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Sie fragen – wir antworten!
Thema: Das Gewerbemietrecht in Deutschland – Was sind hier die Besonderheiten?

Experte im Gespräch: Rechtsanwalt Stefan Czink

In unserem Live-Chat vom 7. Juli 2020 wurden Fragen zum Gewerbemietrecht in Deutschland diskutiert und welche Besonderheiten seit dem COVID 19 Moratorium gelten.
Informationen zum Live-Chat finden Sie unter: → 5. Berliner Immobiliengespräch

Stefan Czink ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der in Berlin ansässigen → Sozietät Czink, Walburg, Danschke welche sich u.a. auf gewerbliches Mietrecht und Wohnungsmietrecht sowie Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat. Herr Czink ist über die Landesgrenzen Berlins hinaus bekannt für seine akribische Arbeit und ein anerkannter Prozessanwalt. Dabei berät er neben Immobilieneigentümern auch WEG Verwaltungen und Mieter.

Auszüge aus dem Interview:

Achim Amann: Was sind die Unterschiede zwischen einem Gewerbe- und einem Wohnungsmietvertrag?

RA Stefan Czink: Ein Wohnungsmietvertrag ist in der Regel nicht kündbar. Sie brauchen in Deutschland ein berechtigtes Interesse, um einen Wohnraum-Mietvertrag kündigen zu können. Der Klassiker und im Moment die häufigste Kündigungsmethode ist der Eigenbedarf. Im Gewerbemietvertrag ist man diesbezüglich frei. Man braucht kein berechtigtes Interesse und kann einen Gewerbemietvertrag, wenn er nicht befristet ist, am dritten Werktag eines Quartales zum Ablauf des nächsten Quartales kündigen.
Dann sind sie beim Gewerbemietvertrag hinsichtlich der Miethöhe nicht sehr beschränkt. Die einzige Grenze ist hier der Wucher, also wenn die Marktmiete um 100 Prozent überschritten wird und wenn die Lage des Mieters vom Vermieter ausgenutzt wird.

(3:52)

Achim Amann: Was muss ich für eine gewerbliche Vermietung alles wissen?

RA Stefan Czink: Sie müssen wissen, wozu sie den Gewerberaum vermieten. Der Zweck, der im Mietvertrag vereinbart wird, bestimmt ihre Pflichten als Vermieter, weil sie für die Lage und Beschaffenheit des Objekts zum vertraglich vereinbarten Zweck verpflichtet sind, alles herzustellen. Wenn sie beispielsweise an ein Restaurant vermieten, müssen sie die öffentlich-rechtlichen baulichen Verpflichtungen erfüllen, damit dort ein Restaurant betrieben werden darf. Der Mieter selbst muss nur seine personenbezogenen Voraussetzungen selbst erfüllen. Deshalb ist es eminent wichtig, dass man den Vertragszweck so gut wie möglich eingrenzt und beschreibt und, dass man alle nötigen Voraussetzungen geschaffen hat oder schaffen kann.

(5:36)

Achim Amann: Was sind die Auswirkungen von Covid-19?

RA Stefan Czink: Eine Auswirkung ist, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht so leicht kündigen kann. Die Mietrückstände, die jetzt möglicherweise für den Zeitraum von April 2020 bis Juni 2020 anfallen, können nicht Gegenstand einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung sein, wenn sie pandemiebedingt entstanden sind. Die Mieter haben bis Juni 2022 Zeit diese Mietrückstände nachzahlen und dürfen bis dahin nicht gekündigt werden.
Eine Frage ist, ob dann auf die Kaution zurückgegriffen werden kann. Eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Wohnungsmietrecht sagt aus, dass das Zugriffsrecht auf die Mietsicherheit beschränkt ist. Man kann die Kaution nur bei unstreitigen Ansprüchen oder bei rechtskräftig festgestellten Ansprüchen verwerten. Im Regelfall muss der Mieter eine Kaution von 6 Netto-Kalt-Mieten im Gewerbemietrecht oder 3 Netto-Kalt-Mieten in Wohnungsmietrecht, hinterlegen und diese, wenn sie verbraucht ist, wieder auffüllen. Das Kündigungsmoratorium sagt nur aus, dass nicht gezahlte Mieten zwischen April und Juni 2020 kein Kündigungsgrund sind. Es gibt aber einen eigenen Tatbestand, wenn die Kaution nicht gezahlt wird und insofern wird diskutiert, dass man dann gegebenenfalls fristlos kündigen kann, wenn die Kaution nicht aufgefüllt wird.

