2023-03-24 | Wie ist die aktuelle Situation am Berliner Immobilienmarkt? Was Sie nun wissen sollten.
Wie ist die aktuelle Situation am Berliner Immobilienmarkt? Was Sie nun wissen sollten.
Früher haben wir jedes Halbjahr einen kleinen Bericht geschrieben, nun fast jeden Monat.
Die Zeiten ändern sich. Aber warum?
Wir haben deutlich volatilere Zeiten als noch vor ein paar Jahren. In den letzten beiden Wochen erreichten uns die Nachrichten von der sogenannten Zwangssanierung (Beschluss in Brüssel, Kosten-Schock für Hausbesitzer?) sowie der Beginn des Bankensterbens aufgrund des raschen Zinsanstieges der letzten 9 Monate. (The Wall Street Journal)
Neben der Bankenkrise, der Reaktion der FED und der EZB mit vermutlich niedrigeren oder keinen weiteren Zinsanstiegen, können wir doch sehr deutlich erkennen, dass die Liquidität aus dem Markt schwindet. Das bedeutet der Zugang zu Kapital ist deutlich schwieriger als noch vor 12 Monaten. Nicht nur im Immobilienmarkt, sondern auch in den anderen Märkten ist dieser Trend deutlich zu erkennen.
Ein schöner Vorbote und gut zu lesen ist die Analyse der Deutschen Bank zum Thema Zinsen, Inflation und Immobilien. Lesen sie hier
Es geht aktuell weniger um die Höhe der Zinsen, denn wir gehen praktisch alle davon aus, dass wir das Peaklevel erreicht haben. Sondern es geht darum, überhaupt an Fremdgeld zu kommen. Es ist zwar noch nicht so dramatisch wie bei der Lehmann Krise, aber erste Zeichen deuten darauf hin. Das verlangsamt eventuell die Transaktionen.
Die kommenden Wochen werden spannend sein. Gerade dahingehend, wie sich die Kapitalmärkte entwickeln werden und ob wir wirklich eine neue Bankenkrise erleben werden.
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Kapital in Immobilien anlegen - Ja oder Nein?
Wir beobachten zwei Lager. Das eine Lager, und dazu gehören vermögende Privatpersonen aber auch viele Menschen aus der Mittelschicht, legt ihr Kapital in Immobilien an.
Bei Nachfragen erhalten wir häufig folgende Antworten:
- „Die Inflation ist mir zu hoch, ich möchte meine Kaufkraft nicht verlieren.“
- „Die Zinsen sind nun auf dem Peak. Jetzt sollte ich kaufen, denn ich kann die Preise verhandeln. Wenn die Zinsen fallen, gibt es wieder mehr Käufer und ich kann schlechter verhandeln.“
- „Ist mein Geld wirklich sicher bei der Bank?“
- „Ich möchte mein Geld in Dinge investieren, die ich verstehe, und vor allem möchte ich Miete bekommen, denn die Mieten steigen.“
- „Ich zahle lieber eine Immobilie ab als weiter Miete.“
- „In Deutschland bin ich mit meinem Kapital in einem der sichersten Länder der Welt.“
Das andere Lager hat sehr große Bedenken darüber und wir bekommen folgendes Feedback:
- „Ich möchte flexibel bleiben. Man weiss nie was kommt.“
- „Ich rechne mit Sanierungsauflagen, Extrasteuern für Immobilieneigentümern oder schlimmerem. Da lege ich mein Geld woanders an.“
- „Ich fühle mich in Deutschland nicht sicher und will weg“.
- „Ich kaufe nun Aktien, denn die sind Renditestark und werden langfristig steigern, ohne dass ich mich darum kümmern muss.“
- „Vermieten ist so reguliert, dass macht keinen Spaß. Ich will nicht abhängig sein von der Berliner Regulierungswut.“
- „Die Preise fallen, warum soll ich jetzt kaufen? Da warte ich doch lieber ab.“
Jeder ist seines Glückes Schmied, wie man so schön sagt. Ich rate dazu, die Dinge nicht überzubewerten. Es stimmt z. B. nicht, dass Immobilien gegen Inflation per se schützen, auch wenn das sehr wahrscheinlich ist, wenn man die richtige Art von Immobilie erwirbt. Auch steigen die Mieten nicht unendlich und die Zinsen können auch weiter steigen. Allerdings ist es besser, mit Immobilien zu arbeiten und welche zu besitzen als die Alternativ, keine zu besitzen.
