Noch vor wenigen Monaten konnten Kaufinteressenten darauf hoffen, dass Immobilienfinanzierungen wieder günstiger werden. Diese Hoffnung bekommt gerade einen deutlichen Dämpfer: Die Zinsen für Immobilienkredite ziehen wieder an, und mit der jüngsten Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank hat sich die Lage erneut verschärft. Wer heute eine Wohnung oder ein Haus in Berlin oder Potsdam kaufen möchte, steht deshalb vor einer schwierigen Frage: jetzt kaufen oder noch warten?
Abwarten klingt zunächst vernünftig. Wir befinden uns weiterhin in einem Käufermarkt: mehr Auswahl, längere Verkaufszeiten, verhandelbare Preise. Warum also nicht noch ein Jahr warten und auf weiter sinkende Preise setzen? Weil beim Immobilienkauf nicht allein der Kaufpreis entscheidet – mindestens genauso wichtig ist der Preis des geliehenen Geldes. Und der steigt gerade wieder.
Die Zinsen steigen – und 5 % sind nicht mehr undenkbar
Am 10. September 2026 hat die EZB ihre Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Die Zinsen für zehnjährige Immobilienfinanzierungen liegen inzwischen wieder bei rund 4 % (Quelle: Dr. Klein). Ob sie weiter auf 5 % steigen, kann niemand seriös vorhersagen – ausschließen sollte man es aber nicht.
Quelle: Zinsen für Immobilienfinanzierungen (10 Jahre Zinsbindung), 2006–2026, ganzjährige Durchschnittswerte. Quelle: baufivergleich.de, Dr. Klein, Interhyp (Stand: 10.09.2026)
Für Sie als Käufer zählt eine andere Frage mehr: Wollen Sie Ihre Kaufentscheidung darauf verwetten, dass die Finanzierung in einem Jahr günstiger ist?
Ein Rechenbeispiel zeigt, was auf dem Spiel steht. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro und 2 % anfänglicher Tilgung liegt die monatliche Rate bei 4 % Zins bei rund 2.000 Euro, bei 5 % bereits bei rund 2.333 Euro – 333 Euro mehr im Monat, rund 4.000 Euro im Jahr.
Eine Wohnung, die in einem Jahr 20.000 Euro weniger kostet, ist bei gleichzeitig teurerer Finanzierung möglicherweise gar nicht günstiger. Kaufpreis und Finanzierung gehören deshalb immer zusammen betrachtet.
Der Vorteil, den Käufer gerade jetzt haben
Steigende Zinsen wären ein größeres Problem, wenn der Markt gleichzeitig überhitzt wäre. Das ist er nicht. Das Angebot ist groß, Immobilien bleiben länger im Markt, und viele Verkäufer müssen sich auf die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käufer einlassen. Sie können vergleichen, Unterlagen in Ruhe prüfen – und müssen einen Angebotspreis nicht einfach akzeptieren.
Der perfekte Zeitpunkt wäre einfach: niedrige Preise, niedrige Zinsen, viel Auswahl, wenig Konkurrenz. Nur treten diese Bedingungen selten gleichzeitig auf – und niemand kann verlässlich vorhersagen, wann. Sinken die Zinsen irgendwann wieder deutlich, dürfte auch ein Teil der wartenden Käufer zurückkehren; die Nachfrage zieht an, und der heutige Verhandlungsspielraum wird kleiner.
Wie lange das aktuelle Zeitfenster offenbleibt, lässt sich nicht seriös beziffern – einige Monate, vielleicht ein oder zwei Jahre. Entscheidender als der Versuch, den niedrigsten Zins oder Preis zu erwischen (das erkennt man ohnehin erst im Rückblick), ist deshalb eine andere Frage: Finden Sie heute eine Immobilie, die zu Ihnen passt, lässt sie sich solide finanzieren, und ist der Preis verhandelbar? Wenn ja, kann es teuer werden, den Kauf allein auf die Hoffnung auf bessere Zeiten zu verschieben.
Jetzt kaufen – aber nicht um jeden Preis
Steigende Zinsen sind kein Grund zu überstürzten Entscheidungen. Eine schlechte Immobilie wird durch die Aussicht auf 5 % Zinsen nicht besser, ein überhöhter Kaufpreis nicht vernünftiger, eine knapp kalkulierte Finanzierung nicht solider. Aber auch dauerhaftes Abwarten ist eine Entscheidung – und sie kann Geld kosten.
Wer ohnehin eine Immobilie kaufen möchte, über ausreichend Eigenkapital verfügt und die Rate langfristig tragen kann, sollte den aktuellen Käufermarkt nutzen: jetzt suchen, genau rechnen, konsequent verhandeln. Denn die Zinsen steigen bereits – wie weit, weiß niemand. Käufer haben derzeit etwas, das ihnen lange fehlte: Auswahl und Verhandlungsmacht.
Das könnte mehr wert sein als das Warten auf den vermeintlich perfekten Zeitpunkt.
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