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Schnelle Hilfe zu den häufigsten Fragen

Fragen & Antworten

Hier sind die häufigsten Fragen aus unserer Praxis zusammengestellt. Falls die passende Antwort nicht dabei ist, buchen Sie gerne unverbindlich einen Beratungstermin.

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Fragen zum Kauf einer Immobilie

Was kostet die Immobilie insgesamt (inkl. aller Nebenkosten)?

Neben dem reinen Kaufpreis müssen Käufer mit zusätzlichen Kosten rechnen, die je nach Bundesland variieren können. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (in Berlin beispielsweise 6 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 %), eventuell eine Maklerprovision (in Berlin oft 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer) sowie Finanzierungskosten, falls eine Hypothek aufgenommen wird. Insgesamt sollte man etwa 10–15 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen.

Zu den laufenden Kosten zählen Betriebskosten wie Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Versicherungen (etwa Wohngebäudeversicherung) sowie Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen. Diese werden in der Regel im sogenannten Hausgeld zusammengefasst. Zusätzlich können Kosten für Strom, Internet und ggf. Sonderumlagen bei Instandhaltungen entstehen. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf einen Wirtschaftsplan oder eine aktuelle Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen.

Bei Bestandsimmobilien ist es wichtig, den baulichen Zustand genau zu prüfen. Dazu gehört der Blick auf Dach, Heizung, Fenster, Fassade und Elektrik. Der Energieausweis liefert erste Hinweise, doch oft sind ergänzende Gutachten oder die Meinung eines Bausachverständigen hilfreich, um Folgekosten besser einschätzen zu können. Bei offensichtlichem Sanierungsbedarf sollte dieser in die Finanzierungsplanung einfließen.

Der Energieausweis ist Pflicht und zeigt den Energieverbrauch oder -bedarf der Immobilie. Eine gute Energieeffizienz bedeutet niedrigere laufende Heiz- und Energiekosten. Besonders bei älteren Gebäuden lohnt sich ein kritischer Blick auf Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und den Einsatz erneuerbarer Energien. In einigen Fällen können auch staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen genutzt werden.

Ist die Immobilie bereits vermietet, übernimmt der Käufer das bestehende Mietverhältnis (Kauf bricht Miete nicht). Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich, aber an enge gesetzliche Vorgaben gebunden. Wer selbst einziehen möchte, sollte daher sicherstellen, dass die Immobilie bei Kaufübergabe auch wirklich leersteht. Für Kapitalanleger hingegen sind bestehende Mietverhältnisse oft ein Vorteil.

Der Verkäufer ist verpflichtet, bekannte Mängel offen zu legen. Dennoch sollten Käufer selbst aktiv nachfragen und einen Blick in den Grundbuchauszug werfen. Hier können Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten oder Grundschulden eingetragen sein. Auch eventuelle Altlasten oder Baulasten sollten über das Bauamt geprüft werden. Ein umfassender Einblick schützt vor unliebsamen Überraschungen nach dem Kauf.

Von der ersten Besichtigung bis zum endgültigen Eigentumsübergang vergehen meist etwa 8 bis 12 Wochen. Nach Einigung über den Kaufpreis wird ein Notar beauftragt, der einen Kaufvertragsentwurf erstellt. Nach Unterzeichnung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung und regelt die Zahlungsabwicklung. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Umschreibung im Grundbuch. In Einzelfällen, z. B. bei Verzögerungen bei Banken oder Behörden, kann sich der Prozess verlängern.

Vor dem Immobilienkauf sollte eine solide Finanzierung stehen. Banken verlangen in der Regel 10–20 % Eigenkapital. Zusätzlich sollte ein Puffer für Nebenkosten vorhanden sein. Eine Finanzierungsbestätigung (oft als Darlehenszusage bezeichnet) sollte spätestens zum Notartermin vorliegen. Käufer sollten Angebote verschiedener Banken vergleichen und auf Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeiten und Förderprogramme achten. Auch eine frühe Finanzierungsberatung schafft Klarheit und Planungssicherheit.