Ein schöner Beitrag ist auch » hier zu lesen. Einmalig guter Überblick über die Auf und Abs auf den Markt, der das Wort Zyklus verdient.
Unsere Empfehlung: Bewerten Sie alle Aspekte realistisch.
In welchem Land fühlen Sie sich sicherer als in Deutschland? Wird vermieten nicht eventuell wieder weniger reguliert oder kann es noch schlimmer werden? Warum möchten Sie flexibel bleiben, inwieweit hindert Sie der Erwerb einer Immobilie an Ihrer Flexibilität?
Es geht um die Berechnung von Wahrscheinlichkeiten. Wie wahrscheinlich ist es, dass die Banken bankrott gehen? Wie wahrscheinlich ist es, dass die Preise für Immobilien weiter fallen? Wie wahrscheinlich ist es das die Zinsen weiter steigen?
Hier finden Sie eine sehr gelungenes Gutachten der IW zum Thema Einfluss der Zinsen auf die Immobilienwerte.
Nicht nur durch die Corona Pandemie sind wir deutlich besser gekommen als befürchtet (in Bezug auf den Immobilienmarkt und wirtschaftlichen Themen) und trotz Vervierfachung der Zinsen kaufen Menschen weiter Immobilien. Wenn auch ca. 40% weniger als früher, so die Statistiken. Ist das überraschend?
Im Kleinen beobachten wir als Immobilienmakler, Hausverwalter sehr viel Gelassenheit und Realitätssinn. Natürlich wird gemeckert und gejammert, gerade in einer Stadt wie Berlin. Aber das gehört nun mal dazu.
Nach den bekanntermaßen schlechten Transaktionsmonaten zwischen Juni 2022 und Januar 2023 zeichnete sich nun eine kleine Trendwende ab. Die Zinsen sind seit Jahresbeginn einigermaßen stabil. Im Januar dieses Jahres fragten sehr viele Menschen zum Kauf an. Wir haben dieses Jahr über 20 Immobilien verkaufen können, einige davon im hochpreisigen Segment, aber nicht alle. Gerade in Brandenburg und im Speckgürtel stehen bezahlbare Einfamilienhäuser ganz hoch im Kurs. Auch Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg sind sehr nachgefragt.
Was hat sich verändert?
Die Käufer bekommen weniger Quadratmeter als früher, wollen aber in den beliebten Lagen kaufen. Sie haben nun deutlich höhere Raten als früher, sind aber bereit diese zu zahlen oder ziehen aufs Land. Aber Sie kaufen und Sie treffen Entscheidungen. Die vielen Interessenten, die nicht kaufen, tun dies aktuell weniger aus finanziellen Gründen (denn jeder, der kaufen will, kennt ja die Zinsen), sondern weil es nicht das richtige Objekt ist. Die Menschen wollen dann keine Kompromisse machen und warten lieber ab. Ob das der richtige Weg ist?
Wir haben also ein gutes erstes Quartal hingelegt. Nicht nur die Ist-Umsätze sind im Soll, wir haben sogar deutlich mehr Immobilien im Angebot als sonst, haben mehr Anfragen als im zweiten Halbjahr 2022 und einen deutlichen Anstieg der Reservierungen. Wir beobachten auch, wie viele Maklerkollegen mehr kooperieren, die Kunden bekommen allgemein einen besseren Service als früher.
Die Hausverwaltung boomt. Wir haben noch nie so viele Menschen in Arbeit gehabt (10), noch nie so viele Wohnungen in der Vermietung (+1200) und noch nie so viele Neuanfragen von Eigentümern, ihren Bestand zu verwalten. Wer Lust hat auf einen sicheren Job bei fairem Lohn kann sich hier bewerben: https://blp-management.com/aktuelles/stellenangebot/
Die Energieberatung boomt. Seit Gründung Ende 2022 haben wir über 450 Anfragen zur Erstellung eines Sanierungsfahrplanes erhalten. Wir bauen das Team weiter aus. Wer Lust hat Bestandteil der Energiewende zu werden und unseren Planeten besser zu machen kann sich hier bewerben: https://bl-dev.de/stellenangebote-sachverstaendiger-fuer-energieeffizienz-und-planungsingenieur/
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Beim Thema Neubau gehen wir davon aus, dass im Sommer, wenn die Bilanzen 2022 eingereicht werden, mehrere Bauträger und Entwickler den Laden zu machen werden. Denn die Menschen können für durchschnittlichen Wohnraum nicht so viel bezahlen wie noch gedacht vor 1 -2 Jahren als die Projekte entwickelt worden sind. Viele können aber die Preise nicht senken aufgrund der hohen Baukosten und Grundstückspreise. Es fehlen also die Einnahmen bei konstant hohen und höheren Ausgaben. Die Faktoren bei Bestandshaltern sind bereits gesunken auf ein realistischeres Niveau, je nach Lage zwischen Faktor 18 - 25. Die Karten werden nun gerade neu gemischt. Das ergibt Chancen für neue Marktteilnehmer und Käufer.
