Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie kennen sollten:

1. Automatische Übertragung der Versicherung

In Deutschland wird die Gebäudeversicherung beim Verkauf einer Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Dies bedeutet, dass der Käufer die Versicherungspolice übernimmt, sobald der Kaufvertrag rechtskräftig wird. Dieser Übergang ist gesetzlich geregelt und erfolgt ohne zusätzliche Maßnahmen von Ihrer Seite.

2. Informationspflicht

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, den Versicherer über den Eigentümerwechsel zu informieren. Zum Übergang bedarf es einer Anzeige des Eigentumsübergangs an den jeweiligen Versicherer. Zum Nachweis des Übergangs eignet sich der Bescheid der Grundbuchumschreibung oder ein neuer Grundbuchauszug, welcher die erfolgte Umschreibung dokumentiert. Dies sollte zeitnah erfolgen, um sicherzustellen, dass der Versicherungsschutz nahtlos auf den neuen Eigentümer übergeht und keine Missverständnisse entstehen. Der Versicherer hat dann die Möglichkeit, die Versicherungspolice anzupassen oder zu kündigen.

3. Kündigungsrecht des Käufers

Der neue Eigentümer hat das Recht, die bestehende Gebäudeversicherung innerhalb eines Monats nach dem Eigentumsübergang zu kündigen. Dies kann sinnvoll sein, wenn der Käufer andere Vorstellungen hinsichtlich des Versicherungsschutzes hat oder einen anderen Anbieter bevorzugt.

Was Sie bei der Kündigung beachten sollten:

• Für die Kündigung gegenüber dem Versicherer genügt die Textform (z.B. Mail, Brief, Fax).
• Enthalten sein sollten: Name, Anschrift des alten und neuen Eigentümers, Gebäudeanschrift, Versicherungsnummer.
• Kopie des Grundbucheintrages beilegen (inklusive markiertem Datum der Eintragung, damit die Versicherung weiß, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt).
• Kündigungsbestätigung vom Versicherer anfordern.

Der Käufer hat für die außerordentliche Kündigung der übernommenen Gebäude­versicherung exakt einen Monat Zeit. Die Frist beginnt mit der Aktualisierung des Eintrages im Grundbuch – sprich, wenn der Eigentümerwechsel offiziell vollzogen ist. Kündigt der Versicherer, erlischt der Vertrag einen Monat nach Zugang des Kündigungsschreibens.

Falls der Käufer von diesem Recht Gebrauch macht, endet die Versicherung zu dem Zeitpunkt, an dem der Käufer eine neue Versicherung abschließt.

Kündigen Sie erst, wenn Sie eine neue Versicherung gefunden haben!

„Wenn man als neuer Eigentümer die bestehende Gebäudeversicherung ändern möchte, sollte frühzeitig nach einem neuen Anbieter gesucht werden. Sobald die aktuelle Police gekündigt wird und wenn noch keine neue Versicherung vorhanden ist, steht das Gebäude in dieser Zeit ohne Versicherungsschutz da. Sollte in diesem Zeitraum ein Schaden entstehen, muss der neue Eigentümer alle Kosten selbst tragen. Dies kann besonders kurz nach dem Erwerb einer Immobilie zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten führen.“ - Jakob Wischhusen, Versicherungsmakler.

4. Rückzahlung der Prämien

Sollte die Versicherung nach dem Verkauf gekündigt werden, besteht die Möglichkeit, dass der Versicherer Ihnen anteilig die bereits gezahlten Prämien zurückerstattet. Dies hängt von den vertraglichen Bedingungen und dem Zeitpunkt der Kündigung ab. Auch eine kaufvertragliche Regelung gibt Sicherheit darüber, wem beim Prämienrückfluss diese zustehen. Es lohnt sich, diesbezüglich Rücksprache mit dem Versicherer zu halten.

5. Vorhandene Schäden und laufende Schadensfälle

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem Immobilienkauf derjenige die Leistungen der Gebäudeversicherung erhält, in dessen Besitz die Immobilie zum Zeitpunkt des Schadens ist.

• Wenn ein Schaden auftritt, nachdem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, erhalten Sie die Versicherungsleistung.
• Wenn der Schaden vor Ihrer Eintragung im Grundbuch auftritt, behält der Verkäufer den Anspruch auf die Versicherungsleistung.

Wenn der Schaden vor der Eintragung und dem Eigentumsübergang aufgetreten ist und der Verkäufer die Versicherungsleistung kassiert hat, sind Sie nicht direkt berechtigt, diese Mittel zu fordern. Allerdings könnten Sie rechtliche Schritte gegen den Verkäufer einleiten, um Schadensersatz für nicht behobene Schäden zu verlangen, basierend auf den Vertragsbedingungen und dem Grundsatz des Treu und Glaubens.

6. Besondere Vereinbarungen

Es kann sinnvoll sein, besondere Vereinbarungen mit dem Käufer zu treffen, insbesondere wenn dieser die bestehende Versicherung nicht übernehmen möchte oder eine sofortige Kündigung plant. Solche Absprachen sollten schriftlich festgehalten und mit dem Versicherer abgestimmt werden.

Fazit

Beim Verkauf einer Immobilie wird die bestehende Gebäude- und Feuerversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Es ist wichtig, den Versicherer über den Eigentümerwechsel zu informieren und den Käufer über seine Rechte und Pflichten zu unterrichten. Durch eine klare Kommunikation und rechtzeitige Informationen an alle Parteien können mögliche Komplikationen vermieden werden. So stellen Sie sicher, dass der Versicherungsschutz lückenlos fortgeführt oder entsprechend angepasst wird.