Es gibt Gespräche, nach denen man beruhigt ist. Und es gibt Gespräche, nach denen man denkt: Gut, dass wir darüber gesprochen haben – bevor es ernst wird.
Dieses Interview gehört eindeutig zur zweiten Kategorie.
Achim Amann spricht mit David Gajda und Peet Hopfengart, Steuerberatern der neu gegründeten Kanzlei B4TX, über genau jene Themen, bei denen Immobilienbesitzer, Käufer und Erben besonders häufig falsche Annahmen treffen. Nicht aus Leichtsinn – sondern, weil vieles plausibel klingt, sich logisch anfühlt und trotzdem steuerlich falsch ist.
Der Rahmen ist bewusst kein Fachseminar. Es ist ein offenes Gespräch aus der Praxis: aus Sicht eines international tätigen Maklerunternehmens und aus Sicht zweier Steuerberater, die täglich mit echten Fällen, echten Zahlen und echten Folgen zu tun haben.
Wer hier miteinander spricht
Black Label Immobilien begleitet seit Jahren Käufer und Eigentümer besonderer Wohnimmobilien in Berlin. Viele Kunden leben im Ausland, investieren aus Überzeugung in den Berliner Markt oder besitzen Immobilien, die über Jahrzehnte gewachsen sind – oft verbunden mit familiären, steuerlichen und internationalen Fragestellungen.
David Gajda und Peet Hopfengart ergänzen diese Perspektive um die steuerliche Realität:
Peet Hopfengart bringt Erfahrung aus dem Finanzamt mit und kennt die Denkweise der Verwaltung.
David Gajda arbeitet schwerpunktmäßig an Strukturierung, internationalem Steuerrecht und Prozessfragen.
Beide eint ein klarer Ansatz:
Nicht reagieren, wenn es zu spät ist – sondern verstehen, was vorher entschieden werden sollte.
Drei Themen, die immer wieder unterschätzt werden
1. Die 10-Jahres-Frist – und warum sie kein Gefühlsthema ist
Kaum ein Begriff ist so verbreitet und gleichzeitig so verkürzt wie die sogenannte Spekulationsfrist. Im Gespräch wird deutlich:
Entscheidend ist nicht, wie lange man „gefühlt“ Eigentümer war, sondern der Notarvertrag.
Umbauten, Sanierungen oder strukturelle Eingriffe können die steuerliche Einordnung verändern.
Politische Diskussionen über eine mögliche Abschaffung ersetzen keine Planung.
Der teure Irrtum: darauf zu vertrauen, dass „das schon passen wird“.
2. Internationale Eigentümer und der Irrglaube der doppelten Sicherheit
Ein häufiger Satz im Gespräch mit ausländischen Eigentümern lautet:
„Ich versteuere das ja in meinem Heimatland.“
Das Interview zeigt, warum genau dieser Satz problematisch ist:
Immobilien werden grundsätzlich dort besteuert, wo sie liegen – in diesem Fall in Deutschland.
Deutsche Regeln gelten auch für Menschen ohne Wohnsitz hier.
Notare, Finanzämter und internationale Informationsaustauschabkommen sorgen dafür, dass Verkäufe und Mieteinnahmen nicht unsichtbar bleiben.
Besonders relevant: Selbst wenn Deutschland keinen Zugriff mehr hat, kann das Heimatland steuerlich reagieren. Steuerfreiheit ist kein Automatismus – schon gar kein internationaler.
3. Erbschaft und Schenkung – wenn fehlende Planung teuer wird
Im Gespräch wird sehr klar, warum Erbschaftsteuer selten ein Problem der Vermögenden ist, sondern häufig eines der Unvorbereiteten.
Themen sind unter anderem:
Freibeträge und ihre 10-Jahres-Logik
Gestaltungsmöglichkeiten wie Wohnrecht oder Nießbrauch
das sogenannte Familienheim – und warum die Finanzverwaltung hier äußerst streng prüft
Ein wiederkehrendes Motiv: Viele Fehler entstehen nicht aus Unwissen, sondern aus Aufschieben.
Mit unseren Experten gehen sie auf Nummer Sicher!
Wir arbeitet schon seit vielen Jahren mit Rechtsanwälten, Finanzexperten und Kanzlein aus den unterschiedlichsten Bereichen zusammen. Wer sich für den Kauf, den Verkauf, die Finanzierung, die Umfinanzierung, usw. interessiert, wird über kurz oder lang Spezialisten mit langjährigem Expertenwissen benötigen.
Randthemen, die keine Randthemen sind
Nebenbei – aber keineswegs nebensächlich – geht es auch um:
die neue Grundsteuer und ihre Einordnung
die Grunderwerbsteuer als politische und wirtschaftliche Bremse
Abschreibung, Sanierung, 15-%-Regel und Restnutzungsdauer-Gutachten
Alles Punkte, die in der Praxis schnell fünf- oder sechsstellige Auswirkungen haben können.
Warum sich dieses Gespräch lohnt
Dieses Interview liefert keine Patentrezepte.
Es ersetzt keine individuelle Beratung.
Aber es schafft etwas anderes – und das ist oft entscheidender:
ein realistisches Verständnis dafür, wo Annahmen enden und steuerliche Realität beginnt.
Wenn Sie Immobilien besitzen, kaufen, verkaufen oder vererben wollen – insbesondere mit internationalem Bezug – werden Sie sich in vielen Beispielen wiedererkennen.
Und genau deshalb lohnt es sich, dieses Gespräch anzusehen oder anzuhören.
Nicht, um alles zu wissen.
Sondern um die teuren Irrtümer zu erkennen, bevor sie entstehen.