Eine weitere Auswirkung ist die Senkung der Umsatzsteuer im Gewerbemietrecht von 19 auf 16 Prozent. Ob man hier einen Nachtrag zu dem Mietvertrag schließen muss, hängt davon ab, wie der Mietvertrag statuiert ist. Steht beispielsweise 5.000 Euro Netto-Kalt-Miete zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer im Vertrag, dann dürfte eine Automatik eintreten. Wenn dort aber 5.000 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer steht, dann sollte ein Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen werden, da das Mietverhältnis andernfalls möglicherweise kündbar ist. Wenn sich nur mündlich oder konkludent darauf geeinigt wird, dass die Mehrwertsteuer verkürzt wird, dann ist diese Vereinbarung zwar wirksam aber die sogenannte Schriftform ist nicht eingehalten. Ein Mietvertrag der für länger als ein Jahr geschlossen wurde, kann somit vom Mieter oder Vermieter gekündigt werden. Deshalb rät man dazu, dass diese Vereinbarung über die reduzierte Umsatzsteuer in einem Nachtrag schriftlich fixiert wird.

Die nächste Frage die sich stellt sind die Minderungsrechte des Mieters während des Shut-downs. Dabei geht es darum, ob die Soll-Beschaffenheit der Mietsache herabgesetzt ist und da wird derzeit über die künftige Handhabung in der Rechtsprechung diskutiert. Da es noch keine Rechtsprechung gibt, kann man nur grundsätzlich sagen, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trägt. Ihm gebühren alle Gewinne aus dem Mietverhältnis aber er trägt auch die Verluste. Der Vermieter trägt die Beschaffenheit, das heißt er muss die baulichen Voraussetzungen so schaffen, dass die Mietsache dem Vertragszweck entsprechend betrieben werden kann und er ist für die Lage verantwortlich. Da stellt sich die Frage ob nun die Covid-19 Beschränkungen das Verwendungsrisiko des Mieters betreffen oder die bauliche Beschaffenheit des Mietobjektes und die Lage. Da es bisher noch keine aktuellen Rechtsprechungen dazu gibt können wir hier nur vermuten.

(16:36)

Achim Amann: Ich habe von einem Fall gehört, wo ein Gewerbemieter versucht hat, die Stadt Berlin in Anspruch zu nehmen, weil ihm durch die Covid-19 Beschränkungen verboten wurde seine Gaststätte zu betreiben. Sehen sie da Chancen für die Mieter selber?

RA Stefan Czink: Wir machen zwar kein spezielles öffentliches Recht, aber ich halte die Chancen für beschränkt. Das Infektionsschutzgesetz dient der Allgemeinheit und, dass hier ein rechtswidriger Eingriff stattgefunden hat glaube ich eher nicht. In der Tat werden aber viele Beschränkungen von den Verwaltungsgerichten mittlerweile aufgehoben. Für die Behörden ist es derzeit sehr schwierig die richtigen Maßnahmen zu treffen, insofern halte ich den Weg über Schadensersatz nicht für erfolgsversprechend.

(:)

Achim Amann: Was ist der Unterschied zwischen Schrift- und Textform?

RA Stefan Czink: Die Schriftform ist nach der notariellen Form die strengste Schriftform. Im Gewerbemietrecht sind Mietverträge, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden und nicht in Schriftform erfolgen, kündbar.
Eine Verletzung der Schriftform ist beispielsweise schon, wenn statt einer Unterschrift nur ein Kürzel abgeleistet wird oder wenn der Mieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, die aus zwei Gesellschaftern besteht und nur ein Gesellschafter den Mietvertrag unterzeichnet.
Wenn die Mietvertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrages Nachträge nicht mit einer Vertragsurkunde, sondern nur mündlich schließen ist das, ebenso wie eine Vereinbarung aufgrund eines Briefwechsels, ein Verstoß gegen die Schriftform.
Schriftformprobleme sind eine häufig verwendete Methode bei Anwälten, zur Kündigung unliebsamer Mietverträge, da Eigentümern, Verwaltern und Mietern häufig das Verständnis dafür, was überhaupt Schriftform bedeutet, fehlt. Mündliche Abreden sind zwar wirksam, führen aber dazu, dass ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, kündbar ist.

