69. Berliner Immobiliengespräch
Der Kern des Gesprächs mit Prof. Dr. Ramón Sotelo ist unbequem klar:
Nicht „zu viel Markt“, sondern falsch gesetzte Regulierung ist der Hauptgrund dafür, dass Wohnraum in Städten wie Berlin knapp und falsch verteilt ist. Insbesondere Mietspiegel, Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsrecht erzeugen Fehlanreize, die Menschen am Umzug hindern, Flächen blockieren und Investitionen bremsen.
Im 69. Berliner Immobiliengespräch diskutieren Achim Amann und Prof. Dr. Ramón Sotelo, wie sich Marktmechanismen, Politik und Regulierung gegenseitig beeinflussen – und was passieren müsste, damit mehr Wohnungen dort ankommen, wo sie gebraucht werden.
Nachfolgend die wichtigsten Punkte entlang der Kapitelstruktur des Gesprächs.
02:24 – Kurz zu Prof. Sotelo
Prof. Dr. Ramón Sotelo ist gebürtiger Berliner, hat als Student in den 1980ern die erste Wohnung saniert, selbst bewohnt und später verkauft – mit dem Erlös kaufte er ein erstes Mietshaus.
Prägend sind drei Ebenen in seinem Profil:
Praxis: Langjährige Erfahrung als Investor und Akteur am Berliner Immobilienmarkt seit der Wende.
Wissenschaft: Studium an der Freien Universität Berlin, Promotion, Professur (ehrenamtlich) an der Bauhaus-Universität Weimar.
Internationaler Fokus: Langjährige Aufenthalte in Spanien, intensive Mitarbeit in internationalen Forschungsnetzwerken (z. B. European Real Estate Society).
Wichtig: Ramón Sotelo versteht sich ausdrücklich als jemand, der beide Welten verbindet – akademische Forschung und harte Markt-Realität. Genau aus dieser Doppelperspektive kritisiert er die aktuelle Wohnungspolitik.
06:52 – Lagebild aus der Praxis: Politikmaßnahmen vs. Realität am Markt
Aus Sicht der Praxis beschreibt Achim Amann zunächst den Status quo in Berlin:
Mieter finden keine Wohnung, auch wenn sie zahlungsfähig sind.
Mieter ziehen nicht mehr um, selbst wenn die Wohnung nicht (mehr) zur Lebensphase passt – weil die Bestandsmiete extrem günstig und jede Neuvermietung deutlich teurer ist.
Bauträger rechnen Projekte nicht mehr, weil Bau- und Finanzierungskosten zu hoch sind und politischer Druck sowie Regulierung die Kalkulation weiter erschweren.
Ramón Sotelo ordnet das ein:
Ökonomen sind sich in der Mikroökonomie (und damit bei Wohnungsmarktfragen) weitgehend einig. Die Idee, man könne die Gesetze von Angebot und Nachfrage durch „Meinung“ überstimmen, sei eher ein politisches als ein wissenschaftliches Phänomen.
Seine Diagnose:
In der öffentlichen Debatte dominiert das Narrativ: „Der Markt ist schuld“.
In der wissenschaftlichen Debatte gibt es dagegen einen breiten Konsens, dass schlecht gesetzte Eingriffe in Preisbildung und Angebotsausweitung die Knappheit verschärfen, statt sie zu beheben.
Politik folgt Mehrheiten, nicht Wahrheit – das ist einer seiner zentralen Sätze. Damit trifft er den Nerv vieler Marktteilnehmer, die aktuell erleben, wie gut gemeinte Eingriffe Wohnungsnot eher stabilisieren als lösen.
10:34 – Spanien-Beispiel: eingefrorene Mieten, Motive & Lehren für Deutschland
Um zu zeigen, dass Mietregulierung keine „linke Idee“ ist, sondern vor allem ein populistisches Instrument, führt Ramón Sotelo Spanien an:
Unter Franco wurden die Mieten 1964 eingefroren – nicht aus sozialistischer Überzeugung, sondern um kurzfristig Zustimmung zu gewinnen und gleichzeitig die Eigentumsquote zu erhöhen.
