Wohnungskauf als Kapitalanlage

Wohnung als Altersvorsorge – Zu welchen Kondition lohnt sich eine Investition in eine Berliner Wohnung?

Nicht für jeden Investor ist der Kauf einer Berliner Wohnung als Kapitalanlage geeignet. Zunächst einmal geht es hier um die solide Bedarfsanalyse. Hierbei sollten für Sie als unseren Kunden in einem gemeinsamen Termin Ihre Ziele definiert werden. Was möchten Sie genau erreichen? Was sind Ihre Erwartungen? Haben Sie schon Erfahrungen mit Immobilien gemacht und investieren Sie auch in andere so genannte Anlageformen? Wie sieht Ihr monatlicher Kapitalfluss ohne eine Immobilie als Kapitalanlage aus, und wie sähe dieser mit einer Immobilie aus? Haben Sie Kapital, das Sie lange in eine Immobilie binden können und wie hoch sähe eine mögliche Bankfinanzierung aus? Welches Budget kommt für Sie in Frage und was gibt es an Immobilien auf dem Markt, die diesem Budget entsprechen?
Welche Faktoren sind für Sie in Zukunft besonders relevant (z.B. hohe Mieteinnahmen, oder hohe Wertsteigerung, konkrete Lage, usw.?) gibt es für Sie konkrete Ziele, die nichts mit dem Kauf einer Immobilie zu tun haben, aber die für Sie genauso wichtig sind wie der Kauf selbst?

UNSER RATSCHLAG:

Achten Sie weniger auf den Kaufpreis, sondern auf die Mieteinnahme. Bsp.: Mieteinnahmen der Wohnung nach Abzug aller monatlichen Kosten (Netto-Kaltmiete – Nebenkosten) x 12 Monate = Ihre Jahreseinnahme. Diese sollte für Sie positiv sein, d.h. auch nach Abzug aller Kosten der Immobilie und Kosten des Kapitaldienstes sollten Sie im Jahr nicht „draufzahlen“. Das nennen wir den positiven Kapitalfluss. (Ausnahme sind sogenannte Steuersparmodelle – hier aber bitte ganz genau prüfen und von Ihrem Steuerberater gegenprüfen lassen).

Ab wann ist der Kauf einer Wohnung für Ihre Vermögensbildung relevant?

Hier streiten sich die „Experten“ doch sehr. Bis vor der Niedrigzinsphase, also bis vor 2009 war es üblich, überwiegend einkommensstarken Kunden (über 65.000€ pro Jahr Einkommen), die bereits eine Immobilie selber nutzen, zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu raten. Das änderte sich mit den niedrigen Zinsen und den steigenden Mieten. Mittlerweile können sich auch weniger gut betuchte Wohnraum als Kapitalanlage leisten, allerdings weniger in Großstädten wie in Berlin.

Sie sollten einen Kauf als Kapitalanlage in Betracht ziehen, wenn Sie neben dem positiven Kapitalfluss der einzelnen Immobilie langfristig Geld anlegen wollen. Unter langfristig verstehen wir als Immobilien Experten 10 Jahre oder mehr. Deutschland ist eines der letzten Länder, das Kapitalanlegern nach 10 Jahren den Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht mit dem Einkommen versteuert, d.h. Sie können den möglichen Gewinn „steuerfrei“ verbuchen. Ob diese Regelung aber in 10 Jahren noch aktuell ist, und ob Sie überhaupt einen Gewinn haben werden, ist natürlich ein Risiko, welches Sie beim Kauf bewerten sollten. Bitte unterhalten Sie sich auch mit Ihrem Steuerberater über die steuerlichen Themen vor der Kaufentscheidung. Neben dem langfristigen Investitionszeitraum, sollten Sie auch die Wertentwicklung im Auge behalten. Sofern die Zinsen wieder steigen, denken Sie bitte daran, dass die Immobilie für einen Käufer in z.B. 10 Jahren nicht unbedingt positiv im Kapitalfluss sein wird, so wie es heute für Sie ist. Vermutlich steigen auch die Mieteinnahmen in 10 Jahren, aber wie das Verhältnis zwischen möglichem Zinsanstieg und der Mietentwicklung in 10 Jahren ist, wissen wir heute nicht. Daher sollten Sie genau die Lage, sowie die Größe, den Grundriss und die besonderen Eigenschaften der Immobilien für mehrere potentielle Käufergruppen analysieren.

