Sie interessieren sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage?

Derzeit gibt es hohe Wertsteigerungen von Wohnungen und ein Ende der Preisentwicklung ist nicht abzusehen. Eine sichere Investition Ihres Kapitals und ein positiver monatlicher Kapitalfluss sind also sehr realistisch. Sie bauen damit Ihr privates Vermögen auf und legen den Grundstein für Ihre Altersvorsorge. Viele vermietete Wohnungen sind außerdem oftmals erheblich günstiger als vergleichbare Wohnungen, die leer stehen oder sich noch im Bau befinden. Profitieren Sie von diesen günstigen Preisen.

Wohnung als Altersvorsorge
Zu welchen Kondition lohnt sich eine Investition in eine Wohnung?

Nicht für jeden Investor ist der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage geeignet. Zunächst einmal geht es hier um die solide Bedarfsanalyse. Hierbei sollten für Sie als unseren Kunden in einem gemeinsamen Termin Ihre Ziele definiert werden.

  • Was möchten Sie genau erreichen?
  • Was sind Ihre Erwartungen?
  • Haben Sie schon Erfahrungen mit Immobilien gemacht und investieren Sie auch in andere so genannte Anlageformen?
  • Wie sieht Ihr monatlicher Kapitalfluss ohne eine Immobilie als Kapitalanlage aus, und wie sähe dieser mit einer Immobilie aus?
  • Haben Sie Kapital, das Sie lange in eine Immobilie binden können und wie hoch sähe eine mögliche Bankfinanzierung aus? Welches Budget kommt für Sie in Frage und was gibt es an Immobilien auf dem Markt, die diesem Budget entsprechen?
  • Welche Faktoren sind für Sie in Zukunft besonders relevant (z.B. hohe Mieteinnahmen, oder hohe Wertsteigerung, konkrete Lage, usw.?) gibt es für Sie konkrete Ziele, die nichts mit dem Kauf einer Immobilie zu tun haben, aber die für Sie genauso wichtig sind wie der Kauf selbst?

UNSER RATSCHLAG:

Achten Sie weniger auf den Kaufpreis, sondern auf die Mieteinnahme. Bsp.: Mieteinnahmen der Wohnung nach Abzug aller monatlichen Kosten (Netto-Kaltmiete – Nebenkosten) x 12 Monate = Ihre Jahreseinnahme. Diese sollte für Sie positiv sein, d.h. auch nach Abzug aller Kosten der Immobilie und Kosten des Kapitaldienstes sollten Sie im Jahr nicht „draufzahlen“. Das nennen wir den positiven Kapitalfluss. (Ausnahme sind sogenannte Steuersparmodelle – hier aber bitte ganz genau prüfen und von Ihrem Steuerberater gegenprüfen lassen).

Ab wann ist der Kauf einer Wohnung für Ihre Vermögensbildung relevant?

Hier streiten sich die „Experten“ doch sehr. Bis vor der Niedrigzinsphase, also bis vor 2009 war es üblich, überwiegend einkommensstarken Kunden (über 65.000€ pro Jahr Einkommen), die bereits eine Immobilie selber nutzen, zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage zu raten. Das änderte sich mit den niedrigen Zinsen und den steigenden Mieten. Mittlerweile können sich auch weniger gut betuchte Wohnraum als Kapitalanlage leisten, allerdings weniger in Großstädten wie in Berlin.

Sie sollten einen Kauf als Kapitalanlage in Betracht ziehen, wenn Sie neben dem positiven Kapitalfluss der einzelnen Immobilie langfristig Geld anlegen wollen. Unter langfristig verstehen wir als Immobilien Experten 10 Jahre oder mehr. Deutschland ist eines der letzten Länder, das Kapitalanlegern nach 10 Jahren den Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht mit dem Einkommen versteuert, d.h. Sie können den möglichen Gewinn „steuerfrei“ verbuchen. Ob diese Regelung aber in 10 Jahren noch aktuell ist, und ob Sie überhaupt einen Gewinn haben werden, ist natürlich ein Risiko, welches Sie beim Kauf bewerten sollten.

Bitte unterhalten Sie sich auch mit Ihrem Steuerberater über die steuerlichen Themen vor der Kaufentscheidung. Neben dem langfristigen Investitionszeitraum, sollten Sie auch die Wertentwicklung im Auge behalten. Sofern die Zinsen wieder steigen, denken Sie bitte daran, dass die Immobilie für einen Käufer in z.B. 10 Jahren nicht unbedingt positiv im Kapitalfluss sein wird, so wie es heute für Sie ist. Vermutlich steigen auch die Mieteinnahmen in 10 Jahren, aber wie das Verhältnis zwischen möglichem Zinsanstieg und der Mietentwicklung in 10 Jahren ist, wissen wir heute nicht. Daher sollten Sie genau die Lage, sowie die Größe, den Grundriss und die besonderen Eigenschaften der Immobilien für mehrere potentielle Käufergruppen analysieren.