Jahre später führte eine sozialistische Regierung eine neue, marktorientierte Mietgesetzgebung ein, die sich grob am deutschen Mietrecht orientierte.
Die Lehre daraus:
Mietpreisregulierung ist kein linkes oder rechtes Projekt, sondern ein populistisches Werkzeug.
Entscheidend ist nicht das Label, sondern die ordnungspolitische Qualität: Dient ein Instrument der funktionierenden Allokation von Wohnraum – oder der Stabilisierung einer Erzählung?
Für Deutschland heißt das:
Wer über Mietendeckel, Mietpreisbremse oder eingefrorene Mieten diskutiert, sollte zuerst fragen, welche Anreize diese Instrumente setzen – für Mieter, Vermieter und Investoren.
20:30 – Bestands- vs. Neuvermietung: Delta, Narrativ „mehr Regulierung“
Ein zentraler Punkt des Gesprächs: das Delta zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten.
In Berlin liegen die Neuvermietungsmieten teils 50–100 % über den Bestandsmieten.
Dieses Delta sorgt dafür, dass Mieter ihre günstigen Wohnungen festhalten, auch wenn sie nicht mehr passen – und dass andere gar nicht erst zum Zug kommen.
Die politische Reaktion darauf ist oft:
„Wenn die Neuvermietungsmieten so hoch sind, brauchen wir noch mehr Regulierung.“
Ramón Sotelo dreht die Logik um:
Wenn Mietspiegel die Knappheit korrekt abbilden würden, wäre das Delta zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten geringer.
Dann könnte der Markt über Preise dafür sorgen, dass Flächen eher dort landen, wo sie wirklich gebraucht werden.
Die Mietpreisbremse sei nur deshalb nötig, weil die Mietspiegel falsch konstruiert sind.
Mit anderen Worten:
Das Problem ist weniger „zu viel Markt“, sondern ein manipuliertes oder unvollständiges Marktbild, das dann mit immer mehr Notinstrumenten (Bremse, Deckel etc.) repariert werden soll.
30:47 – Allokation ohne Markt? Verteilprobleme & Fehlanreize im Bestand
Hier wird Ramón Sotelo sehr deutlich:
Eine moderne, komplexe Volkswirtschaft kann Wohnraum nicht politisch zuteilen, ohne massive Effizienz- und Gerechtigkeitsprobleme zu erzeugen.
Sein Gedankenexperiment:
Stellen wir uns vor, ganz Berlin würde „auf Null gesetzt“, alle ziehen aus, alles wird staatlich verteilt.
Wer bekommt dann die Wohnung am Kollwitzplatz, wer am Ku’damm, wer in Reinickendorf, wer die 5-Zimmer-, wer die 2-Zimmer-Wohnung?
Jede Berufsgruppe hätte scheinbar „gute Gründe“: Pflegekraft, Polizei, Professor, Start-up-Unternehmer, Pensionär usw.
Ohne Preisbildung bleibt nur politische Zuteilung – und damit ein System von Dauerprivilegien, Wartezeiten, Beziehungen und Intransparenz.
Die Folge der heutigen Regulierung:
Hortung von günstigen Bestandswohnungen,
Überkonsum von Wohnfläche (z. B. Singles in 4-Zimmer-Wohnungen),
Blockierte Mobilität: berufliche, familiäre und soziale Veränderungen führen nicht mehr zu Umzügen, weil der finanzielle Verlust zu groß wäre.
Ramón Sotelo verweist auf Studien aus Stockholm und Zürich:
Dort führen große Deltas zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten dazu, dass Bestandsmieter im Schnitt rund 15 % mehr Fläche belegen, als sie in einem funktionierenden Markt konsumieren würden. Übertragen auf Berlin bedeutet das:
Ein erheblicher Anteil der Bestandswohnungen wäre theoretisch frei, wenn die Anreize anders gesetzt wären.
35:14 – Drei Töpfe trennen: Objektförderung, Subjektförderung, Belegungsrechte
Ein Kernvorschlag des Gesprächs: Trennung statt Vermischung.
