Marktinformationen, Einschätzungen und Prognosen

eines unabhängigen Profianalysten zum aktuellen Immobilienmarkt

Herr Christian Crain, Geschäftsführer Deutschland der Pricehubble AG präsentiert die aktuellen Zahlen aus dem Jahr 2022, beleuchtet die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes und gibt einen Ausblick auf 2023 aus dem Blickwinkel eines unabhängigen Analysten.

Zusammenfassung des Gespräches:

Herzlich Willkommen zum 40. Berliner Immobiliengespräch.
Das Thema: Marktinformationen, Einschätzungen und Prognosen eines unabhängigen Profianalysten zum aktuellen Immobilienmarkt

PriceHubble ist 2016 gegründet worden, mit dem Hintergrund, einen neuen Maßstandard im Bereich der digitalen Produktlösungen zu setzen – basierend auf dem Thema Immobilien-Marktpreis-Bewertung-Schätzung. Darüber hinaus wurden digitale Lösungen darum herumgebaut, die jeden Teilnehmer entlang der Wertschöpfungskette Wohnimmobilien bei seinen Fragestellungen helfen. Das können vertriebliche Fragestellungen, Research-Fragestellungen oder Projektentwicklungsfragestellungen sein. Aber auch Entscheidungen der Banken zu Baufinanzierungen gehören dazu.

Inzwischen ist PriceHubble in 10 Ländern aktiv und betreut allein in Deutschland ca. 600 Unternehmen – Banken, Versicherungen, Immobilienunternehmen, Immobilienmakler, Analysten. Die Produkte sind dabei immer so designed, dass der Endkunde sie versteht. Absicht dahinter ist, dass der Profi bei seiner Beratungsfunktion dem Endkunden gegenüber das Produkt auch einsetzen kann. Und zwar so, dass dieser es versteht.

Black Label Immobilien ist seit 2019 Kunde bei PriceHubble und setzt sehr erfolgreich das Bewertungstool von PriceHubble auf seiner Webseite ein. Dort kann jeder das Formular zur Bewertung einer Immobilie ausfüllen. Egal, ob die Person Ihre Immobilie verkaufen will, ob sie gerade Mieter ist oder ob sie herausbekommen will, wie der Markt sich aktuell verändert.

Auf der Webseite können Sie das selbst gern versuchen.

Immobilienbewertung online

Achim Amann: Wie „erkennt“ PriceHubble die aktuellen Immobilienpreise?

Christian Crain: Wir haben erkannt, dass es nahezu unwahrscheinlich ist, mit den herkömmlichen Bewertungsmethoden – Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert, etc. – den realen Marktpreis zu treffen. In Zusammenarbeit mit den Universitäten von Zürich, Paris und Hamburg wurde überlegt, was eigentlich die, den Preis beeinflussenden Eigenschaften und Faktoren sind – auch wenn keine vergleichbare Immobilie in der Nähe ist. Im Ergebnis haben wir knapp 400 Faktoren entdeckt, bei denen wir einzeln nachweisen konnten, dass sie einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Das sind Faktoren, die Immobilie selbst betreffend, die Lagefaktoren und die Marktfaktoren. Mittels KI wird mit diesen verschiedenen Faktoren ein Selbstlernalgorithmus gestartet, der alle Faktoren miteinander kombiniert und erkennt, welche Faktoren wirklich entscheidend sein für den Wert einer Immobilie. Mit jeder neuen Immobilie, die bewertet wird, lernt das System dazu.

Alle drei Monate überprüfen wir die KI auf ihren Lernerfolg und vergleichen die Prognosegenauigkeit in der Marktwertschätzung mit den Transaktionsdaten und den Ist-Mieten, die wir auf freiwilliger Basis von unseren Mandanten bekommen.

Die Angebotsbeobachtung am Markt gehört ebenfalls dazu, um frühzeitig bestimmte Indikatoren zu sehen.

Achim Amann: Was ist der Vorteil der Software von PriceHubble im Gegensatz zu verschiedenen Mitbewerbern, die auch nach eigenen Angaben wissen, was eine Immobilie wert ist?

Christian Crain: Beispielsweise gibt es eine Bausparkasse, die unsere Software schon sehr früh zum doppelten Check oder sogar als Erstentscheidung genutzt hat. Wenn dort im klassischen Fall die Kreditanfrage für ein Mehrfamilienhaus hereinkommt, dann muss sehr schnell entschieden werden. Andere Mitbewerber lassen dabei mit ihrer Software nicht das Potenzial einer Immobilie erkennen, sondern geben nur eine Zahl aus. Mit unserer Software ist es für die Bank sehr schnell möglich, sich eine Bild von der Immobilie machen zu können. Davon ist abhängig, ob mit gutem Gewissen ein Sachverständiger zur Immobilie geschickt werden kann oder ob sich diese Ausgabe nicht lohnt.

Im vorliegenden Beispiel der Bausparkasse haben die Gutachter die Rückmeldung gegeben, dass in 9 von 10 Fällen das bestätigt wurde, was vorher am Schreibtisch mit PriceHubble ermittelt worden ist.

Was den Maklerbereich angeht, so ist der Einsatz unserer Software unterstützend bei der Vermarktungs- bzw. Verkaufsstrategie einer Immobilie. Aber auch für die Käuferseite ist es wichtig. Der beratende und unterstützende Immobilienmakler kann mittels unserer Software das „Verständnis“ beim potenziellen Käufer wecken, was den realen Marktwert der zu kaufenden Immobilie betrifft.