(24:13)

Achim Amann: Werden gewerbliche Mieter in Berlin zukünftig besser geschützt?

RA Stefan Czink: Es gibt eine Bundesratsinitiative vom Land Berlin, die möchte, dass die kleineren Gewerbetreibenden ein einseitiges Verlängerungsrecht bis auf 10 Jahre bekommen. Mietverträge in Einkaufszentren und Mietverträge die beispielsweise nur für 6 Monate abgeschlossen werden sollen dabei allerdings rausfallen. Das Land Berlin stellt sich hierfür eine Ablöseklausel vor, wenn die Fortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist. In einer schriftlichen Fragestunde hat die Bundesregierung zu erkennen gegeben, dass sie den Gewerbemietmarkt zwar beobachtet, dass sie aber noch keine Initiative sieht um solche Beschränkungen gegen das Gewerbemietrecht einzubringen.

(25:42)

Achim Amann: Ich möchte das gerne an einem konkreten Beispiel erläutert bekommen. Sagen wir, wir haben einen klassischen Späti in Kreuzberg mit einem auf 5 Jahre befristeten Vertrag. Der Gewerbemieter möchten diesen Vertrag jetzt verlängern aber der Eigentümer möchte dort einen Starbucks reinsetzen. Was hat der Mieter hier für eine Chance?

RA Stefan Czink: Nach der aktuellen Gesetzeslage hat er keine Chance. Ein auf 5 Jahre befristeter Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner Kündigung. Das Mietsverhältnis endet nach Ablauf der vereinbarten 5 Jahre.

(27:08)

Achim Amann: Wie verhält es sich mit der Miethöhe? Sagen wir der Vermieter bietet dem Späti an zu bleiben, wenn er die gleiche Miete wie das große Franchise Unternehmen zahlt. Gibt es da irgendwas, was man wissen sollte?

RA Stefan Czink: Im Gewerbemietrecht sind die Mietvertragsparteien, wie gesagt, was die Miethöhe angeht nur durch den Wucher beschränkt. Die Argumentation des Vermieters ist also gesetzlich zulässig. Das führt zu ja dieser Verdrängung, die das Land Berlin für diese Gesetzesinitiative aufgegriffen hat. In vielen deutschen Kleinstädten soll dies ebenfalls bereits ein größeres Problem darstellen.

(28:09)

Achim Amann: Wie verhält es sich mit den Bereichen Instandhaltung, Instandsetzung und Überwälzung im Gewerbemietrecht?

RA Stefan Czink: Im Wohnungsmietrecht gibt es fast keine Überwälzungsmöglichkeiten. Der Klassiker ist hier die Schönheitsreparatur, was schon sehr schwierig ist, weil der Bundesgerichtshof die allgemeinen Geschäftsbedingungen diesbezüglich sehr kritisch hinterfragt. Im Gewerbemietrecht ist man da freier. Instandhaltungen im Inneren des Mietobjektes, bis auf anfängliche Mängel, lassen sich hier auf den Mieter übertragen. Instandhaltungen der Allgemeinflächen lassen sich nur mit einer Kostenbeschränkung auf den Gewerbemieter übertragen.

(31:13)

Achim Amann: Wie kann ich meine Miete als Vermieter absichern?

RA Stefan Czink: Die wohnungsmietrechtliche Beschränkung der Kaution auf 3 Netto-Kalt-Mieten gilt im Gewerbemietrecht nicht. Der geforderte Betrag muss allerdings angemessen sein und darf nicht treuwidrig sein. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wurden im Gewerbemietrecht Kautionen von 6-Brutto-Mieten bzw. 7-Netto-Mieten als wirksam angesehen.
Andere Methoden sind die Bürgschaft, die Patronatserklärung, der Schuldbeitritt oder die notarielle Zwangsversteigerungsunterwerfung in Räumung und Zahlung.

Wenn Sie darüber hinaus Fragen zu Kaufpreisen, Markteinschätzungen und Lagebewertungen oder zur Verwaltung und Vermietungen in Berlin, Brandenburg, Leipzig oder Magdeburg haben melden Sie sich bitte direkt bei uns. → Kontakt

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Achim Amann

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