Unser Ratschlag:

Anders als manch andere sehr bekannte Beratungsfirmen in der Immobilien- und Investmentbranche raten wir zu einem eher konservativen Ansatz bei der Prognose der Mieteinnahme und der Wertentwicklung:

In guten Mittelklasse Lagen in Berlin erzielen Sie mit einer soliden Vermietung zwischen 2,5% – 3% Rendite im Jahr (Rendite pro Jahr = Netto Erlöse pro Jahr aus Mieteinnahmen der Immobilie / 1% des Kaufpreises der Immobilie). In sehr guten Lagen in Berlin kommen Sie auf ca. 1 – 1,5% Rendite. Legen Sie also als Kapitalanleger einer Berliner Immobilie mehr Wert auf Lage, haben Sie eine schlechtere Rendite als bei mittleren Lagen. Wenn Sie vermeintlich schlechtere Lagen in Berlin aussuchen, können Sie sogar Renditen von 4-5% pro Jahr erzielen. Neben der Mieteinnahme und des Kapitalflusses sollten Sie aber auch die Wertentwicklung hinzuziehen. Die Wertentwicklung der Vergangenheit sagt aber immer nur sehr begrenzt über die Entwicklung der Zukunft voraus. Trotzdem können Sie zumindest Trends ablesen. Gerade in Berlin ist das sehr spannend. Sehen Sie auch unsere anderen Artikel dazu. Wir raten mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 5% pro Jahr zu rechnen. Der Schnitt in Berlin liegt derzeit bei ca. 10% pro Jahr. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise in Berlin praktisch verdoppelt. (Bitte lesen Sie hier auch weitere Ausführungen zu diesen Aussagen und fragen Sie uns nach Belegen dazu.)

Fazit: Ein solides Investment in eine Berliner Wohnung zur Kapitalanlage sollte 80% Rendite in 10 Jahren erwirtschaften. Das sind 3% Mietrendite plus 5% Wertsteigerung pro Jahr = 8% „Rendite“ pro Jahr auf den Kaufpreis. Wenn Sie den Kaufpreis günstig finanziert haben und einen positiven Kapitalfluss erzielen, hebeln Sie nochmals diese Rendite auf Ihr investiertes eigenes Geld (=Eigenkapital). Dazu in einem persönlichen Beratungstermin gerne mehr.

Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

Immer wieder werden wir von unseren Kunden auf die Risiken angesprochen. Was genau sind die Risiken beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage?

Hierbei sollten wir unterscheiden, ob Sie eine Wohnung, die bereits vermietet ist oder einen Neubau bzw. eine freie Wohnung kaufen und diese dann selbst vermieten. Wohnungen, die bereits vermietet sind, haben den Nachteil, dass die Miete oftmals unter dem aktuellen Durchschnitt der am Markt erzielbaren Miete liegt, und dass Sie diese nur begrenzt anheben können (mehr dazu auch unter Mietpreisbremse, Mietspiegel, oder direkt beim Mieterverein). Das bedeutet, Wohnungen, die vermietet sind, werden oftmals preiswerter angeboten. Sie kaufen vermietete Wohnungen je nach Lage (Sehen Sie hierzu auch unseren Artikel „Mietrendite“) in Berlin in guten bis mittleren Lagen zwischen 1,5% und 3% Mietrendite pro Jahr. Der Vorteil beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist jedoch wiederum der absolute Kaufpreis. Der Kaufpreis steht in Relation zur Mietrendite: ist die Mieteinnahme gering, wird auch der Kaufpreis geringer sein. Viele unsere Kunden sind darauf spezialisiert, nur vermietete Wohnungen zu kaufen, diese zu renovieren und dann zu einem marktüblichen Satz zu vermieten bzw. die Miete anzupassen. Das ist ein relativ unpopulärer Markt, der nur begrenzt beworben wird, sofern hier jedoch fair nach den Regeln gespielt wird und die Rechte der Mieter korrekt beachtet werden, ist es ein sehr lukrativer Markt.

