amann:

Wie könnte das Worst-Case-Szenario für Immobilieninvestoren aussehen, aufgrund von Covid und dem Mietendeckel?

 

Andreas Müller:

Also das Schlimmste was passieren kann wäre, wenn die Corona Pandemie sich über Jahre hinzieht und kein Impfstoff gefunden wird. Dann wird es Auswirkungen auf die Wirtschaft haben und ganz am Ende auch auf die Immobilenwirtschaft. Das wollen wir nicht hoffen, nach den neuesten Prognosen kann es Neujahr ja einen Impfstoff geben und dann relativiert sich das hoffentlich ein wenig.

Was den Mietendeckel betrifft da müssen wir jetzt wirklich in die Glaskugel schauen. Worst-Case-Szenario wäre, wenn er 5 Jahre und länger bestehen bleibt. Aus der Erfahrung heraus wird niemand mehr in den Altbau investieren und die Wohnungen werden verfallen. Es wird weniger Altbauwohnungen geben, es wird Korruption geben, das heißt es wird dann unter der Hand geschachert. Das wird nicht von heute auf morgen passiert aber auf lange Zeit.

 

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Achim Amann

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