Hinweis: Der nachfolgende Artikel dient lediglich als allgemeine Hilfestellung. Für eine verbindliche Rechtsberatung empfehlen wir dringend, einen spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren. Gerne vermitteln wir Ihnen die passenden Anwälte in unserer Region.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Eine Zwangsversteigerung ist ein gesetzliches Verfahren, bei dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, um ausstehende Schulden eines Eigentümers zu begleichen. Dies geschieht meist dann, wenn Kreditraten über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt wurden.
„Im Jahr 2023 fanden in Deutschland insgesamt 12.332 Zwangsversteigerungen von Immobilien statt, was einem moderaten Anstieg von 2,1 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, in dem 12.077 Objekte versteigert wurden. Der Gesamtwert der versteigerten Immobilien erreichte 3,87 Milliarden Euro, ein Zuwachs von 15,2 %.“ Fachverlag Argetra
Wie viel ist meine Immobilie aktuell wert?
Ermitteln Sie schnell und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie online. Profitieren Sie von einer kostenfreien Ersteinschätzung für Haus oder Wohnung.
Warum möchten Kreditgeber möglichst eine Zwangsversteigerung vermeiden?
Kreditgeber haben kein Interesse daran, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, da diese für sie finanziell oft nachteilig ist. In attraktiven Immobilienmärkten wie Berlin wird eine Immobilie im Rahmen einer Versteigerung häufig zu Preisen verkauft, die 20–30 % unter dem eigentlichen Marktwert liegen. Banken und Kreditgeber bevorzugen daher oft alternative Lösungen, die sowohl für den Schuldner als auch für sie selbst vorteilhafter sind.
Möglichkeiten, eine Zwangsversteigerung abzuwenden
- Frühzeitige Kommunikation mit der Bank Die offene Kommunikation mit der Bank ist der wichtigste Schritt. Wenn Sie der Bank glaubhaft darlegen können, dass Ihr finanzieller Engpass nur kurzfristig ist, können verschiedene Möglichkeiten in Betracht gezogen werden, wie etwa die vorübergehende Anpassung der Kreditbedingungen oder die Stundung von Zahlungen, um finanzielle Entlastung zu schaffen.
- Umschuldung Wenn die Zinsbindung Ihres Kredits abgelaufen ist, können Sie mit Ihrer Bank über günstigere Konditionen verhandeln. Dies kann helfen, die monatlichen Belastungen zu reduzieren und Ihre Zahlungsfähigkeit wiederherzustellen.
- Vermietung oder Untermiete Falls Ihre Immobilie nicht vollständig genutzt wird, könnten Sie sie vermieten oder einen Untermieter aufnehmen. Gerade in Berlin können durch Mieteinnahmen erhebliche finanzielle Entlastungen erzielt werden, die helfen, den Kredit weiterhin zu bedienen.
- Verkauf der Immobilie Sollten die finanziellen Probleme langfristiger Natur sein, ist ein freiwilliger Verkauf eine sinnvolle Alternative zur Zwangsversteigerung. So können Sie den Marktwert der Immobilie realisieren und Ihre Schulden begleichen, ohne den finanziellen Nachteil einer Versteigerung hinnehmen zu müssen.
- Gerichtliche Maßnahmen Wenn das Verfahren bereits eingeleitet wurde, haben Sie noch ein zweiwöchiges Widerspruchsrecht. Sie können vor Gericht beantragen, das Verfahren einzustellen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie innerhalb von sechs Monaten Ihre Schulden begleichen können.
- Eigeninitiative Auch durch persönliche Sparmaßnahmen lässt sich eine Zwangsversteigerung abwenden. Der Verkauf wertvoller Besitztümer wie Schmuck oder eines Autos kann helfen, die ausstehenden Zahlungen zu leisten.
Was tun, wenn die Zwangsversteigerung unvermeidlich ist?
Eine Zwangsversteigerung ist eine ernste Angelegenheit, doch es gibt Möglichkeiten, ihre Auswirkungen zu minimieren oder sie ganz abzuwenden. Entscheidend ist, rechtzeitig zu handeln und professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
Unser Team von Black Label Immobilien begleitet Sie dabei umfassend – von der Bewertung Ihrer Immobilie bis hin zum erfolgreichen Verkauf. Ein freiwilliger Verkauf bietet oft die Chance, einen höheren Erlös zu erzielen als bei einer Versteigerung. Wir stehen Ihnen mit Beratung und praktischen Lösungen zur Seite, um gemeinsam einen Weg aus der Krise zu finden.
Wir unterstützen Sie.
Buchen Sie ein 30-minütiges kostenloses Gespräch.
Besprechen Sie individuell, unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zum Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie mit einem unserer Makler oder Maklerinnen.
Fragen, die uns im zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung immer wieder gestellt werden:
Kann man eine Immobilie eigenständig verkaufen, wenn die Bank mit einer Zwangsversteigerung droht?
- Zustimmung der Bank: Wenn die Immobilie durch eine Grundschuld belastet ist, muss der Verkaufserlös in der Regel zuerst zur Tilgung der offenen Schulden verwendet werden. Daher wird die Bank eingebunden, da sie dem Verkauf zustimmen muss.
- Vorteile eines eigenständigen Verkaufs:
- Ein eigenständiger Verkauf erzielt in der Regel einen höheren Preis als eine Zwangsversteigerung.
- Der Eigentümer hat die Möglichkeit, Käufer auszuwählen und die Verkaufsbedingungen mitzugestalten.
- Der Verkauf kann den finanziellen Engpass lösen und eine Zwangsversteigerung vollständig abwenden.
- Zeitmanagement:
- Sobald die Zwangsversteigerung eingeleitet ist, läuft die Zeit. Ein eigenständiger Verkauf muss daher schnell erfolgen, bevor die Immobilie in das Versteigerungsverfahren übergeht.
Ist die Bank verpflichtet, eine Zwangsversteigerung anzukündigen?
- Mahnstufen: Bevor es zur Zwangsversteigerung kommt, wird die Bank den Eigentümer mehrmals mahnen, um die ausstehenden Zahlungen einzufordern. Erst wenn diese Mahnungen erfolglos bleiben, kann das Verfahren eingeleitet werden.
- Kündigung des Kreditvertrags:
- Bevor eine Zwangsversteigerung möglich ist, muss die Bank den Kreditvertrag schriftlich kündigen.
- Die Kündigung erfolgt, wenn der Eigentümer zwei oder mehr Raten nicht gezahlt hat und der Rückstand mindestens 10 % der Kreditsumme beträgt.
- Pfändung und Zwangsvollstreckung:
- Die Bank beantragt beim zuständigen Amtsgericht die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens.
- Der Eigentümer wird offiziell informiert und erhält die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einzulegen.
- Letzte Frist:
- Selbst wenn das Verfahren eingeleitet wurde, können Eigentümer bis zum Versteigerungstermin noch mit der Bank verhandeln oder eine Einigung erzielen.
Gibt es Unterschiede zu den Regelungen zur Zwangsversteigerung in den einzelnen Bundesländern?
Die gesetzlichen Bestimmungen zur Zwangsversteigerung von Immobilien sind in Deutschland weitgehend einheitlich und im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) festgelegt. Dieses Bundesgesetz regelt den Ablauf und die Voraussetzungen von Zwangsversteigerungen. Allerdings können in der Praxis Unterschiede zwischen den Bundesländern auftreten, insbesondere in Bezug auf:
- Zuständige Amtsgerichte: Die Organisation der Amtsgerichte kann variieren. In einigen Bundesländern sind bestimmte Amtsgerichte für mehrere Bezirke zuständig, was die Durchführung von Zwangsversteigerungen betrifft.
- Verfahrensabläufe: Obwohl die gesetzlichen Grundlagen identisch sind, können Details im Ablauf, wie etwa die Bekanntmachung von Versteigerungsterminen oder spezifische Verfahrensschritte, je nach Bundesland leicht variieren.
Kann ich bei einer drohenden Zwangsversteigerung auch an ausländische Interessenten verkaufen?
