Marktinformationen, Einschätzungen und Prognosen eines unabhängigen Profianalysten zum aktuellen Immobilienmarkt

40. Berliner Immobiliengespräch

Wann: 10.01.2023, ab 19:00 Uhr live über Zoom
Experten: Christian Crain, CEO PriceHubble AG Deutschland | Achim Amann, CEO Black Label Immobilien

Herr Christian Crain, Geschäftsführer Deutschland der Pricehubble AG präsentiert die aktuellen Zahlen aus dem Jahr 2022, beleuchtet die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes und gibt einen Ausblick auf 2023 aus dem Blickwinkel eines unabhängigen Analysten.

Zusammenfassung des Gespräches:

Herzlich Willkommen zum 40. Berliner Immobiliengespräch.
Das Thema: Marktinformationen, Einschätzungen und Prognosen eines unabhängigen Profianalysten zum aktuellen Immobilienmarkt

PriceHubble ist 2016 gegründet worden, mit dem Hintergrund, einen neuen Maßstandard im Bereich der digitalen Produktlösungen zu setzen – basierend auf dem Thema Immobilien-Marktpreis-Bewertung-Schätzung. Darüber hinaus wurden digitale Lösungen darum herumgebaut, die jeden Teilnehmer entlang der Wertschöpfungskette Wohnimmobilien bei seinen Fragestellungen helfen. Das können vertriebliche Fragestellungen, Research-Fragestellungen oder Projektentwicklungsfragestellungen sein. Aber auch Entscheidungen der Banken zu Baufinanzierungen gehören dazu.

Inzwischen ist PriceHubble in 10 Ländern aktiv und betreut allein in Deutschland ca. 600 Unternehmen – Banken, Versicherungen, Immobilienunternehmen, Immobilienmakler, Analysten. Die Produkte sind dabei immer so designed, dass der Endkunde sie versteht. Absicht dahinter ist, dass der Profi bei seiner Beratungsfunktion dem Endkunden gegenüber das Produkt auch einsetzen kann. Und zwar so, dass dieser es versteht.

Black Label Immobilien ist seit 2019 Kunde bei PriceHubble und setzt sehr erfolgreich das Bewertungstool von PriceHubble auf seiner Webseite ein. Dort kann jeder das Formular zur Bewertung einer Immobilie ausfüllen. Egal, ob die Person Ihre Immobilie verkaufen will, ob sie gerade Mieter ist oder ob sie herausbekommen will, wie der Markt sich aktuell verändert.

Achim Amann: Wie „erkennt“ PriceHubble die aktuellen Immobilienpreise?

Christian Crain: Wir haben erkannt, dass es nahezu unwahrscheinlich ist, mit den herkömmlichen Bewertungsmethoden – Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert, etc. – den realen Marktpreis zu treffen. In Zusammenarbeit mit den Universitäten von Zürich, Paris und Hamburg wurde überlegt, was eigentlich die, den Preis beeinflussenden Eigenschaften und Faktoren sind – auch wenn keine vergleichbare Immobilie in der Nähe ist. Im Ergebnis haben wir knapp 400 Faktoren entdeckt, bei denen wir einzeln nachweisen konnten, dass sie einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben. Das sind Faktoren, die Immobilie selbst betreffend, die Lagefaktoren und die Marktfaktoren. Mittels KI wird mit diesen verschiedenen Faktoren ein Selbstlernalgorithmus gestartet, der alle Faktoren miteinander kombiniert und erkennt, welche Faktoren wirklich entscheidend sein für den Wert einer Immobilie. Mit jeder neuen Immobilie, die bewertet wird, lernt das System dazu.

Alle drei Monate überprüfen wir die KI auf ihren Lernerfolg und vergleichen die Prognosegenauigkeit in der Marktwertschätzung mit den Transaktionsdaten und den Ist-Mieten, die wir auf freiwilliger Basis von unseren Mandanten bekommen.

Die Angebotsbeobachtung am Markt gehört ebenfalls dazu, um frühzeitig bestimmte Indikatoren zu sehen.

Achim Amann: Was ist der Vorteil der Software von PriceHubble im Gegensatz zu verschiedenen Mitbewerbern, die auch nach eigenen Angaben wissen, was eine Immobilie wert ist?

Christian Crain: Beispielsweise gibt es eine Bausparkasse, die unsere Software schon sehr früh zum doppelten Check oder sogar als Erstentscheidung genutzt hat. Wenn dort im klassischen Fall die Kreditanfrage für ein Mehrfamilienhaus hereinkommt, dann muss sehr schnell entschieden werden. Andere Mitbewerber lassen dabei mit ihrer Software nicht das Potenzial einer Immobilie erkennen, sondern geben nur eine Zahl aus. Mit unserer Software ist es für die Bank sehr schnell möglich, sich eine Bild von der Immobilie machen zu können. Davon ist abhängig, ob mit gutem Gewissen ein Sachverständiger zur Immobilie geschickt werden kann oder ob sich diese Ausgabe nicht lohnt.

Im vorliegenden Beispiel der Bausparkasse haben die Gutachter die Rückmeldung gegeben, dass in 9 von 10 Fällen das bestätigt wurde, was vorher am Schreibtisch mit PriceHubble ermittelt worden ist.

Was den Maklerbereich angeht, so ist der Einsatz unserer Software unterstützend bei der Vermarktungs- bzw. Verkaufsstrategie einer Immobilie. Aber auch für die Käuferseite ist es wichtig. Der beratende und unterstützende Immobilienmakler kann mittels unserer Software das „Verständnis“ beim potenziellen Käufer wecken, was den realen Marktwert der zu kaufenden Immobilie betrifft.

Achim Amann: Seit Beginn des Krieges in der Ukraine gibt es massive Verschiebungen auf dem Immobilienmarkt. Wie hast Du das aus Deiner Sicht erlebt?

Christian Crain: Platt ausgedrückt: Aktuell ist es ein heilloses Durcheinander oder wie der Fachmann sagt, es gibt einen fragmentierten Markt. Wenn wir auf Gesamtdeutschland schauen, dann war es bis Juli/August noch sehr einheitlich, mit unterschiedlichen Ausschlägen in der Stärke, aber im Trend immer gleich. Seit August/September sind Städte, Stadtteile, Postleitzahlengebiete, ganze Straßenzüge so auseinandergedriftet, dass es wirklich dieses Durcheinander ist. Das haben wir festgestellt. Und wir haben auch festgestellt, dass wir inzwischen im Januar 2023 da angekommen sind, wo wir, was das Preisniveau angeht, mal im Oktober/November 2021 waren.

Man kann aber nicht sagen, dass die Preise der Wohnimmobilien generell nach unten gehen. Beispielsweise gibt es in Dallgow-Döberitz seit vielen Jahren das erste Mal eine leichte „Südwärts-Bewegung“ um ca. 1 bis 2 Prozent, während es in Strausberg immer noch eine gesunde Seitwärtsbewegung gibt. Unsere Recherche ergab, dass es auch südlich davon weiterhin stabil ist. Wichtig dafür könnte sein, dass es in Grünheide ein Tesla-Werk gibt oder der BER geöffnet hat.

Das Gleiche sehen wir auch in Magdeburg. Magdeburg ist relativ verschont von Preisrückgängen. Das könnte daran liegen, dass Intel geplant hat, einen Standort nach Magdeburg zu verlegen.

Wenn Sie das komplette Gespräch hören möchten, dann klicken Sie hier.