Gründe die im aktuellen Markt für einen Kauf sprechen können Sie im SPON nachlesen. Ja Sie haben richtig gelesen. Ein Autor im Spiegel beleuchtet auch hin und wieder etwas positiv in Bezug auf Immobilienwerte. Lesen Sie » hier
Neuvertragsmieten ohne Berücksichtigung der Regulierungen in Berlin starten bei 15 € kalt den m² bis ca. 25 € kalt. Mieten im Bestand hingegen liegen ca. 50 % darunter, also zwischen 7,50 € und 12,50 €. Wir erleben also gerade eine weitere Vergrößerung der Kluft. Der, der eine Wohnung mietet, zieht nur aus, wenn er kaufen kann oder raus muss (Krankheit, Eigenbedarfskündigung). Man findet auf dem freien Markt kaum Wohnungen zum Mietspiegel mehr. Die, die angeboten werden, haben innerhalb von 5 Minuten ca. 50 bis 100 Anfragen und sind sofort vom Markt.
Was Sie beachten sollten:
- Fokussieren Sie sich auf Ihr persönliches Warum. Warum wollen Sie kaufen oder warum nicht? Hinterfragen Sie das. Lassen Sie sich persönlich beraten von Profis. Fordern Sie uns oder Kollegen heraus. Gehen Sie in die Argumentation und in den Konflikt mit sich selber, um weiterzukommen.
- Lassen Sie sich nicht ins Bockshorn jagen, mit einer guten Immobilie sind sie so sicher wie es nur irgendwie geht. Sie werden keinen Totalverlust erleiden und Sie werden auch in 5 oder 10 oder 30 Jahren einen fairen Preis dafür bekommen.
- Legen Sie nicht alle Eier in einen Korb. Investieren Sie bitte auch unbedingt in Aktien, nicht alles in Immobilien.
- Reisen Sie mehr. Lernen Sie andere Länder und Leute kennen und vergleichen Sie den Standort Deutschland. Das wird Sie entspannen.
- Jeder Bankprofi, mit dem ich in diesem Jahr gesprochen habe spricht von sinkenden Zinsen im mittel bis langfristigen Bereich (3-5 Jahren). Das gibt Sicherheit.
- Jeder Verkäufer, der heute verkauft hat seine Preise gesenkt. Das spart Geld.
- Jeder Makler, der heute verkauft bietet seinen Kunden einen guten bis sehr guten Service an.
- Jeder Käufer, der heute kauft hat Eigenkapital und ist solide finanziert. Das bringt Sicherheit für Verkäufer.
- Jeder Verkäufer, der günstiger als 2022 verkauft kann auch wieder günstiger einkaufen als 2022. Das ist fair.
- Der Immobilienmarkt bietet heute deutlich mehr Angebote als früher, gerade für Käufer. Das ist eine Chance.
- Verkäufer haben es heute deutlich leichter gute Makler zu identifizieren als im Boom. Das spart Zeit.
Berechnen Sie Ihren persönlichen Finanzierungbedarf.
Es ist für Sie als potenzieller Käufer oder potenzielle Käuferin äußerst wichtig, die monatlichen Raten zu kennen. Berechnen Sie die Raten, bevor Sie sich das Objekt ansehen oder Unterlagen anfordern. Es macht keinen Sinn, sich mit Immobilien außerhalb des Budgets zu befassen.
Als Mitglied im IVD freuen wir uns, Ihnen diesen Service anbieten zu können. Natürlich ersetzt dieser Rechner nicht das persönliche Gespräch mit einem Finanzierungsexperten ihres Vertrauens. Er gibt Ihnen aber einen realistischen Rahmen in Ihrer Preisfindung.
Mit dem Research Leistbarkeitsrechner des IVD können Sie mittels weniger Eingaben ermitteln:
- Wie hoch ist die monatliche Belastung bei meiner Wunschimmobilie?
- Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Sie haben Fragen?
Sie erreichen uns unter:
Telefon: +49 30 – 679 48 646
E-Mail: info@blp-immobilien.com
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