Fragen an Inga Rück | Immobilienmaklerin bei Black Label Immobilien:

Lohnt es sich, jetzt ein Ferienhaus auf Rügen zu kaufen? Und wenn ja: warum?

Die Bekanntheit von Ferienimmobilie als lukrative Kapitalanlage war vielen bisher nicht bewusst. Dass man mit Ferienimmobilien Renditen bis zu 6 % erzielen kann, war häufig Insidern vorbehalten, die im unmittelbaren Umfeld leben oder tätig sind. Man fährt in den Urlaub, findet es toll, könnte sich durchaus vorstellen öfter zu kommen und macht sich dann aber keine Gedanken darüber, in welcher Relation der Kaufpreis einer Immobilie vor Ort zu möglichen Einnahmen steht und wie sich die Investition in eine Ferienimmobilie rechnet.

In den letzten zwei Jahren ist ein Kaufanstieg von 30% für Ferienimmobilien verzeichnet worden, unabhängig ob die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie gekauft worden ist. Dabei sind die wichtigsten Kriterien die Lage und Art der Immobilie, deren Erreichbarkeit, die Zielgruppe bei Vermietung als Ferienimmobilie und deren Auslastung und natürlich eine entsprechend gute Internetverbindung.

Die Ferienhäuser im Naturquartier Rügen sind Architektenhäuser - was versteht man unter Architektenhaus?

Von den Bauherren ausgewählte Architekten arbeiten für die Realisierung eines Architektenhauses eng mit den Auftraggebern zusammen. Sie skizzieren dabei die Erwartungen und Bedürfnisse anhand vorgegebener Faktoren. Für die Planung des Naturquartiers sind den Bauherren folgende Faktoren wichtig: ökologisches Bauen und gesundes Wohnen an einer der besonders naturbelassenen Lage am Südstrand in Göhren. In Übereinstimmung mit gesetzlichen Bestimmungen, Vorgaben der Gemeinde Göhren, den bautechnischen Grundlagen wie Statik, Effizienz oder Nachhaltigkeit sind die beschriebenen Architektenhäuser entstanden.

Warum sollte man sich ein Architektenhaus kaufen und für wen sind sie geeignet?

Die individuelle Planung der Architekten nach den Vorstellungen oder Vorgaben der Bauherren führt zu besonderen Häusern, die häufig außergewöhnlich und häufig einzigartig sind. Auf dem Naturquartier entstehen u.a. 7 Einfamilienhäuser von einer Architektengruppe geplant, weitere Wohnung in Townhouses von anderen Architekten bearbeitet. Bei allen Immobilien des Naturquartiers sind die Kriterien Design, Gesundheit, Ökologie in Einklang gebracht. Wenn Kaufinteressenten Wert auf höchste Ansprüche an Qualität, Wohngesundheit sowie ökologisches Bauen, Design und Nachhaltigkeit legen, ist das Angebot des Naturquartiers für die Kunden richtig.

Was macht die ökologische Architektur der Ferienhäuser auf Rügen aus?

Nachhaltige Architektur zeichnet sich durch Form und Funktion eines Gebäudes ebenso wie durch die zum Bau herangezogenen Materialien und die Energieeffizienz aus. Die ökologisch hochwertigen Baustoffe wirken sich nicht nur auf das Raumklima oder auf die Gesundheit der Bewohner aus, sondern auch auf die Umwelt, das Klima und den Ressourcenverbrauch. Nachhaltiges Bauen betrachtet den gesamten Zyklus von der Rohstoffgewinnung bis zum Recycling der Materialien.

Welche nachhaltigen Baustoffe werden verwendet?

Die Verwendung von ökologischen, langlebigen und wiederverwertbaren Baumaterialien ist Standard und Voraussetzung für die Architektenhäuser des Naturquartiers. Die tragenden Außen- und Innenwände der Einfamilienhäuser bestehen aus einer durchdachten Holzständerkonstruktion. Eine hinterlüftete Fassadenbekleidung aus sägerauen Fichtenholzbrettern mit einer Holzfaserdämmung belegen eine effiziente Isolierung mit natürlichen Dämmstoffen.

Ferienhaus kaufen auf Rügen mit Meerblick: Wie hoch ist der Preisunterschied zu weiter entfernten Immobilien?

Die Preise für Immobilien mit Blick auf die Ostsee liegen zwischen 7.500.- pro m² Wohnfläche bis 13.000.-€ pro m² Wohnfläche. Während Immobilien, die nicht in den Seebädern liegen bei durchschnittlich 3.500.- pro m² bis 5000.-€ pro m² Wohnfläche liegen.

Was unterscheidet einen Ferienbungalow von einem Ferienhaus?

Auf der Insel Rügen wird die Bezeichnung Ferienbunglow meist für nostalgische und eingeschossige Bungalows aus der DDR-Zeit oder deren Nachbauten verwendet. Während ein Ferienhaus meist größer ist und über zwei oder mehrere Geschosse verfügt.

Was ist ein Feriendorf und was macht Ferienwohnungen und Ferienhäuser in einem Feriendorf aus?

Als „Feriendorf“, im Sinne von ähnlich oder gleichartig gebauten Immobilien, versteht man eine Ansiedlung von Wohneinheiten in begrenzter und ausgewiesener Lage, die gleichzeitig von einem Verwalter betreut werden können, wenn die Eigentümer nicht anwesend sind, oder, wenn eine Vermietung der Häuser stattfinden soll.

