Wie kann ich Eigenbedarf anmelden?

Wie funktioniert die Anmeldung von Eigenbedarf bei Eigentumswohnungen?

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Andreas Müller zum Thema Eigenbedarfskündigung

Viele Käufer unterschätzen die Komplexität der Anmeldung von Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung. Die Mieterrechte in Deutschland sind sehr umfangreich, deshalb möchten wir sie Sie mit den untenstehenden Informationen unterstützen.

Hier finden Sie Immobilien zum Kauf: → vermietete Immobilien zum Kauf

10 wichtige Fakten

… die Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung klären sollten:

  1. Welches Datum trägt die Teilungserklärung?
  2. Wann ist der Mieter eingezogen?
  3. Wann läuft der 10-jährige Kündigungsschutz des Mieters aus?
  4. Wie lange müssen Sie mit dem Einzug warten, nachdem Sie den Mieter in Kenntnis gesetzt haben?
  5. Wie hoch ist die Nettokaltmiete?
  6. In welchem Zustand befindet sich die Wohnung und welche Möglichkeiten zur Modernisierung bestehen?
  7. Welchen Preis pro m² können Sie laut Mietpreisspiegel verlangen?
  8. In welchem Zustand befindet sich das Gebäude und welche Modernisierungsmaßnahmen sind geplant?
  9. Ist der Mieter in der Lage aus der Wohnung auszuziehen? (Alter, mentaler und physischer Zustand, Beschäftigungsstatus)

Wie lange muss ich warten bis die Mieter ausziehen?

Das hängt vom Mietvertrag ab und bezieht sich auf mehrere Faktoren. In einigen Fällen ist es nicht möglich die Immobilie direkt nach dem Kauf zu beziehen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen möchten prüfen Sie zuerst den Mietvertrag.
Ist dieser befristet oder unbefristet?
Bei einer Befristung läuft der Mietvertrag automatisch aus.
Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss das Datum des Einzugs und der Unterschrift auf dem Vertrag beachtet werden. Dieses Datum muss mit dem Datum der Teilungserklärung verglichen werden. Ist der Mieter vor der Teilungserklärung eingezogen, kann er, zum Beispiel in Berlin, einen 10 Jahre laufenden Kündigungsschutz genießen.

  • Unser Tipp: Klären Sie dies mit ihrem Makler und engagieren Sie einen guten Anwalt um für Sie die Verträge zu prüfen.

Was umfasst der Mieterschutz?

Als Mieter genießt man einen umfangreichen Schutz. Dieser hängt aber von der Mietdauer, der Lage der Immobilie, sowie dem Alter und der Gesundheit der Mieter ab. In manchen Teilen Berlins, unter Anderem Kreuzberg und Friedrichshain, besteht der so genannte Milieuschutz. Hier ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gemäß Umwandlungsverbotsverordnung genehmigungspflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Zudem gibt es die „Mietpreisbremse“, die Eigentümern eine maximal mögliche Miete vorschreibt.

Ein wichtiger Fakt ist, dass das „Recht auf Wohnen“ des Mieters über dem „Recht auf Besitz“ des Eigentümers steht. Nur wenn der Eigentümer den Mieter für ihn akzeptabel entschädigt kann man einen Auszug bewirken. Aktuell ist der einzig legale Weg eine bezugsfreie Wohnung zu erhalten, Eigenbedarf anzumelden. Dies muss aber der Wahrheit entsprechen und die Wohnung auch wirklich vom Eigentümer genutzt werden, sonst drohen rechtliche Konsequenzen.

 

  • Unser Tipp: Seien Sie im Gespräch mit Ihrem Makler ehrlich und direkt was Ihre Pläne angeht. Sprechen Sie auch mit dem Mieter der Wohnung und seien Sie Ihm/Ihr gegenüber fair. Planen Sie auch genug Zeit und Geld ein um Ihre Immobilie nach dem Kauf zu verwalten/ verwalten zu lassen und lassen Sie sich juristisch beraten.

Was passiert, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen?

Wenn der Prozess vernünftig und rechtlich korrekt abläuft, wird sich in den meisten Fällen kein Mieter weigern auszuziehen – es ist unsere Aufgabe Ihnen zu helfen einen Kompromiss zu finden.

In wenigen Fällen müssen Sie gegen den Mieter vor Gericht gehen. Wenn dieser unglückliche Fall eintritt entscheidet das Gericht in 75% der Fälle, dass Mieter und Käufer sich privat auf einen Kompromiss einigen müssen. Geschieht dies nicht, entscheidet das Gericht. Wenn der Eigentümer gewinnt, ist der Mieter gezwungen auszuziehen und ein Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung innerhalb weniger Monate nach dem Gerichtsurteil. Gewinnt der Mieter, so muss der Eigentümer alle Kosten des Gerichtsverfahrens tragen und warten, bis der Mieter aus eigenem Interesse auszieht.

 

  • Unser Tipp: Der große Vorteil des Kaufs einer vermieteten Immobilie ist der vergleichbar niedrigere Preis. Bitte sprechen Sie vor dem Kauf mit Ihrem Makler und einem Anwalt, kommunizieren Sie Ihre Absichten klar und seien Sie von Beginn an fair zu Ihrem Mieter. Dies vermeidet zukünftige Probleme.