Der Verkauf einer vermieteten Wohnung in Berlin stellt Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Mietverhältnisse, steuerliche Aspekte und gesetzliche Vorgaben erfordern sorgfältige Planung und fundiertes Fachwissen. In diesem Beitrag erhalten Sie eine praxisnahe Checkliste für den erfolgreichen Verkauf – von der Wertermittlung bis zur Übergabe der Immobilie.
Ihre Checkliste für einen erfolgreichen Ablauf
1. Immobilienwert professionell ermitteln
Die erste und wichtigste Grundlage: Was ist Ihre vermietete Eigentumswohnung wert?
In Berlin kommt meist das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Beide Methoden berücksichtigen unterschiedliche Aspekte, wie Lage, Zustand und Mieteinnahmen.
🔍 Tipp: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem zertifizierten Gutachter bewerten. Andreas Müller, Geschäftsführer von Black Label Immobilien und zertifizierter Marktberichterstatter des IVD, unterstützt Sie dabei kompetent. Buchen Sie dafür ein 30 minütiges Beratungsgespräch mit ihm.
2. Steuerliche Auswirkungen klären
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann steuerpflichtig sein – etwa, wenn die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist oder ein Veräußerungsgewinn entsteht.
Daher gilt:
- Frühzeitig mit einem Steuerberater sprechen
- Verkaufskosten, Anschaffungswerte und Fristen klären
- Vorausschauend planen
🔍 Tipp: Black Label Immobilien verfügt über ein Netzwerk spezialisierter Partner für steuerliche und rechtliche Fragen.
3. Mietrechtliche Rahmenbedingungen prüfen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung spielt das Mietrecht eine zentrale Rolle. Um rechtlich und organisatorisch auf der sicheren Seite zu sein, ist es entscheidend, frühzeitig Klarheit über das bestehende Mietverhältnis zu schaffen – und den Mieter aktiv einzubinden.
Folgende Fragen sollten Sie klären:
- Besteht Kündigungsschutz für den Mieter?
- Hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht?
- Kommt ein Verkauf an den Mieter selbst infage?
- Auch rechtlich vorgeschriebene Dokumente wie der Energieausweis müssen zum Verkaufsstart vorliegen.
Unser Mietercoach Metin Karadeniz unterstützt Sie in allen mietrechtlichen und vorbereitenden Fragen:
- Prüfung des Mietvertrags
- Kommunikation mit dem Mieter
- Einschätzung zu Mieterhöhung und Instandhaltung
- Klärung der Energieausweispflicht
🔍 Tipp: Buchen Sie jetzt ein 30 minütiges Beratungsgespräch mit Metin Karadeniz.
5. Exposé & Verkaufsangebot erstellen
Ein professionelles Verkaufsangebot ist der Schlüssel, um die richtige Zielgruppe anzusprechen – ob Eigennutzer mit langfristiger Perspektive oder Kapitalanleger auf der Suche nach einem renditestarken Objekt.
Dabei gilt: Transparenz schafft Vertrauen. Achten Sie auf eine strukturierte und vollständige Darstellung aller relevanten Informationen. Dazu gehören:
-
Lagebeschreibung mit Infrastruktur, Umgebung und Mikrolage
-
Objektdaten wie Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Zustand
-
Mietvertragliche Eckdaten: Miethöhe, Laufzeit, Nebenkosten
-
Informationen zur Rendite (bei Kapitalanlegern entscheidend)
-
Besonderheiten wie Balkon, Aufzug, Keller oder Stellplatz
-
Aktueller Energieausweis
Bildmaterial: Herausforderung und Chance zugleich
Da vermietete Wohnungen oft nicht besichtigt oder fotografiert werden dürfen, fehlt potenziellen Käufern häufig die visuelle Orientierung. Dennoch gilt:
-
Außenaufnahmen, Grundrisse und Ausschnitte gemeinschaftlich genutzter Flächen (Treppenhaus, Garten, Fassade) helfen weiter.
-
Wenn der Mieter zustimmt, sind Innenaufnahmen ein großer Vorteil. Sie reduzieren unnötige Besichtigungstermine und ermöglichen eine bessere Vorauswahl durch Interessenten.
-
Auch visualisierte Grundrisse oder beispielhafte Möblierungen (virtuelles Homestaging) können die Vorstellungskraft unterstützen – ohne die Privatsphäre des Mieters zu verletzen.
Zielgruppenansprache: Kapitalanleger oder Eigennutzer?
Bereiten Sie Ihr Angebot so auf, dass es klar signalisiert, für wen die Wohnung interessant ist:
-
Für Kapitalanleger zählen Rendite, Mietsicherheit, Lagepotenzial und steuerliche Aspekte.
