Videocast rund um die Immobilie

Videocast Berliner Immobilienmarkt
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Häufig gestellte Fragen rund um den Berliner Immobilienmarkt

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  • Was ist die Mietpreisbremse, und warum gibt es sie?
    In Deutschland sind die Mieten in den letzten Jahren um 20, teilweise sogar 45% gestiegen. Um dem entgegen zu wirken, wurde die Mietpreisbremse eingeführt, welche besagt, dass die Miete bei Neuvermietungen maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
  • Wo gilt die Mietpreisbremse?
    Die Mietpreisbremse gilt mittlerweile in 10 Bundesländern, darunter Berlin, Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern. Ob Ihre Wohnung betroffen ist, erfahren Sie bei Ihrem örtlichen Mieterbund.
  • Welche Immobilien sind von der Mietpreisbremse betroffen?
    Die Mietpreisbremse gilt nur für Bestandswohnungen. Sie gilt nicht für Neubau Wohnungen ab dem Jahr 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen.
  • Was ist das Vorkaufsrecht des Berliner Senats?
    Das Baugesetzbuch sieht verschiedene Konstellationen von Vorkaufsrechten vor. Es gibt das allgemeine Vorkaufsrecht und das Vorkaufsrecht zu besonderen Bedingungen. In Berlin wird zurzeit verstärkt das Vorkaufsrecht in Gebieten mit einer sozialen Erhaltungssatzung ausgeübt.
  • Kann der Berliner Senat sein Vorkaufsrecht ausüben, wenn ich ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte?
    Der Senat kann sein Vorkaufsrecht ausüben, solange das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) liegt.
  • Was passiert, wenn der Berliner Senat sein Vorkaufsrecht ausübt?
    Dieser Vorgang ist sehr kompliziert. Grob gesagt gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder der Senat nimmt den Kaufvertrag so an wie Sie ihn abgeschlossen haben oder er bemängelt den Kaufpreis. In diesem Fall hat der Senat ein limitiertes Vorkaufsrecht. Das ist ein schwieriger Vorgang, bei dem es um Gutachten geht und ob der Kaufpreis den Marktbedingungen entspricht. Bei Beratungsbedarf wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt. Gerne vermitteln wir Ihnen einen mit uns verbundenen Anwalt.
  • Können Gemeinden ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn ich eine Wohnung kaufen möchte?
    Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und bei Erbbaurecht, können Gemeinden ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.
  • Was ist eine Zinswende?
    Als Zinswende bezeichnet man die Zeit nach einer längeren Phase von stabilen niedrigen oder stabilen hohen Zinsen, in der sich die Zinsen nach oben oder unten entwickeln.
  • Wie kann ich mich vor den negativen Folgen einer Zinswende schützen?
    Am besten schützen Sie sich, wenn Sie in einer Niedrigzinsphase einen Immobilienkredit abgeschlossen haben, die Laufzeit so lange wie möglich zu wählen. In dieser Laufzeit sind Sie an Ihren Niedrigzins gebunden. Ob die Zinsen in dieser Zeit dann steigen oder fallen beeinflusst Ihren Kredit nicht.
  • Was ist eine Immobilienpreisblase?
    Es gibt 4 Indikatoren, die eine Immobilienpreisblase kennzeichnen.
    1. Die Kaufpreise steigen schneller als die Mieten.
    2. Die Kaufpreise steigen schneller als die Einkommen.
    3. In spekulativer Erwartung werden immer mehr Wohnungen gebaut.
    4. Es werden immer mehr Kredite aufgenommen.
    Diese Indikatoren werden unter anderem vierteljährlich von dem empirica Institut geprüft. In diesem Jahr ist in Deutschland keine Immobilienpreisblase zu erkennen.
  • Welche Erfahrungen haben wir die letzten 30 Jahre am Berliner Immobilienmarkt gemacht?
    Die letzen 30 Jahre können in drei Abschnitte eingeteilt werden. In den 90er Jahren gab es hohe Zinsen, ein großes Immobilienangebot und wenig Käufer. In den 2000er Jahren hielt das Internet Einzug. Exposés wurden statt per Post, per Email verschickt und alles ging schneller. Mitte der 2000er Jahre kam die Immobilienkrise. Die Preise sanken und weniger Käufer waren da. Das änderte sich 2010 mit dem großen Immobilienhype. Die Preise stiegen, immer mehr Käufer kamen nach Berlin und die Zinsen sanken. Das ist bis heute so. Die letzten 30 Jahre waren sehr spannend und der Immobilienmarkt ist immer in Bewegung.
  • Was sind die aktuellen Beobachtungen am Berliner Immobilienmarkt?
    Der Berliner Immobilienmarkt ist von einer sehr hohen Nachfrage und einem geringen Angebot gekennzeichnet. Dies wirkt sich auf die Kaufpreise aus, welche sehr hoch sind. Sollte der Zuzug wieder zurück gehen oder mehr Wohnungen gebaut werden als Bedarf besteht, würden die Preise vermutlich wieder sinken. Derzeit ist dies nicht zu erkennen. Der Zuzug ist weiterhin enorm und der Neubau kommt nicht hinterher. 
  • Was sind unsere Empfehlungen für Berliner, die eine Immobilie kaufen wollen?
    Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie zuerst prüfen bis zu welchem Preis Sie sich eine Immobilie leisten können. Dazu sollten Sie mit einem Finanzberater sprechen, welcher Ihnen eine Berechnung machen kann, wie teuer eine Immobilie sein darf. Zudem sollten Sie eine Finanzierung prüfen und sicher stellen, dass die Lage in die Sie möchten zu Ihrem Budget passt. Andernfalls können Sie sich überlegen, stattdessen eine Immobilie am Stadtrand oder im stadtnahen Bereich zu kaufen, wo die Preise noch niedriger sind.
  • Welche Unterlagen benötige ich für den Kauf einer Wohnung in Berlin?
    Besonders wichtig ist die Teilungserklärung, aus der die Größe Ihrer Wohnung und die MEAs die Sie an dem Grundstück erwerben hervorgehen. Weiterhin benötigen Sie den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr sowie bestenfalls die der letzten beiden Jahre. Wichtig sind zudem die Beschlussprotokolle der letzen Eigentümerversammlungen oder das Beschlussbuch. Ein Grundriss der Wohnung, ein Lageplan von dem Haus und der Grundbuchauszug sind ebenfalls wichtige Unterlagen.
  • Ab wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung im Gegensatz zur Miete?
    Wenn die Zinszahlungen für die zu erwerbende Immobilie geringer sind, als die Kaltmiete, die Sie derzeit zahlen, ist der Kauf zu empfehlen. Trotzdem sollten Sie die Unterlagen der Wohnung prüfen, da es noch weitere wirtschaftliche Faktoren gibt.
  • Wie viel Eigenkapital benötige ich, um in Berlin eine Wohnung zu kaufen?
    Wir empfehlen eine Quote von mindestens 25%, die sich in die Nebenkosten (ca. 12-15%) und 10% des Kaufpreises aufteilt.
  • Wie kann ich den Marktwert einer Immobilie ermitteln?
    Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie gibt es drei Methoden.
    Vergleichswertverfahren:
    Hierbei wird durch die Marktwerte von vergleichbaren Immobilien aus dem unmittelbaren Umfeld ein Vergleichswert ermittelt.
    Sachwertverfahren:
    Wenn nicht genügend Vergleichswerte vorhanden sind, wird der Sachwert durch verschiedene Faktoren, die den Wert der Immobile beeinflussen ermittelt.
    Ertragswertverfahren:
    Bei vermieteten Immobilien wird der wirtschaftliche Ertrag ermittelt. Das heißt welche Miete wird erzielt und welchen wirtschaftlichen Wert hat die Immobilie auf 10-20 Jahre gerechnet.
Videocast zum Kauf meiner Mietwohnung
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Lohnt sich der Kauf meiner Mietwohnung in Berlin?