Wie sieht der Wiederverkaufswert von Ferienimmobilien aus?

Aufgrund der Corona-Pandemie verstärkte sich die Tendenz, dass Menschen ins Grüne streben und ans Meer wollen, weswegen wir im Bereich Ferienimmobilien eine Wertsteigerung beobachten konnten. Wir rechnen damit, dass diese weiter geht, denn die Lebensweise der Menschen hat sich nachhaltig verändert.

Welche Risiken gibt es beim Kauf einer Ferienimmobilie?

Die Lage und die Ausstattung sollten gut eingeschätzt werden, weil die Gewinne vor allem über ein professionelles Ausstattungskonzept erzielt werden. Die Menschen werden immer anspruchsvoller und unabhängig von der Hauptsaison von Juni bis September gibt es zusätzlich im November andere Bedürfnisse für Ostseeurlauber. In der kalten Jahreszeit möchten die Menschen daher oft eine Sauna und einen offenen Kamin als Option für ihren Urlaub.

Das heißt, wir müssen hier auf die Ausstattungsmerkmale und die Lage achten, sowie auf die Auslastung durch die Urlauber. Hier sollte eine möglichst hohe Quote erzielt werden, sodass man auf eine Auslastung zwischen 170 und 210 Tagen kommt. Entsprechend ist es hier auch wichtig, mit zuverlässigen Partnern zusammenzuarbeiten und die Angebote auf Portalen zu veröffentlichen.

Außerdem muss das Handling und das Management der Ferienimmobilie gewährleistet sein: Wer macht die Übergabe, wer deponiert den Schlüssel in einem Schlüsselkasten, wer kümmert sich um die Sauberkeit und die neue Bettwäsche und wer übernimmt die Reparaturen - all das sind relevante Fragen, die es vorab zu klären gilt.

Welche Kunden kaufen typischerweise Ferienimmobilien?

Das sind häufig Personen, die einen Zweitwohnsitz suchen, zwischen 40 und 60 Jahre alt sind und gelernt haben, dass durch die Pandemie ihre Anwesenheit im Büro nicht kontinuierlich notwendig ist - sie also remote arbeiten können. So können sie sich zum Beispiel zwei Wochen eine Auszeit nehmen und in dreieinhalb bis vier Stunden von Berlin aus an die Ostsee fahren, um von dort aus zu arbeiten.

Außerdem betrachten Kunden die Ferienimmobilie als Altersvorsorge und bereiten sich darauf vor, sie zum Hauptwohnsitz zu machen. Deshalb achten Kunden darauf, welche Nachbarn sie haben, und dass diese nicht ständig wechseln, sondern kontinuierlich da sind.

Was ist bei einer Ferienimmobilie die klassische Finanzierungsstruktur?

Bei Ferienimmobilien haben die Kundinnen und Kunden ungefähr 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Wenn diese Immobilie tatsächlich auch als Ferienimmobilie zur Ferienvermietung ausgewiesen ist, ist das eine sehr gute Möglichkeit, von den Banken entsprechende Finanzierungen zu bekommen. Wichtig ist nur, dass die Erlaubnis für eine Ferienvermietung nachgewiesen wird.

Wie sieht der Markt für Ferienimmobilien aus?

Seit Beginn der Corona-Pandemie hat sich hier ein ganz neues Segment aufgetan: Viele fühlten sich in dieser Zeit eingesperrt und sehnten sich nach einem Ort im Grünen oder direkt am Meer. Tatsächlich hat sich das Kaufverhalten der Personen dahin entwickelt, dass der Kaufvolumen von Ferienimmobilien um ca. 30% gestiegen ist, wobei sich nochmal aufteilen lässt, dass ungefähr 44% einen Zweitwohnsitz in Deutschland favorisieren, während 46% ins europäische Ausland tendieren.

Die Ferienimmobilie an sich als Kapitalanlage war für viele ganz lange unbekannt, und wenn man genauer hinguckt, lassen sich teilweise Renditen von bis zu sechs Prozent erzielen - bei einer Auslastung von 170 bis 210 Tagen im Jahr in der Ferienvermietung.

Häufig werden die Gewinne nicht in der Hauptsaison von Juni bis September erzielt, sondern in der Nebensaison. Da gibt es eben besondere Voraussetzungen: Die Lage, die Art der Immobilie (also eine Wohnung oder ein Haus), die Erreichbarkeit, die Internetverbindung (weil die meisten Kunden remote arbeiten), aber vor allem die Vermarktung für die Ferienvermietung, also wie die Gäste gefunden werden können auf Portalen.

Wie viel kostet ein Biohaus (Ökohaus) auf Rügen?

Ab 750.000.- € für 142 m² Wohnfläche, auf 2 Ebenen mit einer Grundstücksfläche ab 400 m².

Gibt es Schnäppchenhäuser auf Rügen und wären sie eine gute Alternative?

Die Zeiten auf Rügen ein Schnäppchenhaus zu finden sind längst vorbei. Da sich die Insel zu einer der beliebtesten Ostsee Inseln in Deutschland entwickelt hat.

Ferienimmobilie als Investment

Das Interesse der Menschen spricht für sich: So stieg das Google-Suchaufkommen zum Thema ‘Ferienimmobilie kaufen’ von rund 880 Eingaben im Juli 2018 auf rund 1.600 Eingaben im Juni 2022 (also um etwa 81%).