Immobilienmarkt Deutschland – Analysen und Prognosen 2023

39te Berliner Immobiliengespräch mit Andreas Müller

Immobilienmarkt Deutschland

Analysen und Prognosen

Der Immobilienpreis-Boom ist 2022 zu Ende gegangen. Aber wie geht es 2023 weiter? Steht der Immobilienmarkt vor der Wende?

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39. Berliner Immobiliengespräch

Experten im Gespräch:

Achim Amann, CEO Black Label Immobilien
Andreas Müller, CEO Black Label Immobilien

Wann:

13.12.2022, ab 19:00 Uhr live über Zoom

Zusammenfassung des Gespräches:

Herzlich Willkommen zum 39. Berliner Immobiliengespräch.
Das Thema: Was passierte eigentlich im Jahr 2022 und wie sehen wir das Jahr 2023.

Das Jahr 2022 war auch für die Immobilienwirtschaft ein besonderes Jahr. Einen dermaßen schnellen Wandel hat es in der Geschichte der Immobilienwirtschaft seit dem 2. Weltkrieg noch nicht gegeben.

Das Jahr 2022 fing dabei ganz optimistisch an. Die Zinsen waren niedrig und es gab kaum Verunsicherungen im Markt. Mit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine hat sich das allerdings schnell geändert. Die Verunsicherungen wuchsen und die Preise von Immobilien gingen nach unten. Mitte des Jahres standen dann potenzielle Käufer von Immobilien vor der Situation, bei Kauf doppelte bis dreifache Raten bezahlen zu müssen. Und Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollten, hatten noch probiert, Ihre Immobilien zu „alten“ Preisen zu verkaufen. Das hat sich allerdings als sehr schwierig erwiesen, da das Angebot an Immobilien nach oben ging – die Käuferschicht aber immer kleiner wurde.

Es entstand ein sogenannter Käufermarkt. Das heißt, potenzielle Käufer konnten über den Preis einer Immobilie verhandeln und ein eigenes Angebot abgeben. Im Ergebnis sind die Preise einer Immobilie um bis zu 5 % gefallen – bei unsanierten Mehrfamilienhäusern um bis zu 15 %. Im Gegenzug dazu sind die Zinsen im Oktober/November des Jahres auf über 4 % gestiegen. Der große Crash ist aber ausgeblieben. Aktuell bekommt man schon wieder ein Hypothekendarlehen von ca. 3,8 % je nach Laufzeit zwischen 10 und 15 Jahren.

Im Berlin haben wir seit Jahren einen großen Wohnungsmangel. Aktuell verschärft sich das Problem. Viele Menschen, die sich eine Immobilie kaufen wollten, nehmen aufgrund der aktuellen Zinsen davon Abstand und gehen wieder auf Miete. Da auch geplante Bauprojekte nicht realisiert werden und immer mehr Geflüchtete in die Stadt kommen, verschärft sich der Wohnungsmangel weiter und die Mieten steigen rasant. Regulierende Maßnahmen seitens der Bundesregierung bewahren zwar viele Mieter vor extremen Mieterhöhungen, doch dadurch wird das Angebot an Mietwohnungen insgesamt geringer, was wiederum den Druck erhöht.

Wie ist die Preisentwicklung im Berlin Umland?

Was die Preisentwicklung im Berliner Umland angeht, so kann sie direkt verglichen werden mit der Entwicklung in der Stadt. Viele Menschen hat es in den vergangenen Jahren ins Grüne gezogen. Gestiegene Baulandpreise, hohe Baukosten sowie hohe Energiekosten haben zur Folge, dass auch im Berliner Umland kaum eine Beruhigung das Marktes zu erwarten ist.

Aufgrund der hohen Baukosten, der Lieferkettenproblematik, etc. ist davon auszugehen, dass der Neubau von Wohnraum stark zurückgehen wird. Zu erkennen ist das an der Diskrepanz zwischen erteilten Baugenehmigungen und tatsächlich gestarteten Bauvorhaben. Es gibt viel mehr Baugenehmigungen als Projekte, die umgesetzt werden. Das bedeutet, viele Bauträger stoppen ihr Bauvorhaben und warten ab, wie der Markt sich entwickelt. Das wirft die Branche ein bis zwei Jahre zurück, was den Neubau von Wohnraum betrifft.

Warum sollte ich ausgerechnet jetzt eine Wohnung kaufen?

