Wann:
13. September 2022, 19:00 Uhr, via Zoom
Experten:
Volker Mauach, Rechtsanwalt
Achim Amann, CEO Black Label Immobilien
Sprache:
Deutsch
Für ausländische Investoren ist der Erwerb deutscher Immobilien weiterhin attraktiv. Doch welche steuerlichen Themen müssen beim Kauf einer Immobilie als Steuerausländer beachtet werden?
Die steuerlichen Implikationen, die grundsätzlich beim Erwerb, Halten und dem Exit einer Immobilieninvestition auftreten, sind vielfältig: Beim Erwerb fällt die Grunderwerbsteuer und beim Halten der Immobilie die Grundsteuer. Wenn Objekte vermietet werden, kommt es zu einkommensteuerlichen Wirkungen, und falls Gewerbeimmobilien an Unternehmen vermietet werden oder bei kurzfristiger Vermietung, sind umsatzsteuerliche Regelungen zu beachten. Es kann auch sein, dass Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt, weil die Übertragung deutschen Grundvermögens in der Regel zu Besteuerung in Deutschland führt.
Bei ausländischen Investoren stehen die Regeln des deutschen Steuerrechts dabei stets „im Wettbewerb“ zu dem Steuerrecht anderer Investitionsstandorte. Hier ist Deutschland oft attraktiver als vermutet.
Experte des Live-Gespräches
Volker Mauch
Volker Mauch ist Rechtsanwalt und Gründer von vpmk Rechtsanwälte Legal Services, einer in Berlin und Stuttgart ansässigen Anwaltskanzlei, die sich auf internationale Privatklienten konzentriert, in Bezug auf Investitionen, Aufenthalts- und Arbeitserlaubnisse. Volker Mauch ist auf die Beratung ausländischer Privatkunden bei ihren Immobilieninvestitionen in Berlin spezialisiert und hat mehr als 1.000 Kunden durch ihren Transaktionsprozess geführt.
Zusammenfassung des Gespräches:
Herzlich Willkommen zum 36. Berliner Immobiliengespräch.
Das Thema: Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien in Deutschland als Steuerausländer. Was müssen Sie beachten, wenn Sie im Ausland wohnen?
Volker Mauch, was ist steuerlich gesehen das Wichtigste, wenn man als Ausländer eine Immobilie in Deutschland besitzt und diese vermietet?
Grundsätzlich gilt, in Deutschland zahlt man als Ausländer keine Einkommenssteuer, da diese vom Wohnsitz und nicht von der Nationalität abhängt.
Wenn man in Deutschland beschränkt steuerpflichtig ist, bedeutet das, dass auch das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland entsprechend beschränkt steuerpflichtig ist – also kein Freibetrag, aber genauso progressiv, wie es für die unbeschränkte Steuerpflicht gilt. Es ist unbedingt eine Steuererklärung für beschränkte Steuerpflicht abzugeben, um die Höhe der Mieteinnahmen in Deutschland anzuzeigen.
Wenn man seine Immobilie in Deutschland verkaufen möchte, dann muss der Gewinn versteuert werden, wenn kein Ausnahmetatbestand eingreift.
Es gibt 3 Ausnahmetatbestände:
- Die Immobilie muss mind. 10 Jahre im privaten Besitz sein. D. h. der Eigentümer darf kein kommerzieller Grundstückshändler (ca. 3 Verkäufe in 5 Jahren) sein.
- Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den 2 Jahren davor vom Eigentümer ununterbrochen selbst genutzt. Wobei die Jahre nicht voll sein müssen. Das mittlere Jahr schon, sonst wäre es nicht ununterbrochen, aber das erste und das letzte Jahr müssen nicht voll sein.
- Die Immobilie wurde vom Erwerb bis zum Verkauf selbst genutzt.
Vom Bauträger wird eine Immobilie gekauft. Nach 2 Jahren ist die Immobilie fertig gebaut. In dieser Zeit ist der Marktwert beispielsweise um 50.000 oder 100.000 Euro gestiegen. Wenn man jetzt diese Wohnung nicht vermietet und sie nach einer Woche verkauft – was passiert?
Auf keinen Fall darf es ein reines Steuermodell sein. Man wird sicher allerhand begründen müssen, warum man die Immobilie nach so kurzer Zeit wieder verkaufen will. Aber die Erfahrung zeigt, dass Behörden damit sehr unterschiedlich umgehen. Teilweise wird gar nicht nach den Gründen gefragt, weil keine Vermietung vorlag. Aber im Allgemeinen ist es schon so, das verstärkt nachgefragt wird, ob tatsächlich ausschließlich eine Selbstnutzung vorlag. Diese Steuerthematik bei off plan-Käufen gilt nicht nur für Leute, die im Ausland wohnen. Das gilt auch für Menschen, die vom Bauträger kaufen und den Gewinn mitnehmen.
Hier sei der Hinweis gestattet, dass es sehr wichtig ist, einen Steuerberater zu kontaktieren, wenn man die Absicht hat, in Deutschland eine Immobilie zu kaufen, zu verkaufen oder zu vermieten.
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