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  • Lohnt sich er Kauf meiner Mietwohnung in Berlin?
  • Was ist meine Mietwohnung auf dem Markt wert?
  • Was zahle ich als Mieter für meine Mietwohnung?
  • Wie hoch sind die Kaufkosten für mich als Mieter und was kostet mich die Wohnung insgesamt?
  • Wie hoch sind meine monatlichen Ausgaben als Mieter und als Eigentümer der Wohnung?
  • Was kann ich mit dem Kauf meiner vermieteten Wohnung verdienen?
  • Wie viel Eigenkapital benötige ich, um meine Wohnung zu kaufen?
  • Was sind die Vorteile eines Eigentümers im Vergleich zum Mieter?
  • Wo kann ich mich genauer informieren?
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Keine Entlastung der Käufer beim Kauf von Immobilien durch Bestellerprinzip!

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  • Wie viel zahlt der Käufer einer Wohnung in Berlin heute inklusive Kaufnebenkosten?
  • Was sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Berlin und Brandenburg im Detail?
  • Was bedeutet das Bestellerprinizip beim Kauf von Immobilien in Deutschland?
  • Welche Kosten soll der Käufer beim Erwerb einer Immobilien aus Sicht der Politik sparen?
  • Wie hoch ist die Maklerprovision beim Bestellerprinzip für den Makler und wer bezahlt diesen?
  • Wie verändert sich der Kaufpreis von Immobilien beim Bestellerprinzip?
  • Was sind die Ergebnisse des Besteller Prinzips?
  • Was ist unser Lösungsvorschlag, um Makler fair zu vergüten?
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Häufig gestellte Fragen beim Kauf von vermieteten Immobilien

Andreas Müller beantwortet häufig gestellte → Fragen beim Kauf von vermieteten Immobilien in Berlin: