Von Achim Amann, Geschäftsführer Black Label Immobilien

Achim Amann

Als Immobilienmakler und Hausverwalter werden wir immer wieder auf den Berliner Mietendeckel angesprochen. Was sind für Auswirkungen zu erwarten und was geben wir als konkrete Handlungsempfehlungen? Die Auswirkungen sind, denke ich, schon zu genüge öffentlich diskutiert worden und eigentlich auch schon abzusehen. Weniger aber die konkreten Handlungsempfehlungen. Deshalb finden Sie hier unsere Empfehlungen, aufgeteilt in Mieter und Vermieter. Ich konzentriere mich hier auf die klassischen privaten Mieter und auf klassischen privaten Wohnungsvermieter, die sich jeweils in einem
Mietvertragsverhältnis befinden. Wir gehen nach aktuellem Stand davon aus, dass der Mietendeckel voraussichtlich ab Februar 2020 für alle Wohnungen bis Baujahr 2014 kommen wird, aber sofort vor Gericht landet und spätestens in 24 Monaten, eher schon in 12 Monaten gekippt ist. Es gibt praktisch keinen Richter und Anwalt, den ich kenne, der an die Rechtmäßigkeit des Mietendeckels in seiner aktuellen Form glaubt.

Ratschläge für Mieter mit bestehenden Mietverträgen:

1. Bleiben Sie ruhig und suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung. Entscheidend sind die Kommunikation und der faire Umgang. Sie als Mieter sind elementar für die Interessen Ihres Vermieters, Sie möchten im Gegenzug aber eine ordentliche Wohnung in einem ordentlichen Haus haben - und natürlich eine faire Miete. Suchen Sie im Zweifel immer eine persönliche und
   direkte Einigung mit Ihrem Vermieter und vergessen Sie den Politikzirkus.
2. Prüfen Sie Ihre Miete nach Mietspiegel. Zahlen Sie mehr oder weniger als der Mietspiegel? Auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung können Sie dies leicht nachschlagen.
3. Der Mietendeckel hat gewollt wenig mit dem Mietspiegel zu tun, Sie sollten den Spiegel aber trotzdem als Grundlage nehmen und einschätzen zu können, ob Ihre Miete fair ist oder nicht. Sollten Sie weniger zahlen, ist auch unter dem Mietendeckel keine weitere Reduktion Ihrer Miete realistisch. Sollten Sie mehr bezahlen, können Sie auch schon jetzt vor Einführung des Mietendeckels die Miete senken lassen. Ich rate dazu, hier besser nicht den Mietendeckel als Grundlage Ihrer Argumentation zu nutzen, da dieser vermutlich vor Gericht nicht Bestand haben wird.
4. Sie werden nach heutigem Stand vermutlich im Oktober 2020 von Ihrem Vermieter informiert, dass der Mietendeckel für Ihre Wohnung vorerst gilt. Dazu werden Sie eine Mietpreis-Tabelle erhalten und können selber Ihre Wohnung hier einordnen. Auch hier werden Sie auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung fündig.
5. Sie können die Miete senken, sofern Sie mehr Miete zahlen als im Mietendeckel genannt wird. Davon werden die meisten Berliner Mietverträge betroffen sein. Bitte beachten Sie hierbei aber folgendes: Sobald der Mietendeckel gekippt wird müssen Sie die Differenzmiete an Ihren Vermieter erstatten. Sie kommen also in Zahlungsverzug mit Ihrer Miete, was im schlimmsten Falle eine Kündigung Ihres
   Mietverhältnisses zur Folge haben kann. Daher ist mein Ratschlag: Zahlen Sie die Miete weiterhin wie vereinbart im Mietvertrag und bleiben Sie ruhig. Warten Sie in Ruhe die juristischen Ergebnisse erstmal ab.
6. Sollten Sie einen Staffelmietvertrag haben, gilt die Staffel auch unter dem Deckel, Bitte achten Sie auf das Datum, ab wann die Staffel sich von alleine erhöht und zahlen Sie diese.
7. Wenn Sie umziehen und eine Wohnung ab Baujahr 2014 anmieten möchten, ist für Sie der Mietendeckel nicht weiter von Belang, da dieser hier nicht greift.

