Immobilienmarkt fuer Kaeufer in Zeiten der Unsicherheit
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Der Immobilienmarkt in Zeiten der Unsicherheit

Empfehlungen für Käufer

Praktisch alle Vermögenswerte bis auf Immobilienwerte sind massiv gefallen. Die wirtschaftlichen Konsequenzen sind noch nicht abzusehen. Menschen verlieren Ihre Jobs, ganze Industrien stellen sich komplett neu auf. Die Globalisierung wird hinterfragt und viele Dinge ändern sich im täglichen Leben für uns alle.

Eine solche Krise haben wir noch nie erlebt. Genau jetzt ist es wichtig für Sie als Immobilieneigentümer, einen kühlen Kopf zu behalten und die Zukunft zu planen. Ich bin mir sicher, dass wir nicht wie 1929 in eine globale Depression stürzen werden. Die Zeiten sind komplett anders. Die Regierungen sind stark vernetzt und greifen intensiv in die Wirtschaftskreisläufe ein, um das Schlimmste abzuwenden. Aber die Rezession wird uns noch länger begleiten.

Wenn Sie sich fragen, was Sie nun als Immobilienkäufer unternehmen sollten,
sind hier meine Ratschläge:

Zunächst einmal sehen Sie sich die aktuellen Immobilienwerte an und vergleichen die Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Krisen. Sie werden feststellen, dass in Deutschland die Immobilen in Krisenzeiten stabil geblieben sind. Wir hatten leider kein Wachstum aber eben auch keine „echten“ Werteinbrüche. Wir bewegten uns also mit Immobilien sehr viel besser als mit Aktien, Anleihen, Edelmetallen oder heute auch Bitcoins.

Die Mieten gerade für Wohnungen wurden immer stabil bezahlt. Für Eigenheime und Wohnimmobilien ebenso. Verliert der Mieter seinen Job zahlt in Deutschland der Staat. Zumindest für eine gewisse Zeit. Mehr Sicherheit werden Sie als Investor nirgends bekommen. Entscheidend ist also weniger, ob sich Immobilien gerade jetzt lohnen sondern nur, welche Immobilien sich lohnen. Bitte rechnen Sie in jedem Fall mit einer Verknappung des Angebotes von „guten Immobilien“ und einer erheblichen Zunahme der Volatilität, also der kurzfristigen Preisschwankungen.

Meine Empfehlungen an Sie als Käufer einer selbst genutzten Immobilie in der Wirtschaftskrise: Sie suchen eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus? Dann werden die Preise hier nicht fallen sondern stabil bleiben oder sogar steigen. Auch in der Krise. Der Grund? Die Baukosten und die Kosten für das Land werden nicht fallen. Die Baukosten sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als die Kaufpreise. Sehen Sie sich den BKI an, also den Baukostenindex. In Berlin hatten wir i.d.R. über 5% pro Jahr Steigerung. Das sind nur die Baukosten, nicht die Kosten für das Grundstück. Die Grundstückspreise sind erheblich mehr gestiegen, in der Regel satte 8-10% im Jahr. Solche Steigerungen werden wir nun nicht mehr erleben. Das habe ich ja auch schon Ende 2018, 2019 und Anfang 2020 kommuniziert. Rechnen Sie aber zumindest mit stabilen Preisen oder Steigerungen zwischen 3-5% pro Jahr.

Der Immobilienmarkt für bezugsfeie Wohnungen und Einfamilienhäuser ist von der Gesamtwirtschaftslage sogar als „entkoppelt“ zu sehen. Die Märkte sind und werden weiter mit billigem Geld geschwemmt. Wohin sonst, als in die Immobilie sollte dieses Geld nun fließen? In Krisenzeiten denken Menschen an sich selber zu erst. Sie wollen ihre Familie absichern und hierbei ist gerade in Deutschland die eigene Wohnung oder das eigene Haus mit Abstand der wertvollste Besitz. Daran wird nicht gespart. Eher verkaufen die Menschen ihre teuren Autos oder fahren weniger in den Urlaub.

Solange der Job garantiert ist, der die monatlichen Bankraten ermöglicht, ist Eigentum auf Platz 1. Erst wenn hochqualifizierte Menschen Ihre Jobs massenweise verlieren und wir vor einer globalen Depression stehen, also wie 1929 in der wir eine Deflation hatten, erst dann haben wir hier einen Wertverlust aufgrund der starken Zunahme von Angeboten. Das ist aber auch das einzige Szenario, welches ich mir aktuell vorstellen kann, in dem Sie als Eigentümer wirklich erheblich Geld verlieren. Ein Anstieg der Zinsen ist gerade in Krisenzeiten sehr unwahrscheinlich.

Bitte achten Sie aber beim Kauf sehr genau auf Ihre Finanzierung. Die Finanzierungsart, also Laufzeit, Tilgung und Variabilität sind besonders in Krisenzeiten elementar. Achten Sie nicht nur auf Ihre monatlichen Bankraten, sondern denken Sie an eine möglichst hohe Tilgung sowie Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und eine mögliche Anschlussfinanzierung nach Ablauf Ihres Darlehens. Was passiert, sollten Sie Ihren Job verlieren? Wir schnell finden Sie einen neuen Job? Was passiert bei Krankheiten, Unfall, Tod usw.? Bitte sprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater diese Risiken durch und wie Sie sich dagegen absichern können. Ich rate auch dazu, die Informationen der Stiftung Finanztest zu lesen. Sprechen Sie außerdem mit Ihrer Hausbank und mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler.

