Rechsanwalt Volker Mauch beantwortet Fragen zu Spekulationssteuer und Spekulationsfrist:

Spekulationssteuer und Spekulationsfrist

In der Immobilienwelt kann man leicht den Überblick verlieren, und wer nicht gleich einen Profi beauftragen will, dem stellen sich jede Menge an Fragen. Was muss ich beim Kauf beachten? Was beim Verkauf? Welche Kosten erwarten mich? Welche Vorschriften gibt es überhaupt? Ebenso kompliziert wird es im Bereich der Steuern: Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück erworben hat und wieder verkaufen möchte, sollte den Verkaufszeitpunkt im Auge behalten. Innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist wird nämlich für Immobilien eine Spekulationssteuer fällig. Was hat es damit auf sich?

Spekulationssteuer – was ist das?

Um einen übermäßigen Preisanstieg bei Immobilien zu verhindern, hat der Gesetzgeber die Spekulationssteuer eingeführt. Das ist keine eigenständige Steuer, sondern die umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Die Höhe der Besteuerung hängt dabei vom Veräußerungsgewinn und vom persönlichen Steuersatz des Verkäufers ab, lässt sich aber durch verschiedene Faktoren reduzieren. Dazu zählen etwa die Gebühren für den Notar und den Makler, die Grunderwerbsteuer oder die Kosten für den Grundbucheintrag, aber auch Instandhaltungskosten, Gutachten und natürlich Reparaturen.

Spekulationsfrist – wann läuft sie aus?

Die Spekulationssteuer gibt es nicht nur beim Immobilienverkauf, sondern generell beim gewinnbringenden Handel mit Wirtschaftsgütern. Dazu zählen also etwa auch Schmuck, Gemälde, Oldtimer oder Edelmetalle. Letztere können bereits nach einem Jahr wieder verkauft werden, ohne dass die Spekulationssteuer fällig wird. Ganz anders bei Immobilien: Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre und beginnt am Beurkundungstag des Kaufvertrags. Wer seine Immobilie in diesem Zeitraum gewinnbringend verkauft, wird vom Finanzamt zur Kasse gebeten. Wird ein Haus oder eine Wohnung in Eigennutzung verwendet, also zu privaten Wohnzwecken, beträgt die Frist lediglich drei Jahre. Das gilt zum Beispiel für Studentenbuden der Kinder, wenn sie keine Miete an die Eltern zahlen und noch Kindergeld beziehen.

Wie kann man die Spekulationssteuer berechnen?

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom individuellen Fall und verschiedenen Faktoren ab. Eine grobe Beispielrechnung: Wer zum Beispiel eine Wohnung für 300.000 Euro gekauft hat, diese vermietet und vor der Frist von 10 Jahren mit einem Gewinn von 200.000 Euro verkauft, kann verschiedene Kosten geltend machen. Zum Beispiel Makler- und Notarkosten, aber auch alles, was er für Reparaturen und Instandhaltung in die Immobilie gesteckt hat. Wären das z. B. insgesamt 60.000 Euro, beträgt der zu versteuernde Gewinn nur noch 140.000 Euro. Je nach persönlichem Steuersatz kann also die Spekulationssteuer bis zu 63.000 Euro betragen.

Tipp

Wer nicht unbedingt verkaufen muss, sollte auf jeden Fall warten bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Wenn Sie Fragen dazu haben können wir Ihnen einen entsprechenden Fachanwalt vermitteln.

Telefon: +49 30 - 679 48 646
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