In Deutschland gibt es grundsätzlich keine Beschränkungen für den Verkauf von Immobilien an ausländische Staatsangehörige. Sowohl EU-Bürger als auch Nicht-EU-Bürger können Immobilien erwerben. Es ist dabei unerheblich, ob der Käufer eine natürliche Person oder eine juristische Person (z. B. ein Unternehmen) ist.
Wichtige Hinweise beim Verkauf an Ausländer:
- Sprachliche Verständigung: Bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar muss sichergestellt sein, dass der ausländische Käufer den Inhalt des Vertrags vollständig versteht. Gegebenenfalls ist ein vereidigter Dolmetscher hinzuzuziehen.
- Güterstand und Rechtswahl: Es sollte geklärt werden, welcher Güterstand für den Käufer gilt und ob ausländisches Recht Anwendung findet. Dies kann insbesondere bei verheirateten Käufern relevant sein.
- Finanzierung und Zahlungsabwicklung: Bei der Finanzierung durch ausländische Banken oder bei Zahlungen aus dem Ausland sollten die Geldwäschevorschriften beachtet werden. Zudem können Wechselkursschwankungen und internationale Überweisungsgebühren eine Rolle spielen.
Wo finden Zwangsversteigerungen statt?
Zwangsversteigerungen von Immobilien in Deutschland finden in der Regel am zuständigen Amtsgericht statt. Dabei ist das Amtsgericht desjenigen Bezirks zuständig, in dem die Immobilie liegt. Es handelt sich meist um öffentliche Versteigerungen, die von einem Rechtspfleger durchgeführt werden.
Ort der Versteigerung:
- Die Versteigerung erfolgt in einem Sitzungssaal des Amtsgerichts.
- Informationen zu Ort und Zeit sind öffentlich zugänglich und werden in den Bekanntmachungen des Amtsgerichts oder auf speziellen Plattformen wie Zwangsversteigerung.de veröffentlicht.
Teilnahme:
- Jede Person, die sich für die Immobilie interessiert, kann an der Versteigerung teilnehmen. Eine vorherige Anmeldung ist meist nicht notwendig.
- Es wird empfohlen, sich rechtzeitig vor Beginn des Verfahrens einzufinden.
Veröffentlichung der Termine:
- Die Termine für Zwangsversteigerungen werden mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht. Sie sind über öffentliche Bekanntmachungen in Aushängen des Amtsgerichts oder auf Online-Portalen einsehbar.
Weitere Informationsquellen:
- Online-Portale: Neben den Amtsgerichten informieren Websites wie ZVG-Portal oder Zwangsversteigerung.de über Termine und Details von Versteigerungen.
- Aushänge: Die jeweiligen Amtsgerichte haben Aushänge und elektronische Tafeln, auf denen alle bevorstehenden Zwangsversteigerungen aufgeführt werden.
Wie viel Zwangsversteigerungen gab es 2023 in Deutschland?
Im Jahr 2023 fanden in Deutschland insgesamt 12.332 Zwangsversteigerungen von Immobilien statt, was einem moderaten Anstieg von 2,1% im Vergleich zum Vorjahr entspricht, in dem 12.077 Objekte versteigert wurden. Der Gesamtwert der versteigerten Immobilien erreichte 3,87 Milliarden Euro, ein Zuwachs von 15,2%.
Den größten Anteil an den versteigerten Objekten stellten mit 46,5% Ein- und Zweifamilienhäuser dar, gefolgt von Eigentumswohnungen mit 21,5%. Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser machten 15,4% der Versteigerungen aus, während Grundstücke 14,9% und Garagen sowie sonstige Objekte lediglich 1,8% beitrugen.
Nordrhein-Westfalen war mit rund 20% der Zwangsversteigerungen besonders stark betroffen – eine Folge der hohen Bevölkerungsdichte und des umfangreichen Immobilienmarkts. Unter den Städten führte Berlin die Liste der Versteigerungstermine an, gefolgt von München, Leipzig, Chemnitz, Zwickau und Duisburg.
Diese Daten basieren auf dem Jahresbericht 2023 des Fachverlags Argetra, der die Termine für Zwangsversteigerungen an allen knapp 500 Amtsgerichten in Deutschland analysiert hat.