In diesem Interview gibt unser Makler Dirk Wagner Einblicke in das Thema Immobilien als Kapitalanlage. Dirk arbeitet seit vielen Jahren als Makler und Berater im Kapitalanlagebereich und bringt ein tiefes Verständnis dafür mit, wie Märkte funktionieren, wie Vermögen entsteht und welche Entscheidungen wirklich zählen.
Die Fragen stellt Vazha Zviadauri, Werkstudent bei Black Label Immobilien. Im Gespräch wird deutlich, wie sehr es beim Thema Immobilien nicht nur um Zahlen geht, sondern um Teamarbeit, Erfahrung und ein gemeinsames Nachdenken über sinnvolle Entscheidungen.
Frage 1: Was versteht man unter einer Kapitalanlage?
Kapitalanlage bedeutet Vermögensaufbau. Kapital beschreibt Geldwerte, die man sich aufbaut, und Anlage ist die Form, mit der das geschieht. Neben Versicherungen, Aktien oder ETFs gehört die Immobilie zu den Asset-Klassen, bei denen man entweder Geld investiert oder Vermögen ratierlich aufbaut. Bei Immobilien nutzt man Fremdkapital der Bank, kauft z. B. eine Wohnung für 100.000 Euro und tilgt diese mit Hilfe von Mieteinnahmen, steuerlichen Effekten und eventuell Förderungen. Gleichzeitig schützt man sich vor Inflation und profitiert langfristig von Wertsteigerungen.
Frage 2: Worin unterscheidet sich eine Kapitalanlage von einer Immobilie zur Eigennutzung?
Eine selbstgenutzte Immobilie ist eine persönliche Wohnentscheidung und hat nichts mit Kapitalanlage zu tun. Bei einer Kapitalanlage kauft man immer eine vermietete Wohneinheit. Entscheidend sind dann Parameter wie:
Passt der Standort langfristig?
Wird dort in 10, 20 Jahren noch Nachfrage bestehen?
Lässt sich die Wohnung dauerhaft vermieten?
Wie stabil ist die Wertentwicklung?
Je höher die Nachfrage am Standort, desto stabiler der Wert und desto leichter findet man dauerhaft Mieter. Wer die Expertise hat, kann diese Punkte selbst prüfen. Wer sie nicht hat, sollte sie unbedingt prüfen lassen, weil diese Kriterien über den langfristigen Erfolg entscheiden.
Frage 3: An welchen Experten sollte man sich wenden, wenn man die Kenntnisse nicht selbst hat?
Wenn man die Parameter nicht sicher einordnen kann, sollte man sich an Fachleute wenden. Dazu gehören Makler, die den Markt kennen und einschätzen können, ob Standort, Nachfrage und Preis zusammenpassen. Zusätzlich ist ein Steuerberater wichtig, weil er beurteilen kann, welche steuerlichen Auswirkungen eine Kapitalanlage hat und wie sich die Steuerlast durch bestimmte Immobilienarten reduziert. Beide Blickwinkel – Markt und Steuer – sind entscheidend, um zu verstehen, ob eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist.
Frage 4: Für wen sind Immobilien als Kapitalanlage attraktivsten?
Grundsätzlich für viele Menschen, sofern eine solide Bonität vorhanden ist. Ab etwa 2.500 bis 3.000 Euro brutto kann eine Bank eine zusätzliche Finanzierung tragen. Besonders profitieren drei Gruppen:
Menschen mit hoher Steuerlast: Sie können bestimmte Immobilienarten nutzen, um ihre Abgaben deutlich zu reduzieren.
Junge Berufstätige: Zeit ist ein entscheidender Hebel – wer früh beginnt, kann über viele Jahre ein größeres Portfolio aufbauen.
Einkommensstarke Berufsgruppen: Ein klassisches Beispiel aus meiner Tätigkeit: Ärztinnen und Ärzte, die früh gut verdienen und langfristig planen.
Frage 5: Gibt es Beispiele aus deiner Beratungspraxis?