Hier ein Beispiel:

Kauf einer Wohnung in Berlin Pankow, mittlere Lage, vermietet zu 4€ netto kalt nach Abzug aller Kosten. 70 Quadratmeter Wohnfläche in renovierungsbedürftigem Zustand. Am Markt erzielbare Miete nach Renovierung gemäß Mietspiegel mit bestehendem Mieter 8,00€.
Kaufpreis der Wohnung mit Mieter beträgt 117.600€ = 2,86% Rendite.
Marktwert der Wohnung nach Renovierung und Anhebung der Miete auf 8,00% bei gleicher Rendite von 2,86% = 234.900€. Sie haben also eine Preisdifferenz derselben Wohnung (gleiche Lage, gleicher Grundriss, gleiche Besonderheit nur in einem besseren Zustand) von 234.900€ – 117.600€ = 117.300€. Das ist praktisch eine Verdoppelung des Wertes. Hier sind noch keine Wertsteigerungen per se eingerechnet, ebenso nicht die Tatsache, ob der Mieter überhaupt die Wohnung nach Renovierung bezahlen möchte etc. Sie sollten auch die Kosten für die Renovierung der Wohnung einrechnen und entsprechend Zeit mitbringen, die Wohnung zu renovieren.

Der Kauf einer leeren Wohnung richtet sich also vielmehr nach dem am Markt erzielbaren Kaufpreis pro Quadratmeter in der Lage und der am Markt erzielbaren Miete pro Quadratmeter. Zu bauende oder leere Wohnungen können ja auch für Käufer interessant sein, die dort selbst wohnen möchten, also keine Kapitalanleger sind.
Arbeiten wir mit unserem Beispiel Wohnung aus Berlin Pankow weiter. Die Wohnung ist renoviert, leer und hat einen am Markt erzielbaren Kaufpreis in Berlin Pankow von ca. 3.500€ (sehen Sie auch unsere Kauf- und Mietpreiskarten hierzu). 70 Quadratmeter x 3500€ = 245.000€ Kaufpreis. Miete nach Marktwert (nicht nach Mietspiegel!) beträgt 10€ netto kalt. Das sind 8.400€ pro Jahr positiver Kapitalfluss. Sie kaufen diese Wohnung also mit der Chance, eine Mietrendite von 3,43% zu erwirtschaften. Das ist ein sehr guter Wert. Bitte gehen Sie auch davon aus, dass der Verkäufer die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen kann als 3.500€ den Quadratmeter, denn viele Kunden würden so eine Wohnung kaufen und bis zu 4.000€ den Quadratmeter bezahlen. Eigennutzer zahlen für schöne Wohnungen in dieser Größe und Lage eventuell sogar noch mehr.

Unser Ratschlag:

• Kauf einer leeren Wohnung, bzw. Neubauwohnung: Prüfen Sie genau die am Markt zu erzielende Miete, sprechen Sie mit einem Immobilienexperten über die Mieteinnahmen und sehen Sie selbst im Internet nach vergleichbaren Wohnungen in gleicher Lage. Lesen Sie auch den Mietspiegel, dieser gilt jedoch derzeit (Oktober 2017) nicht für Neubauwohnungen und setzen Sie die Immobilie in Relation zur Miete.
• Kauf einer vermieteten Wohnung: Hier gilt es, den Mietvertrag besonders genau zu prüfen. Das sollten Sie in jedem Fall mit einer Hausverwaltung Ihrer Wahl und einem Fachanwalt für Mietrecht unternehmen. Nicht alle Mietverträge erlauben Mietsteigerungen und umfassende Renovierung der Wohnung. Sprechen Sie auch mit dem/der Mieter/in persönlich und machen Sie sich ein Bild von der Situation, in der sich die Wohnung befindet. Ist der Mieter überhaupt in der Lage, mehr Miete zu bezahlen oder nicht?
• Wenn Sie einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens gefunden haben, fragen Sie diesen, ob er auch die Verwaltung nach dem Kauf Ihrer Wohnung anbietet (=Sondereigentumsverwaltung). Es ist immer ein gutes Zeichen, wenn Sie auch nach dem Kauf denselben Partner haben, der Sie durch Ihre Investitionsphase und den Vermögensaufbau begleitet.

Warum investieren immer mehr Menschen in Wohnungen statt in andere Werte?

Das ist eine eher subjektive und sehr deutsche Wahrnehmung. Immobilien als Kapitalanlage für Privatinvestoren sind auf der ganzen Welt sehr beliebt, weitaus mehr als in Deutschland.

So liegt die Mieterquote beispielsweise in Berlin immer noch weit über 60%. Das ist für eine Großstadt in Europa absolut einmalig. Auch international mit USA, China, etc. gibt es keine mir bekannte Metropole, in der so wenig Menschen Wohnungen als Kapitalanlage besitzen wie in Berlin. Daher ist die Entwicklung der letzten Jahre eher ein Aufholen als ein wirklicher Strategiewechsel, der auch hauptsächlich mit den niedrigen Zinsen zu tun hat. Immobilien gelten aber mittlerweile als sexy und viele Menschen träumen vom passiven Einkommen. Das bedeutet, die Wohnung trägt sich selbst, generiert ein frei verfügbares Einkommen und trägt zur Bestreitung der Lebenshaltungskosten bei. Viele unserer Kunden möchten gerne bis zur Rente mehrere Wohnungen erwerben, diese bis zur Rente möglichst schuldenfrei haben, und dann von den Mieteinnahmen in der Rente leben.

Im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten bietet die Immobilie bei guter Prüfung vor dem Kauf neben dem frei verfügbaren Kapitalfluss diese zeitliche Sicherheit an.
Bei Aktien sind die Dividenden der frei verfügbare Kapitalfluss, sofern die Aktiengesellschaft eine Dividende auszahlt. Bei Immobilien können Sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass Sie Ihre Miete bekommen, zumindest im Vergleich zu Aktien oder anderen Investitionen.

Die Wertsteigerung oder auch ein möglicher Wertverlust einer Immobilie muss nicht realisiert werden, denn Sie erzeugen ja einen positiven Kapitalfluss. Das bedeutet, im Falle eines Wertverlustes müssen Sie diesen nicht realisieren. Im Falle einer Wertsteigerung müssen Sie diesen ebenfalls nicht realisieren, Sie können den Gewinn auch als stille Reserve „liegen lassen“ und erst beim Verkauf realisieren. In jedem Fall sind Sie als Eigentümer von Immobilien in einer sehr guten Position, wenn Sie diese mit anderen Optionen vergleichen. Der einzige Nachteil ist wie der Name schon sagt, das Problem der „Immobilität“, sprich ein möglicher Verkauf oder Kauf ist immer mit zum Teil erheblichen Kosten für die Vertragspartner verbunden. In Zeiten von niedrigen Zinsen, und ohne dass ein Ende dieser Zinspolitik abzusehen ist, nehmen viele Menschen die Immobilität in Kauf, so lange sie eine stabile Einnahme generiert.