Wenn Sie sich jetzt überlegen, eine Wohnung zu kaufen, dann spricht einiges für den Kauf. Die Auswahl an Immobilien ist groß und die Zinsen sind noch relativ günstig. Außerdem - den perfekten Moment zum Kauf einer Immobilie trifft man nie. Aber, wenn die Immobilie stimmt, wenn Sie ein gutes Bauchgefühl haben, wenn die Finanzierung steht und wenn Sie sich die Rate leisten können, dann spricht vieles dafür, dass jetzt genau der richtige Zeitpunkt ist, um in eigenen Wohnraum zu investieren.

Sollte ich meine Immobilie sanieren oder unsaniert verkaufen?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, welches in einem ganz schlechten Zustand ist und in dem über 20 Jahre nichts gemacht worden ist, dann stehen Sie vor mehreren Problemen. Unter anderem müssen sie 2023 die Ölheizung – wenn denn vorhanden - abschaffen.  Sie können natürlich sanieren, um den Wert der Immobilie zu erhöhen – Sie können aber auch die Immobilie verkaufen. Steuerfrei, wenn Sie sie mindesten 10 Jahre im Besitz hatten. Allerdings aktuell mit bis zu 10 oder 15 Prozent Preisrückgang.

Wenn Sei Eigennutzer einer Immobilie sind, sollten Sie schon allein aus Kostengründen für Gas und Strom Ihr Haus in den nächsten Jahren energetisch sanieren.

Sollte ich jetzt meine Immobilie verkaufen oder doch lieber abwarten?

Es hängt natürlich von jedem selbst ab. Wenn Sie jetzt Ihre Immobilie verkaufen wollen oder müssen und das bei einem aktuellen Preisrückgang der Immobilien um ca. 5 bis 7 %, dann empfehlen wir trotzdem zu einem Verkauf der Immobilie. Dann - ob der Preis in Zukunft noch realisiert werden kann, dass wissen wir nicht. Die Preise können weiter runter gehen, müssen aber nicht. Wer Geduld hat oder wer Zeit hat, kann natürlich abwarten.

An dieser Stelle muss aber gesagt werden, dass es bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie immer um das persönliche Wohlbefinden gehen sollte. Als potenzieller Käufer ist es für Sie vorrangig wichtig, ob die Lage der Immobilie gut für Sie ist, ob Ihre Kinder dort zur Schule gehen können, was Sie für einen Fahrtweg zu Ihrem Job haben, etc. Und wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, dann ist es Ihnen wichtig zu verkaufen, weil Sie sich persönlich oder beruflich verändern möchten oder müssen.

Man sollte also vorrangig darauf achten, wie man wohnen möchte oder wo man wohnen möchte. Erst danach sollten Themen kommen wie, was kostet mich die Immobilie, kann ich sie mir leisten oder was bekomme ich für einen Verkaufspreis. Achten Sie also bitte immer erst auf sich und Ihre Wünsche.

Was passiert 2023?

Wir können nicht in die Glaskugel schauen, aber wir gehen davon aus, dass es einen Zinsschock wie 2022 nicht noch einmal geben wird. Letztes Jahr waren die Zinsen von 0,7 % auf knapp 5 % gestiegen. Eine wiederholte Vervier- oder Verfünffachung der Zinsen erwarten wir nicht. Aus unserer Sicht und aus der Sicht verschiedener Auguren wird es eine Stabilisierung bei ca. 3 bis 5 Prozent geben. Der volatile Markt von 2022 wird sich beruhigen und wir werden 2023 wieder einen Markt mit mehr Planungssicherheit haben.

Im Moment sind sehr eigenkapitalstarke Käufer auf dem Markt. Bei denen spielt der Zins nicht die entscheidende Rolle. Diese Käufer setzen zwecks Inflationsschutzes auf Sachwerte. Auch Kapitalanleger sind unterwegs. Zwar nicht in dem hohen Maße wie noch vor einiger Zeit, aber auch die schauen darauf, welche Renditen erwirtschaften werden können. Unsanierte Mehrfamilienhäuser könnten in den nächsten 2 Jahren darum für Kapitalanleger durchaus interessant sein.

Resümee: Wir haben keinen Immobiliencrash und es wird sicher auch 2023 nicht dazu kommen.

Erhöht die Bundesregierung mit dem Jahressteuergesetz indirekt die Erbschafts- und Schenkungssteuer?

Noch wissen wir nicht genau, wie das Gesetz am Ende aussehen wird und welche Freibeträge es im unteren Bereich geben wird. Das ist entscheidend, damit der normale Bürger nicht so viel Erbschaftssteuer zahlen muss.

Bitte wenden Sie sich dazu an Ihren Steuerberater. Der kann Sie dazu eingehend beraten und unterstützen.

Was muss ich jetzt tun, wenn ich eine Immobilie kaufen oder verkaufen will?

