Wie lange ist die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie?

Gesetzesänderung für Vermieter zur Restnutzungsdauer ihrer Immobilie

Was ist die Restnutzungsdauer:

• 6 Abs. VI ImmoWertV:
  Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darf ein Gebäude nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer geringer als die gesetzlich bestimmte Nutzungsdauer, muss der Steuerpflichtige dies nachweisen.

Für erfahrene Eigentümer, die professionell vermieten, ist es klar: Sie lassen sich jetzt die tatsächliche Restnutzungsdauer von einem Marktwert-Makler oder einem Gutachter bestätigen. Dieses Gutachten gibt den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie wieder, also den Zustand der baulichen Anlagen, die Lage, Ausstattung und aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt/Nachfrage. Es wird also ein Verkaufswert ermittelt, der für die Immobilie zurzeit erzielt werden kann.

Als privater Vermieter sollten Sie hellhörig werden.

Warum lassen sich die Profis gerade jetzt die Restnutzungsdauer mit einem Gutachten bestätigen?

Folgendes: Das Finanzamt setzte bisher die „Restnutzungsdauer“ einer Immobilie pauschal auf 50 Jahre bzw. 40 Jahre bei Gebäuden, die vor 1925 erstellt wurden, fest. Das sind bei 50 Jahren 2 % pro Jahr, welches Ihr Haus oder Ihre Wohnung buchhalterisch an Wert verliert. Wenn das Haus 100.000 € gekostet hat, können Sie also 2.000 € pro Jahr als Kosten steuerlich geltend machen.

Fast alle Immobilien haben eine tatsächliche Restnutzungsdauer von weitaus weniger als 50 Jahren. Welche Heizung, Fassade, Elektrik oder welches Dach hält schon 50 Jahre?

Um eine höhere Abschreibung geltend machen zu können, brauchen Sie einen Nachweis für eine in Wirklichkeit kürzere Restnutzungsdauer. Diesen Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer müssen Sie als Eigentümer führen. Bei Vorlage eines Gutachtens über eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 33, statt 50 Jahren, kann die Abschreibung von 2 auf 3 % erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 100.000 € können Sie also ca. 3.000 € pro Jahr als Kosten steuerlich geltend machen. Die steuerlichen Vorteile und der Liquiditätsgewinn können also signifikant sein.

Nutzen Sie das Gutachten für steuerliche Vorteile und Liquiditätsgewinn.

Informationen unter: https://www.haufe.de/steuern/rechtsprechung/wertgutachten-kuerzere-restnutzungsdauer-eines-gebaeudes_166_563316.html

Der Gesetzgeber wird Immobilieneigentümern vermutlich bald die Chance nehmen, mit Gutachten die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie zu verändern. Deshalb werden die Profis jetzt schon aktiv. Das sollten Sie auch tun.

Eine energetische Sanierung von Gebäuden ist im Angesicht des dramatischen Klimawandels sehr wichtig. Gerade bei älteren Immobilien ist oft eine Verbesserung der Energieeffizienz notwendig. Mieter erwarten zu Recht zukunftssicheren Wohnraum. Gezielte energetische Maßnahmen tragen dazu bei, den Energieverbrauch für Heizung, Warmwasseraufbereitung und Belüftung zu minimieren. Sie müssen also als Vermieter aktiv werden und sanieren.

Hier eine stark vereinfachte Erklärung, was das für Sie konkret bedeutet:

Sie müssen als Eigentümer investieren. Wenn Sie modernisieren, brauchen Sie Geld und eine angepasste Abschreibung. Investieren Sie nach dem Kauf innerhalb von 3 Jahren in – zum Beispiel – eine neue Heizung oder ein neues Dach, wird dieses zusammen mit dem Kaufpreis auf 50 Jahre abgeschrieben. Investieren Sie nach den 3 Jahren, wird es je nach Gewerk deutlich schneller abgeschrieben. Gerade in der aktuellen Marktlage wissen wir alle, das Cashflow wichtig ist, um Kapital zu haben für die Sanierung und Modernisierung Ihrer Immobilien.

Mit Durchführung der Maßnahmen steigen der Wert und die Lebensdauer Ihrer Immobilie, auch wenn die Investition zunächst hoch erscheint.

Bitte beachten Sie: Sie haben jetzt nur einen begrenzten Zeitraum, um das Gutachten einzureichen. Sprechen Sie umgehend mit Ihrem Steuerberater.