Unser Ratschlag:

Kaufen Sie Immobilien als Kapitalanlage, wenn Sie sich auch mit den anderen Optionen beschäftigt haben. Konkret: Aktien, Rohstoffe und Edelmetalle und Kunst. Bitte prüfen Sie die einzelnen Vor- und Nachteile jeder dieser Investitionschancen für sich und vergleichen Sie diese mit Ihren Zielen und persönlicher Lebensplanung. Wir raten dazu, nicht nur auf Immobilien zu setzen, sondern eine für Sie passende Mischung zu erstellen. Gerne stellen wir Ihnen auch hier Empfehlungen zu guten Vermögensverwaltern aus.

Die Vorteile beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage sind:

• Passives Einkommen: Die Immobilie generiert einen positiven Kapitalfluss für Sie, ohne dass Sie eine Dienstleistung erbringen müssen.
• Wertsteigerung: Immobilien steigen historisch gesehen im Wert, sofern diese gepflegt werden.
• Hohe Darlehenssummen abrufbar: Durch Bankfinanzierungen können Sie mit relativ wenig eigenem Geld eine Immobilie kaufen. Faustformel: 20% Eigenmittel, 80% Fremdmittel. Bei welcher anderen Investition gibt es diese Chance?
• Langfristiges Denken zwingt Sie als Eigentümer dazu, einen guten Haushalt zu führen und mit der Immobilie und den Mietern (Ihren Kunden) gut umzugehen. Das ist gesellschaftspolitisch nicht unbedeutend.
• Variable Nutzung: Sie können die Wohnung auch selbst bewohnen, wenn es in Ihre Lebensphase passt. Das bedeutet, Sie wandeln ein Investitionsgut (passives Einkommen) in ein Konsumgut (Wohnen) um.
• Mögliche Wertverluste müssen Sie nicht realisieren, sofern Sie einen positiven Kapitalfluss aus der besagten Immobilie erwirtschaften.
• Risiko des Verlustes Ihres Kapitals im Vergleich zu alternativen Kapitalanlagen eher gering. Eine Immobilie in Berlin wird praktisch immer genutzt und stellt somit immer einen Wert an sich dar. Gegen etwaige Schäden durch Mieter, Unwetter etc. können Sie sich vergleichsweise gut absichern.
• Steuervorteile: Sie haben diverse Optionen, Ihre Investition steuerlich geltend zu machen. Sprechen Sie hierzu direkt mit einem Steuerberater Ihres Vertrauens.

Die Nachteile beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage sind:

• Immobilität, d.h. Sie bekommen die Immobilie nicht einfach und ohne Kosten schnell verkauft.
• Kaufnebenkosten, d.h. Sie haben erhebliche Kaufnebenkosten (Notar, Gericht, Bank, Steuern, Makler, usw.)
• Sehr langfristige Investition: Das kann auch ein Nachteil sein, was passiert wenn sich unerwartet Ihr Einkommen verändert, Sie krank werden, umziehen, Scheidung usw.
• Unterhaltungskosten können steigen: Bei Immobilien gibt es immer Investitionen, die Sie tätigen sollten (neue Heizung, Dach, Keller, Treppenhaus, Küche, Badezimmer etc.). Hierzu sollten Sie sich im Rahmen der Investitionsplanung genaue Gedanken machen.
• Miete wird nicht bezahlt, Mietnomaden usw. Das sind zwar absolute Ausnahmefälle, sollten aber als Risiko bewertet werden.
• Anschlussfinanzierung nach Ablauf Ihres Darlehensvertrages wird nicht oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen für Sie genehmigt. Das ist ebenfalls eher unwahrscheinlich bei guter Finanzplanung durch einen Finanzmakler Ihres Vertrauens, muss aber ebenfalls bedacht werden.
• Erheblicher Wertverlust Ihrer Immobilie. Wenn negative demographische Faktoren eintreten, keine Arbeitsplätze vor Ort sind etc., wandern die Mieter in andere Regionen ab. Ihre Immobilie wird also nicht genutzt und es werden keine Einnahmen generiert. Das ist in Berlin eher unwahrscheinlich, sollte aber als Risiko angesehen werden.