In vielen Fällen ist eine Verhandlung über den Kaufpreis möglich – besonders wenn die Immobilie länger auf dem Markt ist oder bei erkennbaren Mängeln. Ein realistisches Gegenangebot, gut begründet durch Marktanalysen oder notwendige Sanierungen, erhöht die Erfolgschancen. Verkäufer erwarten oft nicht den aufgerufenen Preis, insbesondere wenn sie unter Zeitdruck stehen. Eine professionelle Beratung kann helfen, hier die beste Strategie zu finden.

Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag und erläutert die wesentlichen Punkte, sodass beide Parteien sicher verstehen, was vereinbart wird. Erst durch die Unterschrift wird der Kaufvertrag rechtsgültig. Der Notar übernimmt anschließend die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und kontrolliert die Zahlungsabwicklung. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung. Der Notar stellt sicher, dass alle Schritte rechtssicher und im Interesse beider Parteien ablaufen.

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Fragen zum Verkauf einer Immobilie

Wie bestimme ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Eine marktgerechte Wertermittlung ist entscheidend. Hierfür werden Faktoren wie Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und aktuelle Markttrends berücksichtigt. Professionelle Makler oder unabhängige Sachverständige bieten fundierte Marktpreisanalysen an. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger führt zu finanziellen Verlusten.

Wichtige Dokumente sind: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), Protokolle der Eigentümerversammlungen, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über Modernisierungen.

Beides ist möglich. Ein Makler bietet professionelle Vermarktung, realistische Preisfindung, Erfahrung bei Verhandlungen und nimmt Ihnen viel Aufwand ab. Wer selbst verkauft, spart Maklerkosten, muss aber Zeit und Know-how für Besichtigungen, Vermarktung, Verhandlungen und die Abwicklung aufbringen.

Je nach Lage, Preis und Zustand dauert ein Verkauf durchschnittlich 3 bis 6 Monate. In sehr gefragten Regionen kann es schneller gehen, während spezielle Objekte oder Immobilien mit Mängeln länger brauchen. Eine realistische Preisgestaltung und gute Vorbereitung beschleunigen den Verkauf erheblich.

Verkäufer tragen in der Regel die Kosten für das Beschaffen notwendiger Unterlagen, eventuell für kleinere Instandsetzungen oder Home-Staging sowie die Hälfte der Maklerprovision (sofern ein Makler involviert ist, üblich seit der Neuregelung zur geteilten Provision). Hinzu kommen Kosten für Notar und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen bei bestehenden Krediten.

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Verkauf übergeben werden. Ohne gültigen Energieausweis drohen Bußgelder. Eigentümer sollten frühzeitig einen Energieausweis beantragen, falls noch keiner vorhanden ist (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis je nach Immobilientyp).

Das hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Bei Eigennutzung über mindestens 2 volle Kalenderjahre plus das Verkaufsjahr sind private Verkäufer in der Regel steuerfrei.

  • Bei Vermietung gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren: Erst danach ist ein Verkauf steuerfrei.

  • Wird vor Ablauf verkauft, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an. Im Zweifel sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.

Nach der Wertermittlung wird die Immobilie professionell vermarktet. Interessenten werden geprüft, Besichtigungen durchgeführt und Kaufverhandlungen geführt. Nach Einigung wird ein Notartermin vereinbart. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, bei dem beide Parteien unterschreiben. Die Immobilie wird nach Kaufpreiszahlung im Grundbuch auf den Käufer übertragen.

Kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen lohnen sich fast immer, da sie einen besseren Eindruck schaffen. Aufwendige Sanierungen sollten nur vorgenommen werden, wenn sie den Verkaufspreis deutlich steigern oder den Verkauf erheblich erleichtern. Oft reicht eine aufgeräumte, frisch gestrichene Immobilie, um den besten Eindruck zu hinterlassen.

Ein Käufer ist erst nach notarieller Beurkundung und Kaufpreiszahlung verbindlich verpflichtet. Vorherige Zusagen sind unverbindlich. Fällt der Käufer nach dem Notartermin ohne rechtfertigenden Grund zurück, können Schadensersatzansprüche entstehen. Um Risiken zu vermeiden, sollte die Zahlungsfähigkeit des Käufers frühzeitig geprüft werden (z.B. durch Finanzierungsbestätigung oder Bankauskunft).