Heute wird in Deutschland häufig alles in einem Produkt vermischt:
Objektförderung (billiges Bauen durch Zuschüsse),
Mietpreisbindung (günstige Mieten),
Belegungsrechte (wer darf einziehen).
Ramón Sotelo plädiert für die klare Trennung von drei „Töpfen“:
Objektförderung (Angebotsausweitung)
Ziel: mehr Wohnungen in bestimmten Segmenten (z. B. familiengerechte 4- und 5-Zimmer-Wohnungen).
Instrument: Einmalige Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für Bauherren, damit bestimmte Wohnungstypen überhaupt entstehen.
Subjektförderung (Wohngeld & Co.)
Ziel: Menschen mit geringeren Einkommen sollen sich marktübliche Mieten leisten können.
Instrument: Wohngeld direkt an Haushalte, nicht an Objekte. So bleiben Anreize und Fluktuation auf dem Markt erhalten.
Belegungsrechte
Ziel: besonders benachteiligte Gruppen (z. B. Alleinerziehende, Geflüchtete) erhalten Zugang zu Wohnraum, den sie sonst nicht bekämen.
Instrument: Die öffentliche Hand kauft Belegungsrechte am Markt ein – zeitlich befristet, an Bedingungen geknüpft (z. B. Einkommen, Haushaltsgröße).
Wichtig:
Sobald Haushalte ihre Einkommensgrenzen überschreiten oder sich ihre Lebenslage verbessert, fallen die Sonderrechte und Subventionen weg. Das erzeugt Anreize, Flächen wieder freizugeben und blockiert nicht dauerhaft Wohnungen.
39:20 – Mietspiegel neu denken: fiktive Fluktuationsraten einbeziehen
Die Kritik von Ramón Sotelo am derzeitigen Mietspiegel-System ist fundamental:
Mietspiegel bilden in Berlin einen geschlossenen, kaum durch Neuvermietungen durchmischten Bestand ab.
Es fließen vor allem Bestandsmieten ein, während Neuvermietungsmieten bei geringer Fluktuation kaum ein Gewicht haben.
Dadurch wird die reale Knappheit nicht abgebildet – und der Mietspiegel zementiert ein verzerrtes Bild.
Sein Vorschlag:
Fiktive Fluktuationsraten in den Mietspiegel einbauen – z. B. 7 % pro Jahr –, auch wenn sie empirisch aktuell niedriger sind.
Damit würden Neuvermietungsmieten systematisch stärker in die Berechnung einfließen,
und Vermieter könnten zumindest teilweise an der Marktentwicklung teilhaben, wie es das Bundesverfassungsgericht im Grundsatz vorsieht.
Damit wäre der Mietspiegel wieder das, was er sein soll:
Ein Abbild von Knappheit und Marktverhältnissen – nicht ein politisch gelenktes Preisberuhigungsinstrument.
43:35 – Steuerhebel: GrESt abschaffen, auf Grundsteuer verlagern (Argumentation)
Einer der „radikalsten“ Vorschläge von Ramón Sotelo ist steuerlicher Natur:
Grunderwerbsteuer abschaffen,
die fehlenden Einnahmen vollständig auf die Grundsteuer verlagern.
Die Logik dahinter:
Grunderwerbsteuer ist eine Transaktionssteuer, die Mobilität hemmt und Eigentumswechsel verteuert.
Grundsteuer ist eine Bestandssteuer, die regelmäßig anfällt und Flächennutzung weniger verzerrt.
Konsequenzen:
Erwerb und Verkauf von Immobilien würden günstiger,
Umzüge und Bestandsanpassungen (z. B. von zu groß nach passend) würden erleichtert,
die Allokation von Wohnraum würde dynamischer.
Selbst wenn die Grundsteuer deutlich steigt, hält Ramón Sotelo das für ordnungspolitisch sinnvoller, als Menschen durch hohe Erwerbsnebenkosten im Bestand „festzunageln“.
52:43 – Angebot & Stadtentwicklung: Kleingärten, „Schneller-Bauen“-/Bauturbo-Gesetz
Beim Thema Angebot wird es sehr konkret:
Flächen wie das Tempelhofer Feld oder große Kleingärtenareale mit U-Bahn-Anschluss wären aus ökonomischer Sicht klassische Entwicklungsflächen.