-
Für Eigennutzer (nach Auszug des Mieters) sind Nutzungsperspektive, Aufteilung und Zustand besonders relevant.
🔍 Tipp: Unser erfahrenes Verkaufsteam bei Black Label Immobilien hilft Ihnen bei der zielgerichteten Vermarktung – von der Exposé-Erstellung bis zur Plattform-Auswahl.
6. Käufer suchen: privat oder mit Makler?
Ob Sie Ihre vermietete Wohnung selbst verkaufen oder die Unterstützung eines Maklers in Anspruch nehmen, hängt von Ihren zeitlichen Kapazitäten, Ihrer Erfahrung und Ihren Zielen ab. Ein privater Verkauf ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch ein hohes Maß an Eigeninitiative. Sie müssen sich selbst um die Vermarktung kümmern, passende Plattformen auswählen, Anfragen bearbeiten, Besichtigungen koordinieren und Preisverhandlungen führen. Das ist nicht nur zeitaufwendig, sondern auch anspruchsvoll – insbesondere bei vermieteten Objekten, bei denen rechtliche und zwischenmenschliche Aspekte sensibel behandelt werden müssen.
🔍 Tipp: Wenn Sie lieber auf professionelle Unterstützung setzen möchten, steht Ihnen unser Team von Black Label Immobilien mit langjähriger Erfahrung und einem breiten Käufernetzwerk zur Seite. Wir wissen, wie sich vermietete Wohnungen erfolgreich positionieren lassen – ob für Kapitalanleger im In- und Ausland oder für Eigennutzer mit Weitblick. Unsere Makler kümmern sich um alle Schritte im Verkaufsprozess und sorgen für eine strukturierte, rechtssichere und diskrete Abwicklung.
7. Kaufvertrag & Notartermin: rechtssicher und transparent abwickeln
In Deutschland darf eine Immobilie nur durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag verkauft werden. Das bedeutet: Sobald Sie einen Käufer gefunden haben, ist die nächste Etappe die rechtliche Absicherung durch den Notar. Dieser übernimmt die rechtliche Prüfung, erstellt den Vertragsentwurf, erklärt beiden Parteien alle Inhalte und sorgt für eine reibungslose Eigentumsübertragung.
Besonders bei vermieteten Eigentumswohnungen ist auf einige wichtige Punkte zu achten. Wenn der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat – etwa weil die Wohnung während eines bestehenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde – muss ihm der Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin schriftlich zur Prüfung vorgelegt werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, zu den gleichen Bedingungen selbst Käufer zu werden. Wird dieses Recht nicht korrekt berücksichtigt, kann der Verkauf im Nachhinein rechtlich angreifbar sein.
Auch ohne Vorkaufsrecht empfiehlt es sich, den Mieter frühzeitig über den Verkaufsprozess zu informieren. Ein transparentes und faires Vorgehen vermeidet Missverständnisse und kann die gesamte Abwicklung erleichtern. In einigen Fällen ist sogar ein Kauf durch den Mieter selbst die beste Lösung – unkompliziert, diskret und ohne zusätzliche Vermarktungskosten.
🔍 Tipp: Wir empfehlen, sich frühzeitig mit uns auszutauschen, um mietrechtliche Besonderheiten vor Vertragsabschluss zu klären und mögliche Optionen zu prüfen.
8. Übergabe der Immobilie
Nach Vertragsunterzeichnung folgt die Übergabe. Dabei sollten übergeben werden:
Energieausweis
Betriebskostenabrechnungen
Übergabeprotokoll mit Zustandsdokumentation
Schlüssel
Ein sauber dokumentierter Übergabeprozess schützt Käufer und Verkäufer.
🔍 Tipp: So läuft ein Immobilienverkauf mit uns ab.
Nach dem Verkauf: Finanzamt & Dokumentation
Auch nach dem Verkauf gibt es noch einiges zu tun:
Meldung beim Finanzamt
Abgabe der Steuererklärung mit Veräußerungsgewinn
Sorgfältige Dokumentation aller relevanten Unterlagen
Diese Nachbereitung sichert Sie bei möglichen Rückfragen oder Steuerprüfungen langfristig ab.
Fazit: Gute Vorbereitung ist die halbe Miete
Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung in Berlin ist kein Selbstläufer – aber mit der richtigen Checkliste und einem erfahrenen Partner an Ihrer Seite gelingt er sicher, transparent und effizient.
🔍 Tipp: Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Gespräch mit unseren Experten.
