2023-09-08 | Der Trugschluss möblierter Wohnungen
Der Trugschluss möblierter Wohnungen: Handlungsempfehlungen für Vermieter und solche, die es werden wollen
In den letzten Jahren hat sich ein Trend unter Vermietern abgezeichnet: Angesichts der Mietenregulierung denken einige darüber nach, ihre Wohnungen möbliert und befristet zu vermieten. Doch ist dies wirklich eine rentable Option? In diesem Artikel untersuchen wir, warum möblierte Wohnungen oft nicht die erwarteten Gewinne bringen und bieten Handlungsempfehlungen für Vermieter sowie denjenigen, die es werden möchten.
Die heutige Mietlandschaft
Die Veränderung des "normalen" Mietmarktes
Die heutige Mietlandschaft unterscheidet sich erheblich von vergangenen Zeiten. Wohnungen ohne Möbel und unbefristete Verträge sind zur Rarität geworden. Doch was bekommen Mieter auf dem "normalen" Mietmarkt heute angeboten, ohne Möbel und ohne Befristung? Praktisch nichts. Es sei denn Sie haben gute Beziehungen, oder kennen jemanden der jemanden kennt.
Warum Vermieter möblieren
Stattdessen gibt es dann auf Vermieterseite die vielen „merkwürdigen“ Angebote der befristeten und möblierten Vermietung. Aber warum machen Vermieter das überhaupt? Aus reiner Profitgier wie es oft zu lesen ist? Sicher gibt es schwarze Schafe welche Notlagen der Mieter ausnutzen. So wie immer in jeder Branche. Aber die meisten Vermieter vermieten möbliert, weil Sie denken, nur die Wahl zu haben zwischen Verkauf oder möblierter Vermietung auf Zeit um die Immobile nicht zu entwerten. Denn einen Mieter bekommt man fast nicht mehr aus der Wohnung. Der Markt ist komplett durchreguliert und praktisch nur auf Seiten der Mieter, wenn Sie denn einmal in der Wohnung sind.
In der heutigen Zeit existieren im Wesentlichen zwei Mietsituationen:
- Mieter, die eine Wohnung regulär mieten möchten, haben es oft schwer, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden. Die Konkurrenz ist hoch, und die Preise steigen.
- Mieter, die dringend eine Wohnung suchen und keine andere Wahl haben, nehmen vermehrt möblierte und befristete Angebote in Kauf. Diese Gruppe ist oft in einer Notlage und akzeptiert ungünstigere Bedingungen.
Die Notlage der Mieter
Woher kommen denn die Notlagen der Mieter?
Die Notlagen der Mieter sind oft das Ergebnis eines immer schwieriger werdenden Mietmarkts. Die gute Nachricht ist, dass die meisten Vermieter, die wir kennen, keine unverschämten Mieten verlangen wollen. Stattdessen streben sie nach einer fairen und bezahlbaren Miete, die in Berlin aus unserer Erfahrung je nach Wohnungstyp bei 12-15 € netto kalt pro Quadratmeter im Monat liegt.
Dies ist ein deutlicher Anstieg im Vergleich zu den 6-7 € aus den 90er Jahren aber weitaus günstiger als die möblierte Vermietung auf Zeit. Leider ist es gesetzlich nicht erlaubt, zu dieser Höhe zu vermieten. Hier müsste der Vermieter in die Lage versetzt werden 12-15 € den Meter nehmen zu dürfen, sofern es der Zustand und die Lage der Wohnung erlauben. Dann würden viele Vermieter von der möblierten Vermietung Abstand nehmen, der Markt für die Mieter würde sich sofort entspannen.
Die Präferenzen der Vermieter
Vermieter wünschen sich faire Mieter, ohne den Aufwand, der mit möblierten Vermietungen einhergeht. Sie möchten keine Möbel kaufen und ständig reparieren, keine 15-20% der Warmmiete an Webseitenbetreiber zahlen, die Mieter einwerben, oder Anwaltsrechnungen begleichen, um jedes Jahr einen ca. 40-seitigen Mietvertrag mit einem neuen Mieter abschließen zu müssen. Diese Aspekte sind für Vermieter unattraktiv und zeitaufwendig.