In Berlin übersteigen die Kleingartenflächen die Größe des Tiergartens um ein Vielfaches.
Ramón Sotelo kritisiert:
Die politische Weigerung, solche Flächen ernsthaft für Wohnen zu diskutieren, sei Ausdruck einer bewussten Verknappungspolitik.
Gleichzeitig wird mit Bauturbo- und Schnellbaugesetzen der Eindruck erweckt, man wolle das Angebot massiv ausweiten – tatsächlich bleiben aber zentrale Flächen tabu.
Seine Einschätzung zu Schnellbau- und Bauturbo-Gesetzen:
Sie gehen in die richtige Richtung, weil Verfahren beschleunigt werden.
Sie werden aber überschätzt, weil der zentrale Transmissionsriemen – der Preismechanismus – durch Mietregulierung beschädigt ist.
Zudem schaffen neue Paragrafen (z. B. § 246e) Spielräume für kommunale Willkür und „Deals“ mit Projektentwicklern, die stadtplanerisch nicht immer zu guten Ergebnissen führen.
58:43 – Schluss: Zweckentfremdung, obsoletes Planrecht, Fazit & Ausblick
Im Schlussblock bündelt Ramón Sotelo seine Kritik an drei Punkten:
Zweckentfremdungsrecht
Bauträger, die Wohnungen fertigstellen, aber wegen Marktunsicherheit nicht sofort vermieten oder verkaufen, geraten schnell in Konflikt mit dem Zweckentfremdungsrecht.
Das ist aus seiner Sicht absurd: Wer Neubau produziert, wird dafür „bestraft“, wenn der Vertrieb nicht in der politisch gewünschten Geschwindigkeit läuft.
Überholtes Planungsrecht
Viele alte Bebauungspläne (z. B. aus 1958) sind faktisch obsolet, werden aber genutzt, um Eigentümer zu blockieren (z. B. beim Dachgeschossausbau).
Statt diese Pläne systematisch zu bereinigen, wird an überkommenen Regelungen festgehalten.
Politische Logik statt Wohnraumsicherung
Sein Verdacht: Wohnungsnot wird politisch teilweise „gebraucht“, um Wählergruppen zu binden und Konfliktthemen zu bespielen.
Eine wirklich konsequente Angebots-, Steuer- und Förderpolitik würde viele dieser Konflikte entschärfen – und damit auch politischen Druck aus dem Thema nehmen.
Fazit von Ramón Sotelo:
Im Bestand brauchen wir deutlich mehr Markt und weniger Preisregulierung.
Bei Förderung und sozialen Fragen brauchen wir intelligenteren Staat, der klar trennt zwischen Objektförderung, Subjektförderung und Belegungsrechten.
In der Stadtentwicklung müssen wir ehrlich sein: Wer bestimmte Flächen dauerhaft der Bebauung entzieht, entscheidet sich bewusst für Knappheit – und gegen sinkende Mieten.
Was heißt das für Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten?
Aus dem Gespräch lassen sich einige praktische Schlussfolgerungen ziehen:
Die aktuelle Knappheit ist nicht naturgegeben, sondern Ergebnis von Entscheidungen – vor allem in Mietrecht, Steuerrecht und Bauplanung.
Wer heute in Wohnraum investiert, bewegt sich in einem politisch stark regulierten Umfeld, das sich mittelfristig deutlich ändern kann – sowohl in Richtung weiterer Eingriffe als auch in Richtung Liberalisierung.
Eigentümer und Vermieter sollten Mietspiegel, Zweckentfremdungsrecht und Förderinstrumente sehr genau kennen, um nicht dort Geld zu verlieren, wo eigentlich Chancen liegen.
Das vollständige Gespräch mit Prof. Dr. Ramón Sotelo sehen Sie im Folgenden oder auf unserem YouTube-Kanal. Diese Zusammenfassung kann die Tiefe der Argumente nur anreißen – lohnt sich also, die 60 Minuten im Original anzuschauen.
