Kaltmiete vs. Warmmiete

Wie teuer es wird, in Deutschland zu wohnen und wie Sie damit umgehen können.

Gerade bei den explodieren Energiepreisen, den nun wieder steigenden Kaltmieten, den steigenden Sanierungsanforderungen und geringer werdenden Neubauaktivitäten fragen sich viele Mieter, Vermieter, Eigennutzer und Käufer wie geht es jetzt weiter?

Wir wollen diese Frage beantworten. Zunächst aber einmal die Definition von Miete.

Die Kaltmiete – auch Nettomiete, Nettokaltmiete oder Grundmiete genannt – ist die „reine“ Miete, die für die grundlegende Nutzung einer Wohnung an den Vermieter/Eigentümer gezahlt wird. Bei der Kaltmiete werden individuelle Daten wie das Baujahr des Gebäudes, der Zustand und die Lage der Wohnimmobilie berücksichtigt. Je nach Ausstattung und Lage kann die Kaltmiete auch über oder unter dem ortsüblichen Mietspiegel liegen. Wenn von Mietspiegel, Marktmiete etc. gesprochen wird, geht es immer um die Kaltmiete.

Die Warmmiete – auch Bruttomiete oder Bruttowarmmiete genannt – umfasst die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten, die für eine Wohnung anfallen und an diverse Dienstleister und Energieversorger gezahlt wird. Zu den Nebenkosten zählen Wasser- und Heizkosten sowie Wartungsarbeiten der Heizung wie Immissionsmessungen und Schornsteinfegerkosten.
Falls eine monatliche Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart ist, macht die Warmmiete den gesamten Geldbetrag aus, der monatlich vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden muss. Ist keine Nebenkostenpauschale vereinbart, erfolgt eine Nachzahlung der Nebenkosten anhand einer jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Nebenkosten und Betriebskosten
Die Nebenkosten beinhalten sämtliche Bewirtschaftungskosten eines Objekts. Bei den Betriebskosten hingegen handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten. Die Betriebskosten sind somit nur ein Teil der gesamten Nebenkosten. Nur die Betriebskosten können dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

Fazit: Der Mieter zahlt mit der Warmmiete fast alle Kosten mit Ausnahme der Instandhaltungsrücklage und der Verwaltergebühren.

Hausgeld
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung ist man immer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Für die Eigentumswohnung muss man das sogenannte Hausgeld zahlen – eine Vorauszahlung für die anfallenden Kosten zur Bewirtschaftung, Instandhaltung und Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Damit ist es vergleichbar mit der Nebenkostenvorauszahlung eines Mieters.

Ab 2023 zahlt der Vermieter für Wohnungen mit schlechten Energiekennwerten einen Teil der Energiekosten.

Das ist ein sehr wichtiger Wandel in der Wohnungspolitik. Denn zum ersten Mal muss der Vermieter für das Heizverhalten der Mieter zahlen. Auf der einen Seite nicht verständlich, denn der Vermieter wohnt nicht in der Wohnung. Auf der anderen Seite verständlich, denn der Mieter kann selbst die Heizung nicht austauschen oder das Haus dämmen.

Was Sie als Mieter tun sollten:

• Passen Sie Ihr Heizverhalten an. (Entscheidend hier: richtiges, energiesparendes Heizen und Lüften.)
• Isolieren Sie Fenster und Türen besser .
• Sie sollten, auch wenn es nicht verpflichtend ist, freiwillig die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen. Hat der Vermieter Sie dazu noch nicht angeschrieben, melden Sie sich besser aktiv. Sollten Sie später eine erhöhte Betriebskostennachzahlung nicht zahlen können, kann das bis zu einer Kündigung und dem Verlust Ihrer Wohnung führen.
• Setzen Sie sich mit Ihrem Vermieter in Verbindung und fragen Sie diesen nach aktuellen Kosten. Sind die Versorgerverträge gerade erneuert worden oder nicht? Sind Maßnahmen für die Senkung des Energieverbrauchs getroffen worden oder nicht? Wird eine Modernisierung geplant und wenn ja, mit welchen zusätzlichen Kosten müssen Sie dann rechnen?
• Machen Sie sich bewusst, dass nicht nur Energie teurer wird, sondern auch alles andere. Achten Sie darauf, den Müll zu trennen, keine Schränke in den Hof oder Keller zu „lagern“, u. ä. All diese Kosten werden auf Ihre Betriebskosten umgelegt. Sie zahlen als Mieter also dafür.

Was Sie als Vermieter tun sollten:

• Sie sollten prüfen, wie Sie die Kennzahlen Ihrer Wohnung und Ihres Hauses senken können. Sprechen Sie mit einem Energieberater und erstellen Sie einen Sanierungsfahrplan. Prüfen Sie Fördermöglichkeiten. mehr Informationen
• Rechnen Sie nach, was Sie unternehmen können, wenn die Mieter die Warmmiete nicht mehr zahlen können. Können Sie Kosten der Mieter übernehmen und diese den Mietern stunden? Wenn nein, sprechen Sie zeitnah mit Ihrer Hausverwaltung, was Sie in so einem Fall tun sollten.
• Die steigende Warmmiete wird zukünftige Erhöhungen der Kaltmiete erschweren. Kalkulieren Sie damit, dass es weniger Mieter gibt, die diese Kosten zahlen können. Das gilt insbesondere für große unsanierte Altbauwohnungen.
• Rechnen Sie mit Nachfragerückgang von Käufern für schlecht sanierte Wohnungen mit hohen Nebenkosten.
• Rechnen Sie mit steigenden Eigenkapitalanforderungen und höheren Finanzierungskosten durch die Banken. Erkundigen Sie sich über Nachhaltigkeitszertifikate, ESG-Kriterien, BAFA-Zuschüssen und KFW-Darlehen und sprechen Sie mit Ihrer WEG-Verwaltung der Eigentümergemeinschaft über Lösungswege.
• Besorgen Sie sich möglichst noch im Jahr 2022 einen aktuellen Energieausweis für Ihre Immobilie. Ab 2023 steigen die Energieausweiswerte und Ihre Immobilie kann dann in der Energiegüteklasse sinken. Das kann direkte Kosten für Sie verursachen, mehr dazu beim Energieberater.

Meinung:

Wenn von "Mieten" gesprochen wird, geht es immer um die Kaltmiete. Aus unserer Sicht sollte sich das dringend ändern, denn eine vermeintlich günstige und schicke Altbauwohnung kann durch sehr hohe Betriebskosten deutlich teurer werden als eine weniger romantische, aber vergleichbare Neubauwohnung.

Wir sollten also in Zukunft besser die Warmmieten miteinander vergleichen anstelle der Kaltmieten. Ebenso sollte man den Effekt von hohen Nebenkosten einer Wohnung ehrlich als das bewerten, was er ist: Ein Nachteil dieser Wohnung. Sowohl für den Mieter, der zahlt (diesem ist es egal an wen er zahlt, ihn interessiert die Monatsrate) als auch für den Vermieter und Eigentümer der weniger Kaltmiete verlangen kann, wenn die Betriebskosten hoch sind.