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Fragen zur Bewertung einer Immobilie

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Wie wird der Wert meiner Immobilie ermittelt?

Der Immobilienwert wird anhand von Lage, Größe, Zustand, Baujahr, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten berechnet. Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren (für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) oder das Sachwertverfahren (für Spezial- oder eigengenutzte Immobilien). Eine professionelle Bewertung kombiniert Marktdaten, Erfahrung und individuelle Objektmerkmale.

Marktwert und Verkehrswert sind im Grunde identisch – der Begriff „Verkehrswert“ wird im Baugesetzbuch (§194 BauGB) verwendet und beschreibt den wahrscheinlich erzielbaren Preis bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen. „Marktwert“ ist die praxisnahe Bezeichnung für denselben Wert. Beide spiegeln wider, was ein Käufer aktuell bereit wäre, für die Immobilie zu zahlen.

Die Lage ist einer der entscheidendsten Faktoren. Unterschieden wird zwischen Makrolage (z. B. Stadt, Region) und Mikrolage (z. B. Nachbarschaft, Straßenabschnitt, Infrastruktur). Eine gute Anbindung, ruhige Umgebung, Nähe zu Schulen, Parks oder Nahversorgung wirken sich positiv aus. Auch die Entwicklungsperspektive der Lage kann den Wert beeinflussen.

Ein guter baulicher Zustand erhöht den Wert, während Sanierungsbedarf ihn mindert. Wichtige Kriterien sind das Alter und der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen. Modernisierungen, energetische Maßnahmen oder hochwertige Ausstattungen fließen positiv in die Bewertung ein.

Online-Bewertungstools bieten erste grobe Richtwerte auf Basis von Lage und Objektdaten. Sie ersetzen jedoch keine fundierte Wertermittlung durch einen Experten, da sie individuelle Besonderheiten wie Zustand, Ausstattung oder Sondernutzungen nicht exakt berücksichtigen. Eine persönliche Bewertung vor Ort liefert deutlich genauere Ergebnisse.

Online-Tools arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten. Ein erfahrener Makler kennt hingegen den regionalen Markt, berücksichtigt die emotionale Wirkung des Objekts und erkennt Potenziale oder Mängel, die Algorithmen nicht erfassen. Daher kann es zu abweichenden Einschätzungen kommen – oft ist die Maklereinschätzung realistischer.

Bei geplanter Veräußerung, Vermögensaufstellungen, Scheidung, Erbschaft oder Finanzierung ist eine aktuelle Bewertung sinnvoll. In stabilen Märkten reicht eine Überprüfung alle paar Jahre. In dynamischen oder stark schwankenden Märkten (wie derzeit in einigen Großstädten) kann eine jährliche Neubewertung hilfreich sein.

Benötigt werden Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Fotos und Angaben zu Modernisierungen, Sanierungen oder Ausstattungsdetails. Je vollständiger die Unterlagen, desto exakter kann die Bewertung erfolgen.

Eine einfache Marktpreiseinschätzung durch einen Makler ist oft kostenlos, wenn ein Verkaufsauftrag in Aussicht steht. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Gutachter kostet hingegen – je nach Objektwert – zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Für steuerliche oder rechtliche Zwecke ist ein solches Gutachten oft notwendig.

Ja, Immobilienwerte unterliegen Marktschwankungen. Gründe für einen Anstieg können sein: Aufwertung der Lage, Nachfrageüberhang, Modernisierungen oder neue Infrastrukturprojekte. Gründe für einen Wertverlust sind z. B.: wirtschaftlicher Abschwung, Zinsanstieg, Bauschäden, politische Unsicherheiten oder negative Entwicklungen im Viertel.

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Beim Immobilienverkauf sind gut vorbereitete Unterlagen der Schlüssel zum Erfolg. Wir unterstützen Sie dabei, alle notwendigen Dokumente zusammenzustellen.

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