Immobilienkauf und -verkauf auf Rentenbasis

Deutschland wird immer älter - Die Nachfrage von Immobilienverrentung steigt.

Die Zielgruppe für den Immobilienverkauf auf Rentenbasis sind Senioren ab 65 Jahren, die in Deutschland einen prozentualen Anteil von rund 21 Prozent an der Gesamtbevölkerung bilden. Im Jahr 2030 wird der Anteil der Bevölkerung über 65 Jahre bei 29 Prozent liegen.*¹ Im gesamten Bundesgebiet wohnen 59 Prozent der über 65-Jährigen in einer eigenen Immobilie. Tatsächlich nehmen wir derzeit wahr, dass die Nachfrage an Immobilienverrentungen in den letzten drei bis fünf Jahren stetig anstieg. Die Rentenentwicklung, die Niedrigzinsphase und die steigenden Lebenshaltungskosten führen oft zu fehlender Liquidität im Alter, die durch den Verkauf von Immobilien auf Rentenbasis ausgeglichen werden kann. Im Gegensatz zu den Renten ist der Immobilienwert seit 2008 enorm angestiegen.

Die Kapitalisierung des Wohneigentums lohnt sich daher immer und zwar für Verkäufer ebenso wie für Kapitalanleger.

Die Verkäufer ziehen vorzeitig das Kapital aus der Immobilie und darüber hinaus ist gewährleistet, dass sie das lebenslange Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten. Gleichzeitig stehen die Erträge aus dem Verkauf als Mittel für den altersgerechten Umbau zur Verfügung. Kombiniert mit der Betreuung durch eine Pflegekraft können Senioren so bis an ihr Lebensende in der gewohnten Umgebung bleiben. Oder sie können sich durch den Verkauf Lebenswünsche erfüllen, die mit der staatlichen Rente nicht möglich wären - beispielsweise eine kostspielige Reise oder ein langer Aufenthalt im Süden.

Für Käufer ist ein Investment in Verrentungsobjekte in erster Linie eine renditestarke Kapitalanlage. Allerdings eignen sich die Modelle nicht für Anleger, die eine schnelle Eigennutzung anstreben, sondern für Investoren die ihr Geld langfristig und renditestark anlegen möchten. Das eingesetzte Kapital im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie plus die Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre können Renditen weit über dem Durchschnitt anderer Geldanlagen verschaffen.

Welche Varianten gibt es und wie funktioniert die Immobilienrente?

Derzeit sind 5 Modelle der Immobilienverrentung gängig, die auf die individuelle Lebenssituation des Verkäufers angepasst werden können und für Investoren entsprechend nach Renditevorstellung und Anlagezeit interessant sind.

1. Verkauf auf Leibrente gegen unbefristete monatliche Rente:

   Bei der Leibrente zahlt der Käufer lebenslang einen festen monatlichen Betrag an den Verkäufer. Durchaus gängig ist auch eine Kombination mit einer höheren Anzahlung. Besonders interessant ist dieses Modell für jüngere Kapitalanleger mit hohem Einkommen und wenig Eigenkapital, die sich eine Altersvorsorge sichern wollen. Sie können sich durch die monatlichen Rentenzahlungen eine Immobilie in der Zukunft sichern – teils sogar ohne Kredit.

2. Verkauf mit Nießbrauch gegen Einmalzahlung:

   Der Verkäufer erhält das lebenslange Nießbrauchrecht in der Immobilie gegen eine Einmalzahlung, die nach Kaufvertragsunterzeichnung ausgezahlt wird und der Käufer erwirbt das Objekt für einen um den Nießbrauchwert reduzierten Wert, der je nach Alter des Verkäufers teilweise bei 50% des Marktwertes liegt. Der Verkäufer wird zum Nießbrauchnehmer und trägt weiterhin die Kosten für die Immobilie, während der Kapitalanleger durch den verminderten Kaufpreis und die Wertsteigerung der Immobilie über die Jahre hohe Rendite generieren kann.

3. Verkauf mit Wohnrecht gegen Einmalzahlung:

   Beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht wird ebenso eine Einmalzahlung nach Kaufvertragsabschluss fällig und ist dem Verkauf mit Nießbrauch sehr ähnlich. Allerdings geht die Immobilie nach Auszug des Verkäufers direkt an den Eigentümer über, während beim Modell des Nießbrauchs der Nießbrauchnehmer lebenslang wirtschaftliche Ansprüche geltend machen kann. Diese beiden Modelle sind interessant für Kapitalanleger, die langfristig hohe Rendite erzielen möchten. Häufig legen Eltern für Ihre Kinder Kapital über dieses Verrentungsmodell an und sichern damit gleichzeitig eine Immobilie für Ihren Nachwuchs.