Es ist nach wie vor ausgesprochen wichtig, viel Wert auf gute und aussagekräftige Unterlagen zu legen. Es gibt ein Satz von Abraham Lincoln: „Wenn Sie 10 Stunden Zeit haben, um einen Baum zu fällen. Was tun sie? Antwort: Ich schleife 8 Stunden die Axt und fälle 2 Stunden den Baum und nicht umgekehrt.“ Das heißt, achten Sie darauf, dass die Verkaufsunterlagen TOP sind. Nur so können Sie schnell und zügig den Verkaufspreis realisieren, den Sie sich vorstellen.

Auch als potenzieller Käufer sollten sie aussagekräftige Unterlagen bereitstellen können. Die Banken haben heute sehr hohe Anforderungen, was die Unterlagen betrifft. Sie achten sehr genau darauf, wem Sie Geld zur Verfügung stellen. Unsere Empfehlung: Wenden Sie sich an einen fachkundigen Makler. Der weiß genau, welche Unterlagen Sie benötigen. Das ist heutzutage fast noch wichtiger als in der Vergangenheit.

Aussichten für 2023 für Käufer

Der Markt wird sich stabilisieren. Unabhängig davon, wie sich die Zinsen entwickeln, empfehlen wir, bei Kaufinteresse den Markt mit seinem Angebot an Immobilien auszunutzen und zu kaufen. Sowohl als Eigennutzer, als auch als Kapitalanleger.

Aus Erfahrung wissen wir, wenn der Markt volatil ist und die Leute unsicher sind, ist es für Käufer günstig, um auf den Markt zu treten. Selbst, wenn die Preise 2023 wider Erwarten dramatisch fallen sollten, Sie aber jetzt eine gute Finanzierung haben - die Sie auch auf 10 oder 20 Jahre absichern können - fahren Sie damit besser. Denn, die Finanzierung einer Immobilie wird zur großen Herausforderung werden.

Die Preise von Neubauimmobilien sind weiter hoch und werden wahrscheinlich erst einmal nicht sinken. Die Preise für Bestandsimmobilien sind etwas heruntergegangen - in Abhängigkeit von der Lage und der Ausstattung.

Die Preise für Altbauimmobilien in Top-Lagen von Berlin werden nicht fallen. Für die hochpreisigen Immobilien wie Penthäuser oder große Villen gibt es keine Änderungen. Sie werden nach wie vor stark nachgefragt. Vor allem von Menschen, die sich vor der hohen Inflation schützen wollen.

Aussichten für 2023 für Käufer

Wenn Sie vor 10 Jahren eine Immobilie erworben haben, ist davon auszugehen, dass Sie ungefähr die Hälfte von dem bezahlt haben, was die Immobilie heute wert ist. Die Preise haben sich fast verdoppelt in den letzten 10 Jahren – teilweise sogar noch mehr. Zumal, wenn Sie die Immobilie aufgewertet, bzw. saniert haben. Wenn Sie jetzt die Immobilie verkaufen wollen, machen Sie zwar ca. 10 bis 20 % weniger Gewinn, als was Sie sich 2021 erhofft hatten. Das wäre dann aber immer noch immer ein riesiger Gewinn. Eine wichtige Frage ist, was machen Sie mit dem Gewinn? Neu investieren? Wenn ja, dann bedenken Sie: In dem Moment, wo Sie etwas günstiger verkaufen, als Sie gedacht haben, dann können Sie auch günstiger etwas kaufen, als Sie gedacht haben.

Experten im 39. Berliner Immobiliengespräch:

Andreas Müller

Andreas Müller ist Co-Gründer und Geschäftsführer von Black Label Immobilien. Seit 1989 widmet er sich dem Thema Immobilien und steht bei Black Label Immobilien als qualifizierter Partner für individuelles Wohnen und Leben in Berlin und Brandenburg zur Seite. Er verantwortet die Bereiche Eigentümerbetreuung sowie zertifizierte Marktwertermittlungen. Er betreut seine Kunden und Kundinnen umfassend bei der Suche nach der geeigneten Wohn- oder Gewerbeimmobilie sowie der Suche nach dem passenden Käufer oder der passenden Käuferin für Ihre Immobilie.

Achim Amann

Achim Amann ist Co-Gründer und Geschäftsführer von Black Label Immobilien. Seit 2004 befasst er sich mit Immobilien in Europa. Begonnen hat er am Golf von St. Tropez (2004-2007), anschließend folgte sein MBA in England (2008). Seit 2008 berät und betreut er International Key Accounts sowie Berliner Bauträger und verantwortet das Marketing der Marken Black Label Immobilien und Black Label Properties sowie die Bereiche Akquisition und Produktstrategie.

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