Guide für den Kauf von vermieteten Wohnungen

Vermietete Wohnung kaufen in Berlin – Was müssen Eigentümer und angehende Eigentümer wissen?

Mit Andreas Müller – CEO bei Black Label Immobilien

Was muss ich beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung kaufe?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Unterlagen wir zur Verfügung haben, desto besser. Als erstes ist bei einer vermieteten Wohnung der Mietvertrag erforderlich, damit Daten zur Miethöhe und Wohnungsgröße vorliegen, und wir diese mit der tatsächlichen Wohnungsgröße abgleichen können. Zweitens sollten wir uns mit der Verwaltung in Verbindung setzen, um uns die Betriebskostenabrechnungen anzuschauen. Ebenso sind die Wirtschaftspläne aus der Vergangenheit und für die Zukunft wichtig, um abzugleichen, ob die Mieteinnahmen zum Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis stehen, um den wirtschaftlichen Ertrag abzuschätzen.

Wie viel Eigenkapital benötige ich, um in Berlin eine Wohnung zu kaufen?

Wir empfehlen hier eine Eigenkapitalquote von mindestens 25 Prozent des Kaufpreises. Diese teilt sich auf in: Nebenkosten, die bei etwa 12 bis 15 Prozent liegen, sowie nochmal 10 Prozent vom Kaufpreis.

Ab wann lohnt sich der Kauf einer Wohnung im Gegensatz zur Miete?

Hier gibt es eine Faustregel: Wenn die Zinszahlungen für Ihre zu erwerbende Immobilie geringer sind, als die Kaltmiete, die Sie derzeit zahlen, ist auf jeden Fall der Kauf einer Immobilie zu empfehlen. Man sollte aber auch die Unterlagen der Wohnung prüfen, denn dort kommen noch weitere wirtschaftliche Faktoren hinzu.

Was ist der Vorteil, in Berlin eine vermietete Wohnung zu kaufen?

Der Vorteil gegenüber einer freien Wohnung liegt im wesentlich größeren Angebot. Außerdem sind die Kaufpreise gegenüber einer freien Wohnung etwa 30 bis 40 Prozent niedriger und diese Spanne können Sie, wenn sie nach zehn Jahren zum Beispiel verkaufen wollen, steuerfrei realisieren.

Was muss ich beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung kaufe und dort einziehen möchte?

Wichtig ist zunächst, dass eine umfangreiche Dokumentation über die Wohnung vorliegt, die über einen Makler besorgt werden kann. Wichtige Bestandteile der Dokumentation sind die Teilungserklärung und der Mietvertrag. Daraus geht zum Beispiel hervor, wann die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder wie lange der Mieter schon in dieser Wohnung wohnt.

Welche Unterlagen benötige ich für den Kauf einer Wohnung in Berlin?

Als erstes benötigen Sie die Teilungserklärung: Aus der Teilungserklärung geht hervor, wie groß Ihre Wohnung ist und wie viele Miteigentumsanteile Sie am Grundstück erwerben. Weiterhin benötigen Sie den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr. Am besten Sie besorgen sich auch die Wirtschaftspläne der beiden vergangenen Jahre. Wichtig sind auch die Beschlussprotokolle der letzten Eigentümerversammlungen oder das Beschlussbuch dazu, in dem alle Beschlüsse zusammengefasst sind. Zudem ist der Grundriss wichtig – am besten ein bemaßter Grundriss, um zu vergleichen, ob der Grundriss der Wohnung mit dem in der Teilungserklärung übereinstimmt. Weiterhin sind noch ein Lageplan vom Haus und ein Grundbuchauszug wichtig, aus dem hervorgeht, ob auf Wohnung noch Schulden lasten oder Dienstbarkeiten eingetragen sind.

Welche Kündigungsfristen gelten für Eigentümer, wenn sie Eigenbedarf anmelden möchten?

Hier gibt es unterschiedliche Fristen, zum einen die normalen Kündigungsfristen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch – die beginnen bei drei Monaten, und die höchste Kündigungsfrist sind dort neun Monate.

Was kann ich tun, wenn der Mieter trotz Anmeldung von Eigenbedarf nicht auszieht?

Hier raten wir Ihnen, grundsätzlich einen Anwalt zurate zu ziehen, um herauszufinden, ob der Mieter im Recht handelt, ob er tatsächlich nicht ausziehen muss – oder ob Sie im Recht sind. Hierfür ist immer der fachliche Rat eines Anwalts erforderlich.

siehe auch: Immobilienwissen aus anwaltlicher Sicht

Was muss ich bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen sie vor allem beachten, dass sie erst einmal formgerecht ist. Sie müssen diese in ordnungsgemäßer Form zustellen und der Mieter muss auch bestätigen, dass er diese bekommen hat. Anschließend kommt es darauf an, wie sich der Mieter verhält, ob er der Eigenbedarfskündigung zustimmt oder Widerspruch einlegt. In letzterem Falle sollte für fachlichen Beistand ein Anwalt zurate gezogen werden.

Tipp

Wenn Sie weitere Fragen an Andreas Müller oder unser Team von Black Label Immobilien haben, dann senden Sie uns gern eine E-Mail mit Ihrer Frage an info@blacklabelimmobilien.de

Wenn Sie eine persönliche Beratung möchten, dann kontaktieren Sie uns gern unter:

Telefon: +49 30 - 679 48 646

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