4. Verkauf mit Rückmiete gegen Einmalzahlung:

   Beim Verkauf mit Rückmiete handelt es sich um einen Verkauf mit der Option das Objekt wieder anzumieten. Gleichzeitig ist der Mietvertrag auf Eigenbedarf nicht kündbar, da das Wohnrecht gesichert ist. Häufig haben die Verkäufer einen klaren Lebensplan entwickelt und möchten noch einige Jahre in der Immobilie wohnen, bevor sie in eine kleinere Wohnung oder Residenz umziehen. Spannend ist dieses Modell für junge Familien, die sich ein Einfamilienhaus sichern möchten und durch die monatlichen Mietzahlungen optimale Finanzierungsmöglichkeiten erreichen.

5. Teilverkauf gegen Einmalzahlung und mit Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts verbunden.

   Durch Teilkäufe, bis zu 50% des Verkehrswertes der Immobilie, kapitalisieren Verkäufer Ihre Immobilie entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt. Der Investor steigt mit einem prozentuellen Anteil des Immobilienwertes in die Immobilie ein und erhält dafür monatliches Nutzungsentgelt, gleichzeitig wird er zum Miteigentümer und erhält das Vorkaufsrecht an der Immobilie.

Die verschiedenen Modelle der Immobilienrente lassen individuelle Vereinbarungen zu. Je nach Umständen oder Lebenssituation entscheidet sich der Verkäufer für die passende Variante. Für die meisten Anleger ist der Erwerb einer Immobilie auf Rentenbasis ein Langzeitprojekt. Fünf, zehn oder 15 Jahre sind durchaus möglich. Selbstverständlich wäre ein Weiterverkauf der Immobilie jederzeit möglich.

Lohnt sich der Kauf einer Wohnung auf Rentenbasis und wie wird der Wert berechnet?

Der Ankauf von Immobilien auf Rentenbasis lohnt sich besonders in wachstumsstarken Metropolregionen. Die Verrentungsmodelle offerieren überdurchschnittliche Preisabschläge zum Verkehrswert, bedingt durch die Reduktion um Wohnungswert und Nießbrauchwert. Die Käufer profitieren vom verminderten Kaufpreis und von einem Wertzuwachs der Immobilie. Selbst mit einem konservativ gerechneten Wertzuwachs von 2%-3% pro Jahr ist die Wertsteigerung der Immobilie gewährleistet.

Die langjährigen Immobiliennutzer identifizieren sich mit der verkauften Immobilie und halten diese entsprechend Instand, zusätzlich gibt es keinen Mietausfall und keinen Mieterwechsel. Je nach Vereinbarung liegen die Kosten für das Objekt weiterhin beim Verkäufer, wie z. B. beim Verkauf auf Nießbrauchbasis und die Investoren müssen sich nicht um die Immobilie kümmern.

Was sind die 5 höchsten Risiken bei „Immobilienverkauf auf Rentenbasis“?

Ein Risiko bei Verrentungsmodellen liegt im der Laufzeit der Verrentungsmodelle.

Die Vertragsgrundlagen bei Immobilienverkäufen auf Rentenbasis und die Festlegung der Details im Kaufvertrag sind besonders wichtig. Das Nießbrauchrecht BGB §1030 lässt viele Details offen, offeriert damit aber auch die Möglichkeit individueller Vereinbarungen.

Bei der Leibrente ist die Sicherung monatlicher Rentenzahlungen über die Eintragung einer Reallast ins Grundbuch gewährleistet. Außerdem sind die Bedingungen der Rückfallklausel zu definieren.

Die Verträge zu Teilgeschäften sind besonders umfangreich. Zusätzlich zum Erwerb einer Bruchteilgemeinschaft, ist die Bestellung des Nießbrauchs notwendig. Die Miteigentümervereinbarungen und die Regelungen zum Nutzungsentgelt bedürfen ebenso intensiver Ausführungen.

^*1Statista: Prognose des Anteils der Bevölkerung ab 65 Jahren und ab 85 Jahren in Deutschland in den Jahren 2030 und 2060