Ja, viele. Ein großer Teil meiner Erfahrung stammt aus der Zeit, in der ich als Berater für junge Ärzte gearbeitet habe. Diese Berufsgruppe eignet sich besonders gut, um die Wirkung von langfristigen Kapitalanlagen zu zeigen: Sie verdienen früh gut, haben stabile Karriereperspektiven und stehen oft vor der Frage, wie sie ihr Einkommen sinnvoll einsetzen.
Das typischste Szenario:
Viele lassen ihr Geld zunächst einfach auf dem Konto liegen – mit dem Gefühl, Vermögen aufzubauen. Real verlieren sie aber Jahr für Jahr Kaufkraft durch Inflation. Sichtbar wird das, wenn man Preise für alltägliche Güter, Supermarkt-Einkäufe oder Autos betrachtet, die sich über die Jahre stark verteuern. Genau dieselbe Entwicklung wirkt auch auf das Geld, das ungenutzt auf dem Konto liegt.
In der Beratung zeigt sich immer wieder, wie stark der Unterschied ist, wenn junge Menschen stattdessen früh in Immobilien einsteigen. Einige kaufen alle zwei bis drei Jahre eine weitere Wohnung, weil Einkommen, Objektentwicklung und Bonität sich positiv entwickeln. Nach zehn bis fünfzehn Jahren entsteht daraus ohne Stress ein beeindruckendes Vermögen.
Das Entscheidende ist nicht ein einzelnes Objekt, sondern die Kontinuität: früh beginnen, regelmäßig prüfen, gezielt nachkaufen. Die Zeit arbeitet für diese Anleger – und das macht die Ergebnisse so klar sichtbar.
Zu diesem Gespräch gibt es außerdem ein Video, in dem Dirk Wagner die Inhalte ausführlich erläutert.
Frage 6: Wie siehst du Berlin als Wohnort und Markt?
Ich lebe seit 2008 in Charlottenburg und fühle mich im Südwesten sehr wohl. Berlin wirkt oft wie mehrere Städte gleichzeitig: Es gibt Metropole, ruhige Wohnlagen, Wälder, Wasser, sehr unterschiedliche Kieze. Manche Gegenden sind touristisch geprägt, andere jung, wieder andere eher familienorientiert oder von älteren Menschen bewohnt.
Genau diese Vielfalt macht Berlin aus. Unterschiede zwischen Ost und West gibt es, aber viele Altbaugebiete zeigen, dass die Stadt zusammengehört. Die Platte ist typisch für den Osten, große verdichtete Wohnanlagen für den Westen. Die Breite und Vielfalt der Stadt ist einzigartig.
Frage 7: Viele Verkäufer sagen „Ich spare die Provision, wenn ich es selbst mache.“ Was entgegnest Du darauf?
Der Gedanke wirkt logisch, führt aber oft zu finanziellen Verlusten. Private Verkäufer setzen den Preis meist falsch an – zu hoch, weil Nachbarn Vergleichswerte liefern, die nicht den realen Verkaufspreisen entsprechen, oder zu niedrig, weil entscheidende Marktkenntnisse fehlen.
Ein erfahrener Makler kennt:
tatsächliche Verkaufspreise (z. B. über den Gutachterausschuss),
die Auswirkungen von Zinsen und Bankenverhalten,
die richtigen Argumente in Verhandlungen,
die eigene Datenbank an vorgemerkten Kaufinteressenten.
Viele private Verkäufer knicken in Verhandlungen ein, weil ihnen Argumente fehlen. Das führt häufig zu einem geringeren Erlös als mit Makler – selbst nach Abzug der Provision.
Frage 8: Was bedeutet Beratung für dich persönlich?
Beratung heißt für mich, jemanden zu verstehen.
Wer bist du?
Was bewegt dich?
Wo möchtest du hin?
Und dann zu überlegen, welche Strategien sinnvoll sind – nicht für irgendeinen Anleger, sondern genau für diesen Menschen. Erfahrung ist dabei wichtig, aber das gemeinsame Nachdenken ist genauso wichtig. Es geht nicht darum, ein Objekt „durchzudrücken“, sondern darum, Entscheidungen zu treffen, die funktionieren.