Eine praktische Beispielrechnung
Fall A: Unmöblierte Wohnung
Wir betrachten eine untypische Situation, in der eine 3-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern zu einer vergleichsweise niedrigen Miete angeboten wird. Dieser Fall ist in der heutigen Zeit jedoch selten. Kein normaler Vermieter bietet zu solchen Konditionen an, Ausnahme Genossenschaften oder staatliche Vermieter, die am Ende durch alle Steuerzahler subventioniert werden.
Miete: 525 € netto kalt im Monat
Fall B: Möblierte Wohnung
Hier analysieren wir eine ähnliche Wohnung, die möbliert und befristet für 6-12 Monate vermietet wird. Wir beleuchten die Kosten und Provisionen, die Vermieter tragen müssen, um die tatsächlichen Gewinne zu ermitteln.
Miete: 1.400 € warm im Monat
Nebenkosten: 4 € pro Quadratmeter
Provision für Portalanbieter: 17,5 % der Warmmiete
Kosten für Möbel: 5.000 € (ca. 70 Quadratmeter)
Gewinnberechnung:
- Miete - Nebenkosten: 1.400 € - 280 € = 1.120 € im Monat
- Provision für Portalanbieter: 17,5 % von 1.400 € = 245 €
- Nettoeinnahmen pro Monat nach Provision: 1.120 € - 245 € = 875 €
- Instandhaltungskosten: ca. 1 € je Quadratmeter = ca. 70 € im Monat
- Verwaltungskosten: ca. 50 € im Monat
Nettoeinnahmen pro Monat nach allen Kosten: 875 € - 70 € - 50 € = 755 €
Netto kalt pro Quadratmeter pro Monat: ca. 10,80 €
Die Kosten, die übersehen werden
Sind 10,80€ zu viel aus Ihrer Sicht als Mieter? Wahrscheinlich nicht, da sie im Rahmen des Marktes liegen. Doch aus der Perspektive eines Vermieters könnten diese 10,80€ zu wenig sein. Warum?
Verborgene Kosten
Die Berechnung der Nettomiete berücksichtigt nicht wirklich alle Kosten. Die energetischen Sanierungen sind noch nicht auf dem Schirm, ebenso wenig wie die aktuellen Zinsen von ca. 4%, die Vermieter für Kredite zahlen müssen.
Die energetischen Sanierungen können beträchtlich sein und die Gewinne weiter schmälern. Ebenso belasten die Zinsen für Hypothekenkredite die finanzielle Seite des Vermieters erheblich.
Wir laden Sie herzlich ein, sich von unserem erfahrenen Team in allen Fragen rund um die Marktmiete und den Marktwert Ihrer Immobilie beraten zu lassen. Ob Ihre Immobilie möbliert oder unmöbliert ist, vermietet oder frei ist, wir bieten Ihnen eine umfassende Beratung an. Unsere Experten stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung und freuen sich darauf, Ihre Fragen zu beantworten.
Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch mit Ihnen!
Fazit und Ausblick
Vermieter die fair vermieten, sollten nicht den dem Traum der kurzfristigen möblierten Vermietung träumen, sondern realistisch nachrechnen. Denn in fast allen Fällen rechnet sich die Möblierung nicht. Die Vermieter müssen aber dazu politisch unterstützt werden. Denn aktuell können Sie es gar nicht. Das schafft man indem man die realitätsfernen Mietbegrenzungen erhöht auf faire und echte Mieten. Sie werden sehen dass so gut wie alle Vermieter fair sein werden. Denn Sie wollen genauso wie die Mieter ein gutes Gefühl haben. Die Mieter sind wieder Ihre Kunden! Wenn wir das in unserer Gesellschaft nicht fair regeln, dann werden wir egal wie viel noch mehr reguliert wird, den Mietmarkt nicht entspannen und den Mietsuchenden weiter aus dem Markt abschneiden.
Vermieter, die aufgrund der aktuellen Gesetzeslage nicht mit Verlust vermieten wollen und nicht auf eine Deregulierung hoffen sollten Verkäufer werden und die Wohnung verkaufen. Sie wären überrascht wie viel der Kaufmarkt auch heute noch zu leisten im Stande ist. Besonders wenn Sie schon länger Eigentümer sind, kann sich der Verkauf lohnen.
Hinweis: Die in diesem Artikel genannten Zahlen und Mieten basieren auf Erfahrungen und Beispielen aus Berlin und können je nach Standort variieren. Wir empfehlen, lokale Gegebenheiten und Gesetze zu berücksichtigen.
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