UNSER RATSCHLAG:

Anders als manch andere sehr bekannte Beratungsfirmen in der Immobilien- und Investmentbranche raten wir zu einem eher konservativen Ansatz bei der Prognose der Mieteinnahme und der Wertentwicklung:

In guten Mittelklasse Lagen in Berlin erzielen Sie mit einer soliden Vermietung zwischen 2,5% – 3% Rendite im Jahr (Rendite pro Jahr = Netto Erlöse pro Jahr aus Mieteinnahmen der Immobilie / 1% des Kaufpreises der Immobilie). In sehr guten Lagen in Berlin kommen Sie auf ca. 1 – 1,5% Rendite. Legen Sie also als Kapitalanleger einer Berliner Immobilie mehr Wert auf Lage, haben Sie eine schlechtere Rendite als bei mittleren Lagen. Wenn Sie vermeintlich schlechtere Lagen in Berlin aussuchen, können Sie sogar Renditen von 4-5% pro Jahr erzielen.

Neben der Mieteinnahme und des Kapitalflusses sollten Sie aber auch die Wertentwicklung hinzuziehen. Die Wertentwicklung der Vergangenheit sagt aber immer nur sehr begrenzt über die Entwicklung der Zukunft voraus. Trotzdem können Sie zumindest Trends ablesen. Gerade in Berlin ist das sehr spannend. Sehen Sie auch unsere anderen Artikel dazu. Wir raten mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 5% pro Jahr zu rechnen. Der Schnitt in Berlin liegt derzeit bei ca. 10% pro Jahr. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise in Berlin praktisch verdoppelt. (Bitte lesen Sie hier auch weitere Ausführungen zu diesen Aussagen und fragen Sie uns nach Belegen dazu.)

Fazit: Ein solides Investment in eine Berliner Wohnung zur Kapitalanlage sollte 80% Rendite in 10 Jahren erwirtschaften. Das sind 3% Mietrendite plus 5% Wertsteigerung pro Jahr = 8% „Rendite“ pro Jahr auf den Kaufpreis. Wenn Sie den Kaufpreis günstig finanziert haben und einen positiven Kapitalfluss erzielen, hebeln Sie nochmals diese Rendite auf Ihr investiertes eigenes Geld (=Eigenkapital). Dazu in einem persönlichen Beratungstermin gerne mehr.

Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage

Immer wieder werden wir von unseren Kunden auf die Risiken angesprochen. Was genau sind die Risiken beim Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage?

Hierbei sollten wir unterscheiden, ob Sie eine Wohnung, die bereits vermietet ist oder einen Neubau bzw. eine freie Wohnung kaufen und diese dann selbst vermieten. Wohnungen, die bereits vermietet sind, haben den Nachteil, dass die Miete oftmals unter dem aktuellen Durchschnitt der am Markt erzielbaren Miete liegt, und dass Sie diese nur begrenzt anheben können (mehr dazu auch unter Mietpreisbremse, Mietspiegel, oder direkt beim Mieterverein). Das bedeutet, Wohnungen, die vermietet sind, werden oftmals preiswerter angeboten. Sie kaufen vermietete Wohnungen je nach Lage (Sehen Sie hierzu auch unseren Artikel „Mietrendite“) in Berlin in guten bis mittleren Lagen zwischen 1,5% und 3% Mietrendite pro Jahr. Der Vorteil beim Kauf einer vermieteten Wohnung ist jedoch wiederum der absolute Kaufpreis. Der Kaufpreis steht in Relation zur Mietrendite: ist die Mieteinnahme gering, wird auch der Kaufpreis geringer sein. Viele unsere Kunden sind darauf spezialisiert, nur vermietete Wohnungen zu kaufen, diese zu renovieren und dann zu einem marktüblichen Satz zu vermieten bzw. die Miete anzupassen. Das ist ein relativ unpopulärer Markt, der nur begrenzt beworben wird, sofern hier jedoch fair nach den Regeln gespielt wird und die Rechte der Mieter korrekt beachtet werden, ist es ein sehr lukrativer Markt.