Wichtig ist der Einsatz vor allem auch für Kunden, die nicht deutsch sprechen und den deutschen Markt nicht kennen. Die Software zur Bewertung einer Immobilie wird selbstverständlich auch in Englisch angeboten.

Property Valuation

Achim Amann: Seit Beginn des Krieges in der Ukraine gibt es massive Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt. Wie hast Du das aus Deiner Sicht erlebt?

Christian Crain: Platt ausgedrückt: Aktuell ist es ein heilloses Durcheinander oder wie der Fachmann sagt, es gibt einen fragmentierten Markt. Wenn wir auf Gesamtdeutschland schauen, dann war es bis Juli/August noch sehr einheitlich, mit unterschiedlichen Ausschlägen in der Stärke, aber im Trend immer gleich. Seit August/September sind Städte, Stadtteile, Postleitzahlengebiete, ganze Straßenzüge so auseinandergedriftet, dass es wirklich dieses Durcheinander ist. Das haben wir festgestellt. Und wir haben auch festgestellt, dass wir inzwischen im Januar 2023 da angekommen sind, wo wir, was das Preisniveau angeht, mal im Oktober/November 2021 waren.

Man kann aber nicht sagen, dass die Preise der Wohnimmobilien generell nach unten gehen. Beispielsweise gibt es in Dallgow-Döberitz seit vielen Jahren das erste Mal eine leichte „Südwärts-Bewegung“ um ca. 1 bis 2 Prozent, während es in Strausberg immer noch eine gesunde Seitwärtsbewegung gibt. Unsere Recherche ergab, dass es auch südlich davon weiterhin stabil ist. Wichtig dafür könnte sein, dass es in Grünheide ein Tesla-Werk gibt oder der BER geöffnet hat.

Das Gleiche sehen wir auch in Magdeburg. Magdeburg ist relativ verschont von Preisrückgängen. Das könnte daran liegen, dass Intel geplant hat, einen Standort nach Magdeburg zu verlegen.

Wenn Sie das komplette Gespräch hören möchten, dann klicken Sie hier.

Experten im 39. Berliner Immobiliengespräch:

Häufig gestellte Fragen

Was sind die Berliner Immobiliengespräche?

Die Berliner Immobiliengespräche sind kostenlose Video-Chats mit Experten aus der Immobilienbranche. Hier können Mieter, Vermieter, Eigentümer, Käufer und jeder der sich für das Thema „Wohnen in Berlin“ interessiert, teilnehmen. Da die Runde von Black Label Immobilien gesponsert wird, stehen Ihnen die Experten kostenlos Rede und Antwort. Sie müssen nicht Kunde von Black Label Immobilien sein, sondern Sie können sich per Formular anmelden und Ihre Fragen stellen. Sie erhalten dann die Zugangsdaten zur Video Konferenz. Um teilzunehmen, benötigen Sie einen Computer oder ein Smartphone sowie Internetzugang. Kamera und Ton bleiben während des Video-Chats ausgeschaltet. Das bedeutet Sie können weder gesehen, noch gehört werden. Sie selbst sehen und hören die Experten aber und können auch live im Chat Fragen stellen.

Wenn Sie Ihre persönlichen Daten (Vor- und Nachname sowie E-Mail-Adresse) nach der Konferenz gelöscht haben wollen, senden Sie uns dazu bitte eine E-Mail mit dem Hinweis. Wir geben Ihre Daten nicht an Dritte weiter.

Wie läuft ein Video Chat ab und was muss ich wissen?

Wir nutzen die Software Zoom. Hier haben wir einen eigenen Firmenaccount, so dass Ihre Daten von Dritten nicht einsehbar sind. Teilnehmer in der Konferenz erhalten zuvor einen Zugangscode und einen Link. Da Sie nicht selber visuell oder via Audio aktiv werden, benötigen lediglich einen Computer oder Smartphone, aber kein Mikrofon oder eine Kamera. Sie können aber gerne online Fragen eingeben im Chat.

Welche Fragen kann ich stellen?

Monatlich gibt es ein separates Thema. Die Experten kommen aus der Immobilienbranche und jeder Experte steht für sein Gebiet. Beispiel: Fachanwalt für Mietrecht für Fragen von Mietern und Vermietern, Fachanwalt für Baurecht für Bauherren, Fachanwalt für Verwaltungsrecht für Bauanträge, Finanzierungsvermittler für Baufinanzierungen, usw. Bitte informieren Sie sich vorab über die Experten und deren Kompetenzen.

Warum bietet Black Label Immobilien ein solches Forum an?

Neben unserer Maklertätigkeit verwalten und vermieten wir Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Wir werden darum oft mit Fragen konfrontiert, die wir als Makler oder Verwalter nicht sachgerecht oder gesetzeskonform beantworten können. Diese Fragen betreffen u.a. rechtliche und steuerliche Aspekte. Einige unserer Kunden scheuen auch die Kosten und den Aufwand, um einen Experten zu kontaktieren. Hier helfen wir sehr gern, denn wenn es um Ihre Wohnung, Ihr Zuhause oder Ihre Altersvorsoge geht, müssen Sie eher mehr als weniger Informationen sammeln. Wir wollen hier die Hürden für alle senken, damit mehr Menschen sich fachgerecht informieren und konkrete Fragen beantwortet bekommen.