Ratschläge für Vermieter mit bestehenden Mietverträgen:

1. Bleiben Sie ruhig und geraten nicht in Panik. Kontaktieren Sie Ihre Hausverwaltung oder Ihren Mieter direkt und besprechen mit diesem die Lage. Die Kommunikation mit Ihrem Mieter und das Schaffen von Vertrauen sind jetzt sehr wichtig.
2. Haben Ihre Mieter einen Staffelmietvertrag? Wenn ja, gilt dieser auch unter dem Mietendeckel weiter. Sollten Sie keinen haben, können Sie Ihre Miete ganz normal nach Mietspiegel erhöhen. Wir raten auch gerade trotz der politischen Lage in Berlin, die Miete zu erhöhen.
3. Sie müssen Ihre Mieter voraussichtlich Ende 2020 über den Mietendeckel informieren. Wie Sie das genau tun sollten, erfahren Sie von Ihrer Hausverwaltung oder von Ihrem Anwalt. Bitte achten Sie darauf, dass Sie formaljuristisch keine höhere Miete fordern als im Deckel genannt und besprechen Sie dies mit einem Fachanwalt für Mietrecht. Sie sollten den Mieter unbedingt auch informieren, dass Ihnen der Mieter im Falle der Nichtigkeit des Mietendeckels den Differenzbetrag schuldet und sofort in Verzug geraten wird.
4. Sollten Sie neu vermieten wollen, formulieren Sie einen Hinweis auf den Mietendeckel im neuen Vertrag. Es ist wichtig, dass Sie eine juristisch korrekte Formulierung wählen die Sie sowohl während des Mietendeckels als auch danach schützt. Wenn der Mietendeckel aufgehoben worden ist, sollte dem Mieter klar sein, dass er die Differenz zur Vertragsmiete rückwirkend nachzuzahlen hat. Achtung: Bitte inserieren Sie auch immer mit der echten Miete und nicht mit der „Deckel-Miete“, um Missverständnissen vorzubeugen.
5. Durch Einführung des Mietendeckels gibt es keinen Mietspiegel mehr, dennoch raten wir dazu diesen als Orientierung weiter zu nehmen. Die Tabelle des Deckels ersetzt den Mietspiegel, nähere Informationen dazu finden Sie auf der Website der Senatsverwaltung für Wohnen und Stadtentwicklung. Das bedeutet: Sie können nach Wegfall des Gesetzes mithilfe eines Sachverständigen und von
   Vergleichsmieten die Mieten entsprechend erhöhen.
6. Sollte der Mieter die Herabsetzung der Miete unter dem Mietendeckel fordern, kann die Geschäftsgrundlage unter Umständen für Sie als Vermieter als gestört gelten. Etwaige juristische Konsequenzen besprechen Sie mit Ihrem Fachanwalt.
7. Sofern Sie die Wohnung finanziert haben, prüfen Sie die Höhe Ihrer Finanzierung und die Dauer Ihres Finanzierungsvertrages. Rechnen Sie damit, dass die Kreditinstitute niedrigere Beleihungswerte festlegen und Sie Eigenkapital nachzahlen oder weitere Sicherheiten anbieten müssen. Das gilt auch bei bestehenden Finanzierungen. Dies ist aus meiner Sicht das tatsächliche Risiko für Sie als Vermieter. Sprechen Sie bitte rechtzeitig mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler über diese Situation.

Fazit: Ein Faires Miteinander ist hier das Wesentliche. Mieter und Vermieter sollten korrekt miteinander umgehen und zusammen eine für beide Seiten faire Lösung finden. Es geht nicht darum, aus jedem Quadratmeter Wohnraum ein Maximum an Miete zu bekommen. Vermieter sollten verstärkt auf die Kaufpreise achten, weniger auf die Mieten. Genauso sollte aber der Mieter seinen Vermieter korrekt behandeln. Mieten von fünf oder sechs Euro pro Quadratmeter in Berlin sind weder wirtschaftlich noch realistisch. Nur weil es ein sehr umstrittenes Gesetz gibt, sollte man nicht die Konfrontation mit seinem Vermieter suchen, an deren Ende nur Verlierer stehen werden. Nutzen Sie vielmehr den Anlass und denken über mögliche Alternativen zum Mietvertrag nach. Sprich: Erwerb einer Eigentumswohnung. Eventuell verkauft Ihnen der Vermieter ja sogar Ihre Wohnung?

Wir raten im Zweifel immer dazu, einen Fachanwalt hinzuziehen. Ich weise hiermit ausdrücklich darauf hin, dass die oben stehenden Ratschläge keine Rechtsberatung darstellen. Wenn Sie konkrete  Empfehlungen für Ihre Wohnung wünschen, kontaktieren Sie uns bitte direkt unter+49 30 – 318 06 596 oder info@blacklabelimmobilien.de