Hier ein Beispiel:
Kauf einer Wohnung in Berlin Pankow, mittlere Lage, vermietet zu 4€ netto kalt nach Abzug aller Kosten. 70 Quadratmeter Wohnfläche in renovierungsbedürftigem Zustand. Am Markt erzielbare Miete nach Renovierung gemäß Mietspiegel mit bestehendem Mieter 8,00€.
Kaufpreis der Wohnung mit Mieter beträgt 117.600€ = 2,86% Rendite.
Marktwert der Wohnung nach Renovierung und Anhebung der Miete auf 8,00% bei gleicher Rendite von 2,86% = 234.900€. Sie haben also eine Preisdifferenz derselben Wohnung (gleiche Lage, gleicher Grundriss, gleiche Besonderheit nur in einem besseren Zustand) von 234.900€ – 117.600€ = 117.300€. Das ist praktisch eine Verdoppelung des Wertes. Hier sind noch keine Wertsteigerungen per se eingerechnet, ebenso nicht die Tatsache, ob der Mieter überhaupt die Wohnung nach Renovierung bezahlen möchte etc. Sie sollten auch die Kosten für die Renovierung der Wohnung einrechnen und entsprechend Zeit mitbringen, die Wohnung zu renovieren.

Der Kauf einer leeren Wohnung richtet sich also vielmehr nach dem am Markt erzielbaren Kaufpreis pro Quadratmeter in der Lage und der am Markt erzielbaren Miete pro Quadratmeter. Zu bauende oder leere Wohnungen können ja auch für Käufer interessant sein, die dort selbst wohnen möchten, also keine Kapitalanleger sind.
Arbeiten wir mit unserem Beispiel Wohnung aus Berlin Pankow weiter. Die Wohnung ist renoviert, leer und hat einen am Markt erzielbaren Kaufpreis in Berlin Pankow von ca. 3.500€ (sehen Sie auch unsere Kauf- und Mietpreiskarten hierzu). 70 Quadratmeter x 3500€ = 245.000€ Kaufpreis. Miete nach Marktwert (nicht nach Mietspiegel!) beträgt 10€ netto kalt. Das sind 8.400€ pro Jahr positiver Kapitalfluss. Sie kaufen diese Wohnung also mit der Chance, eine Mietrendite von 3,43% zu erwirtschaften. Das ist ein sehr guter Wert. Bitte gehen Sie auch davon aus, dass der Verkäufer die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen kann als 3.500€ den Quadratmeter, denn viele Kunden würden so eine Wohnung kaufen und bis zu 4.000€ den Quadratmeter bezahlen. Eigennutzer zahlen für schöne Wohnungen in dieser Größe und Lage eventuell sogar noch mehr.

UNSER RATSCHLAG:

  • Kauf einer leeren Wohnung, bzw. Neubauwohnung: Prüfen Sie genau die am Markt zu erzielende Miete, sprechen Sie mit einem Immobilienexperten über die Mieteinnahmen und sehen Sie selbst im Internet nach vergleichbaren Wohnungen in gleicher Lage. Lesen Sie auch den Mietspiegel, dieser gilt jedoch derzeit (Oktober 2017) nicht für Neubauwohnungen und setzen Sie die Immobilie in Relation zur Miete.
  • Kauf einer vermieteten Wohnung: Hier gilt es, den Mietvertrag besonders genau zu prüfen. Das sollten Sie in jedem Fall mit einer Hausverwaltung Ihrer Wahl und einem Fachanwalt für Mietrecht unternehmen. Nicht alle Mietverträge erlauben Mietsteigerungen und umfassende Renovierung der Wohnung. Sprechen Sie auch mit dem/der Mieter/in persönlich und machen Sie sich ein Bild von der Situation, in der sich die Wohnung befindet. Ist der Mieter überhaupt in der Lage, mehr Miete zu bezahlen oder nicht?
  • Wenn Sie einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens gefunden haben, fragen Sie diesen, ob er auch die Verwaltung nach dem Kauf Ihrer Wohnung anbietet (=Sondereigentumsverwaltung). Es ist immer ein gutes Zeichen, wenn Sie auch nach dem Kauf denselben Partner haben, der Sie durch Ihre Investitionsphase und den Vermögensaufbau begleitet.

Vertrauen Sie unseren unabhängigen Experten.

Wenn Sie die Risiken beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage vermeiden wollen, dann lassen Sie sich seriös von unseren unabhängigen Experten beraten. Als von Banken und Bauträgern unabhängige Immobilienexperten verkaufen, vermieten und verwalten wir seit über 30 Jahren Immobilien in Berlin, Leipzig und Umgebung.

Kontakt

Achim Amann

Achim Amann

Telefon: +49 30 – 921 43 046
E-Mail: aa@blp-immobilien.com

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