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29. Berliner Immobiliengespräch

Kommt die Trendwende im Immobilienmarkt?

Wie wirkt sich die leicht sinkende Dynamik im Wohnungsmarkt auf die Preisentwicklung in Schwarmstädten und Umlandregionen aus?

Experten: Dr. Reiner Braun, empirica AG und CEO Achim Amann
Wann: 11.01.2022, 19:00 Uhr
Wo: Live über Zoom

Fazit des 29. Berliner Immobiliengespräches:

Haben wir schon eine Trendwende? Antwort: Ja. Gibt es eine Preisblase? Antwort: Nein. Das sind die Antworten in unseres Expertengespräches in Kurzform.

Nach über einem Jahrzehnt drastisch steigender Kaufpreise in den Schwarmstädten Deutschlands werden die Preise in den kommenden Jahren weniger stark wachsen und eher stabil verlaufen. Es besteht auch die Möglichkeit einer Preiskorrektur. Was sich bei den Mietanstiegen schon seit ca. 2018 abzeichnet, wird nun zeitversetzt bei den Kaufpreisen erwartet. Es sprechen mehrere Indikatoren für eine Stabilisierung der Immobilienpreise.

Hier der Überblick und eine Bewertung:

  • Das Einkommenswachstum der deutschen Haushalte steigt bei weitem nicht in gleichem Verhältnis wie die Kaufpreise von Immobilien. Immer weniger Menschen können also Wohnungen und Häuser kaufen. Menschen werden deshalb in andere Ortschaften und Gemeinden ziehen, wenn Sie keinen passenden Wohnraum finden. Das spüren jetzt schon viele Unternehmen, denn Sie finden weniger Mitarbeiter als vor dem Immobilienboom.
  • Die Leerstandsquoten in den Ballungsräumen steigen langsam wieder an. D. h. nicht alle Vermieter finden zu den Wunschpreisen Mieter. Diesen Trend können wir schon seit ca. 2019 auch in unserer Partnergesellschaft → Black Label Property Management GmbH  beobachten. Gerade möblierte Wohnungen werden weniger nachgefragt als früher. Dieser Trend war also auch schon vor der Pandemie zu beobachten.
  • Die Zinsen steigen. Zitat Herr Dr. Braun: „Die historisch niedrigsten Zinsen liegen hinter uns.“ D. h. die Banken werden im Jahr 2022 und auch darüber hinaus die Zinsen für Immobiliendarlehen anheben. Gerade durch den Anstieg der Inflation werden die Zinsen schneller steigen als geplant.
  • Die neue Bundesregierung hat endlich ein eigenes Bauministerium geschaffen, mit klarem Fokus auf den Neubau. Selbst wenn die 300.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht geschafft werden, ist die Richtung klar. Bauen, Bauen, Bauen. Gibt es mehr Angebote, wird die Nachfrage besser bedient. Dadurch verliert die Preisdynamik an Schwung.
  • Wir rechnen mit sich langsam auflösenden Zuzugdynamiken in die Ballungsräume, unter anderem durch den Wandel der Lebensmodelle. Homeoffice ist salonfähig geworden. Der Gesetzgeber hat hier bereits Tatsachen geschaffen.
  • Die Infrastrukturprogramme in den ländlichen Regionen inklusive des Ausbaus der Glasfaser Leitungen zeigen langsam Wirkung. Mehr Regionen nehmen so am wirtschaftlichen Leben teil.
  • Die Förderprogramme der Regierung werden die energetischen Sanierungen vieler Vermieter und Eigentümer vorantreiben. Die Mieten werden dafür aber nicht ansteigen und die Nebenkosten der Mieter sinken durch die Einsparung von Energiekosten. Das bedeutet Vermieter müssen nicht die Mieten anheben oder die Kaufpreise.
  • Die Bundesregierung arbeitet an der Senkung der Grunderwerbssteuer für Familien und Erstkäufer. Das senkt die Kaufnebenkosten und schafft so mehr Eigenkapital und nimmt etwas den Druck von den Kaufpreisanstiegen. Mitnahmeeffekte sind aufgrund der harten Finanzierungsprüfungen der Banken eher unwahrscheinlich.
    Das Vermieten von Wohnraum lohnt sich oftmals nicht mehr. Ein gesundes Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis lag vor dem Immobilienboom (z. B. in den 00 Jahren) bei ca. 20. Also ca. 20 Jahresmieten ergaben den Kaufpreis. Heute liegen die Faktoren in den Ballungsräumen zwischen 30 und 40. Solange also die absoluten Mieten nicht weiter steigen, steigen also die Kaufpreise für Mietflächen nicht weiter.
  • Für private Kapitalanleger ist das Investieren in den Sachwert Wohnraum bei Renditen unter 3% nur so lange interessant, wie es keine echten Alternativen gibt. Das ändert sich gerade durch die Zinsanhebungen in den USA, welche auch in den anderen wichtigen Volkswirtschaften erwarten wird. Dadurch steigen die Renditen auf den Kapitalmärkten wieder an. Eine Investition in Immobilien verliert damit an Attraktivität.

Experten im 28. Berliner Immobiliengespräch:

Dr. Reiner Braun, empirica AG
Dr. Reiner Braun, empirica AG

Dr. Reiner Braun

Diplom-Volkswirt Dr. Reiner Braun ist Vorstandsvorsitzender der empirica AG
Forschung und Beratung (Berlin). Sein Studium der Volkswirtschaftslehre absolvierte
er an den Universitäten Osnabrück und Bonn, seine Promotion an der Universität zu
Köln.
Seit 1994 ist Herr Braun Projektleiter bei der empirica GmbH. Im Jahr 2003 wurde er
in den Vorstand der empirica AG berufen, seit 2019 hat er dort den Vorsitz inne.
Die Arbeitsschwerpunkte seiner Tätigkeit liegen im Bereich Wohnungsmärkte,
Einkommens- und Vermögensanalysen sowie Altersvorsorge.
Herr Braun ist seit 2007 Mitglied im Verbandsrat des deutschen Verbandes für
Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V., seit 2009 Mitglied im
Arbeitskreis „Immobilienpreise“ des BBSR und seit 2010 Mitglied im Arbeitskreis
Bau- und Wohnungsprognostik. www.empirica-institut.de

Achim Amann
Achim Amann

Achim Amann

Achim Amann ist Co-Gründer und Geschäftsführer von Black Label Immobilien. Seit 2004 befasst er sich mit Immobilien in Europa. Begonnen hat er am Golf von St. Tropez (2004-2007), anschließend folgte sein MBA in England (2008). Seit 2008 berät und betreut er International Key Accounts sowie Berliner Bauträger und verantwortet das Marketing der Marken Black Label Immobilien und Black Label Properties sowie die Bereiche Akquisition und Produktstrategie.

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Achim Amann

Achim Amann

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E-Mail: aa@blp-immobilien.com

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