Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage
Immer wieder werden wir von unseren Kunden auf die Risiken angesprochen. Was genau sind die Risiken beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage?
Hierbei sollten wir unterscheiden, ob Sie eine Wohnung, die bereits vermietet ist oder einen Neubau bzw. eine freie Wohnung kaufen und diese dann selbst vermieten. Wohnungen, die bereits vermietet sind, haben den Nachteil, dass die Miete oftmals unter dem aktuellen Durchschnitt der am Markt erzielbaren Miete liegt, und dass Sie diese nur begrenzt anheben können (mehr dazu auch unter Mietpreisbremse, Mietspiegel, oder direkt beim Mieterverein). Das bedeutet, Wohnungen, die vermietet sind, werden oftmals preiswerter angeboten. Sie kaufen vermietete Wohnungen je nach Lage (Sehen Sie hierzu auch unseren Artikel „Mietrendite“) in Berlin in guten bis mittleren Lagen zwischen 1,5% und 3% Mietrendite pro Jahr. Der Vorteil beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist jedoch wiederum der absolute Kaufpreis. Der Kaufpreis steht in Relation zur Mietrendite: ist die Mieteinnahme gering, wird auch der Kaufpreis geringer sein. Viele Kunden sind darauf spezialisiert, nur vermietete Wohnungen zu kaufen, diese zu renovieren und dann zu einem marktüblichen Satz zu vermieten bzw. die Miete anzupassen.
Hier ein Beispiel:
Kauf einer Wohnung in Berlin Marzahn, mittlere Lage, vermietet zu 4€ netto kalt nach Abzug aller Kosten. 70 Quadratmeter Wohnfläche in renovierungsbedürftigem Zustand. Am Markt erzielbare Miete nach Renovierung gemäß Mietspiegel mit bestehendem Mieter 8,00€.
Kaufpreis der Wohnung mit Mieter beträgt 117.600€ = 2,86% Rendite.
Marktwert der Wohnung nach Renovierung und Anhebung der Miete auf 8,00% bei gleicher Rendite von 2,86% = 234.900€. Sie haben also eine Preisdifferenz derselben Wohnung (gleiche Lage, gleicher Grundriss, gleiche Besonderheit nur in einem besseren Zustand) von 234.900€ – 117.600€ = 117.300€. Das ist praktisch eine Verdoppelung des Wertes. Hier sind noch keine Wertsteigerungen per se eingerechnet, ebenso nicht die Tatsache, ob der Mieter überhaupt die Wohnung nach Renovierung bezahlen möchte etc. Sie sollten auch die Kosten für die Renovierung der Wohnung einrechnen und entsprechend Zeit mitbringen, die Wohnung zu renovieren. Prüfen Sie auch vor allem in Berlin die lokalen Gesetze, hier ist besonders der umstrittene Mietendeckel zu nennen. In jedem Fall sollten Sie aber zum Mietspiegel kalkulieren.
Der Kauf einer leeren Wohnung richtet sich also vielmehr nach dem am Markt erzielbaren Kaufpreis pro Quadratmeter in der Lage und der am Markt erzielbaren Miete pro Quadratmeter. Zu bauende oder leere Wohnungen können ja auch für Käufer interessant sein, die dort selbst wohnen möchten, also keine Kapitalanleger sind.
Arbeiten wir mit unserem Beispiel Wohnung aus Berlin-Marzahn weiter. Die Wohnung ist renoviert, leer und hat einen am Markt erzielbaren Kaufpreis in Berlin-Marzahn von ca. 3.500€ (sehen Sie auch unsere Kauf- und Mietpreiskarten hierzu). 70 Quadratmeter x 3500€ = 245.000€ Kaufpreis. Miete nach Marktwert (nicht nach Mietspiegel!) beträgt 10€ netto kalt. Das sind 8.400€ pro Jahr positiver Kapitalfluss. Sie kaufen diese Wohnung also mit der Chance, eine Mietrendite von 3,43% zu erwirtschaften. Das ist ein guter Wert. Bitte gehen Sie auch davon aus, dass der Verkäufer die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen kann als 3.500€ den Quadratmeter, denn viele Kunden würden so eine Wohnung kaufen und bis zu 4.000€ oder mehr den Quadratmeter bezahlen. Eigennutzer zahlen für schöne Wohnungen in dieser Größe und Lage oftmals noch mehr.