Vermieterwissen – Teil 2 (Gewerbe)

Was Vermieter jetzt wissen sollten zu Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe.

Experte: Rechtsanwalt Stefan Czink, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Stefan Czink ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist über die Landesgrenzen Berlins hinaus bekannt für seine akribische Arbeit und ein anerkannter Prozessanwalt. Dabei berät er neben Immobilieneigentümern auch WEG-Verwaltungen und Mieter.

Fragen an RA Stefan Czink

  1. Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei einer Gewerbevermietung möglich?
  2. Wann sind Mieterhöhungen bzw. Mietminderungen möglich?
  3. Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?
  4. Muss man den Vermieter fragen, wenn man Zuhause arbeitet?
  5. Wie sind Mieterhöhungen bei Gewerbe- und Garagevermietung geregelt?
  6. Wann darf der Vermieter die gewerbliche Mietkaution einbehalten?

Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei einer Gewerbevermietung möglich?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt es nur eine Kündigung wegen Eigenbedarfes von Wohnräumen, also nicht von Gewerberäumen. Eine andere Frage ist, ob man einen Wohnraummietvertrag kündigen kann, wenn man einen gewerblichen Bedarf an den Räumen hat. So gab es in der Vergangenheit eine solche betrieblich veranlasste Kündigung beispielsweise für die Nutzung durch ein Aupair oder für die Rechtsanwaltskanzlei der Ehefrau des Vermieters. Auch beispielsweise bei einem Hausmeister des Vermieters könnte eine solche betrieblich bedingte Kündigung eines Wohnraummietvertrages unter ganz engen Voraussetzungen in Betracht kommen. Das ist wie gesagt keine Eigenbedarfskündigung, sodass beispielsweise auch die sogenannte Sperrfrist von 10 Jahren nicht gilt.

Mit der Sperrfrist meine ich, dass ein Mietverhältnis mit einem Wohnraummieter besteht und dann später Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet und dieses veräußert wird. Bei einer solchen Konstellation kann man wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf von 10 Jahren kündigen. Die vorgenannten Fälle einer betrieblich veranlassten Kündigung galten noch zu einer liberaleren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Die Rechtsprechung wurde angepasst und verschärft, sodass unbedingt die gewünschte Kündigung rechtlich genauestens geprüft wird. Eine solche Kündigung ist alles andere als ein Selbstläufer.

Wann sind Mieterhöhungen bzw. Mietminderungen möglich?

Bei einem Wohnraummietverhältnis gibt es gesetzliche Möglichkeiten der Mieterhöhung für den Vermieter. Das gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Deshalb ist es wichtig, im Gewerbemietvertrag die Erhöhung der Miete bzw. Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete zu vereinbaren. Hier ist der Vermieter relativ frei. Dennoch gibt es auch dabei rechtliche Einschränkungen, die zu der Unwirksamkeit der Möglichkeit der Mieterhöhung in der Gewerbemiete führen können.

Deshalb sollte auch hier unbedingt Rechtsrat eingeholt werden. Sowohl bei der Gewerbemiete als auch bei einem Wohnraummietverhältnis besteht ein gesetzliches Minderungsrecht.

Darf der Vermieter dem Mieter einfach so kündigen und ihn rauswerfen?

Im Gewerbemietrecht kann ein nicht befristeter Mietvertrag am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden, also beispielsweise am 2. Januar zum 30. Juni.

Bei einem Wohnraummietverhältnis benötigt man für eine Kündigung als Vermieter ein berechtigtes Interesse. Solche sind beispielsweise Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung. Der Vermieter kann auch kündigen wegen Pflichtverletzungen des Mieters, z.B. wegen Zahlungsverzuges. Weder im Gewerbemietrecht noch im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter den Mieter einfach nach einer Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung werfen.

Wenn der Mieter trotz Kündigung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, muss man ihn auf Herausgabe und Räumung verklagen. Und wenn man ein Urteil hat, muss man einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Räumung der Wohnung oder des Gewerberaumes dann durchführt.

Muss man den Vermieter fragen, wenn man Zuhause arbeitet?

Zunächst kann man sagen, dass in einem Wohnraummietverhältnis nur gewohnt werden darf.

Ein Gewerbe darf man also in der Wohnung nicht betreiben, weil es sonst ein gewerbliches Mietverhältnis wäre. Wenn der Mieter in der Wohnung ein Gewerbe betreiben möchte, wäre das ohne Einwilligung des Vermieters eine Pflichtverletzung, die spätestens nach Abmahnung auch zu einer Kündigung führen kann.

Wie sind Mieterhöhungen bei Gewerbe- und Garagenvermietung geregelt?

Bei einer Geschäftsraummiete gibt es genauso wenig wie bei der Vermietung einer Garage eine gesetzliche Regelung über eine Mieterhöhung. Man muss das also bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbaren, wann und wie die Miete erhöht wird.

Welche Kündigungsfrist gilt bei der Vermietung von Gewerbe?

Die gesetzliche Kündigungsfrist berechnet sich wie folgt: Spätestens am dritten Werktag des Beginns eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals. Also beispielsweise am 2. Januar zum 30. Juni.

Wann darf der Vermieter die gewerbliche Mietkaution einbehalten?

Da gibt es zwei Stadien: Während des Mietverhältnisses und nach Beendigung des Mietverhältnisses. Während des Mietverhältnisses geht die überwiegende Meinung dahin, dass der Vermieter die Kaution nicht verwerten darf – außer der Mieter stimmt zu oder aber die Ansprüche des Vermieters, beispielsweise auf Miete, werden rechtskräftig festgestellt.

Nach Abschluss des Mietverhältnisses ist die Kaution dafür da, alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu sichern und dann kann man sie auch verwerten.

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