Wir beraten Sie als Makler in unseren Standorten Berlin, Brandenburg, Leipzig und Magdeburg natürlich ebenso zu Marktpreisen und unseren Marktprognosen. Vergleichen Sie auch unsere Prognosen aus der Vergangenheit mit der Wirklichkeit oder kontaktieren Sie uns direkt.

Warten Sie also nicht mit Ihrer Kaufentscheidung, wenn Sie selber in der Immobilie leben wollen. Ganz im Gegenteil: Solange Ihre Bank Sie finanziert dann sollten Sie zeitnah die Finanzierung sichern. Es kann durchaus sein, dass Banken in naher Zukunft Finanzierungen weniger Kunden anbieten werden. Deshalb sollten Sie aktiv sein und nicht auf Zeit spielen.

Meine Empfehlungen an Sie als Käufer einer Kapitalanlage in der Wirtschaftskrise: Mehr als bei Eigennutzern gilt bei Kapitalanlegern in der Wirtschaftskrise Vorsicht und Augenmaß. Sehen Sie sich genau an wie die Faktoren für eine vermietete Wohnung sind. Was genau wird vermietet, zu welchem Mietpreis? Ist es eine Neubau- oder eine Altbauwohnung? Ihr Kunde ist der Mieter. Wird der Mieter auch in Krisenzeiten die Miete zahlen können?
Welche Mietergruppe sprechen Sie an? Es gibt nicht nur wegen Corona sondern auch wegen der Berliner Politik insgesamt weniger Investoren auf dem Berliner Immobilienmarkt die eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Demzufolge sind die Preise in Berlin für vermietete Wohnungen unter Druck.

Wir rechnen mit fallenden Preisen für Kapitalanlagen in Altbauten, in denen der Mietspiegel gilt. Unabhängig davon, ob der Mietendeckel Bestand haben wird oder nicht ist die Message klar. Über 80% der Berliner sind Mieter und wählen solche Politiker, die billige Mieten versprechen – ganz egal, welche wirtschaftlichen Konsequenzen das hat oder ob Vermieter enteignet werden. Das gilt aber explizit nicht für den Neubau in Berlin und natürlich nicht für Brandenburg, Leipzig und Magdeburg. Neubau in Berlin wird sich vom Altbau komplett entkoppeln. Das bedeutet, im Neubau werden die Mieten weiter steigen oder stabil bleiben, ganz besonders für Wohnungen die unter 1.000€ im Monat zu mieten sind. Egal wie groß diese Wohnungen sind.

Wenn Sie also eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen wollen und einen positive Haushaltsrechnung haben wollen rate ich zu Wohnungen im Neubau und zu solchen welche sich mit unter 1.000€ Miete im Monat rechnen. Sich rechnen bedeutet für jeden Kunden etwas anders. In jedem Fall sollten aber die Raten für die Bank und die monatlichen Nebenkosten bezahlt sein damit Sie keinen Verlust machen. Somit „sichern“ Sie ihr Kapital. Und das ist in Krisenzeiten ein sehr gutes Szenario.

Mehr dazu gern in einem persönlichen Termin.

Wenn Sie in Berlin eine Altbauwohnung als Kapitalanlage kaufen wollen, sollten Sie wie folgt vorgehen: Faktor 25 auf den Mietspiegel sollte ihr höchstes Gebot sein. Der Mietspiegel auch wenn umstritten und hinterfragt durch den Mietendeckel ist eine realistische Grundlage Ihrer Investitionsentscheidung. Je nach Lage und Zustand der Wohnung können Sie auch weniger als Faktor 25 rechnen. Faktor 25 ist die Jahresmiete x 25. Das bedeutet nach 25 Jahren hat der Mieter Ihre Wohnung abbezahlt. Wir raten dazu solche Wohnungen zu kaufen. Denn neben dieser soliden wirtschaftlichen Grundlage profitieren Sie vom Wertzuwachs dieser Wohnungen. Eine freie Altbauwohnung können Sie aktuell und auch in Zukunft zu sehr guten Preisen an Eigennutzer wie zum Beispiel Ihre Mieter selber verkaufen. Warum? Es wird auch in Zukunft eine sehr große Nachfrage nach Wohnungen in Berlin geben. Berlin wird sich zu einer wenn nicht sogar der wichtigsten Metropole in Europa entwickeln. Menschen werden hier leben und arbeiten wollen. Da dank Berliner Lokal-Politik und schwacher Verwaltungen aber nicht mehr gebaut wird und es keine weiteren Eigentumswohnungen geben wird durch das zu erwartende Deutschlandweite Umwandlungsverbot werden wir in den kommenden Jahren immer mehr Eigentümer sehen und weniger Mieter. Die Mieter werden versuchen aus den Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu kommen damit Sie frei und unabhängig sind und für Ihr Alter vorsorgen indem Sie im Alter „Mietfrei“ leben können. Dieser Trend wird sich erheblich verstärken. Genau deshalb können Sie also zu einem guten Kurs heute auch Altbauwohnungen in Berlin kaufen und diese solide langfristig vermieten.

Haben Sie konkrete Fragen dann kontaktieren Sie uns bitte und vereinbaren einen Termin mit uns.

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Achim Amann

Achim Amann

Telefon: +49 30 – 921 43 046
E-Mail: aa@blp-immobilien.com

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