Drei-Prozent-Formel

Black Label Immobilien

Die Finanzexperten von Black Label Immobilien geben Tipps in welchen Berliner Stadtteilen sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt

Berlin, 10. März 2015 – Mit der Drei-Prozent-Formel zur Berechnung des Preis-Mietverhältnisses führen die Finanzexperten von Black Label Immobilien ihre Kunden jetzt sicher durch den verwirrenden Berliner Immobilien-Dschungel. Ohne fachkundige Einblicke in die derzeitige Entwicklung des Berliner Immobilienmarktes ist es für Außenstehende oft schwer einschätzen, in welchem Stadtteil es sich langfristig lohnt eine Wohnung zu kaufen oder wo ein Minusgeschäft droht. Der Immobilienkauf in den Stadtteilen Lichtenberg, Spandau und Wedding verspricht beispielsweise für die nächsten Jahren eine attraktive Rendite, wobei die angesagten Szeneviertel wie Prenzlauer Berg und Mitte als Kapitalanlage längst zu teuer geworden sind. „Jedes Objekt benötigt natürlich eine individuelle Einschätzung, die sich aus mehreren Faktoren zusammensetzt – doch können wir für bestimmte Bezirke verallgemeinert sagen, dort rentiert sich jetzt ein Wohnungskauf und in diesem Kiez würden wir lieber von einer Investition abraten. Wir sprechen von einem gesunden Miet-Kaufpreis Verhältnis, wenn die Jahreskaltmiete mindestens drei Prozent des Kaufpreises entspricht. Das ist aber aktuell bei vielen Objekten in Berlin nicht der Fall“, erläutert Andreas Müller, Mitinhaber von Black Label Immobilien, seine aktuelle Einschätzung zur Immobilienlage in der Bundeshauptstadt.

Prenzlauer Berg und Mitte zu teuer, Lichtenberg und Wedding sind im Kommen

Das Verhältnis Miete zum Kauf sollte für beide Seiten stimmig sein, also auf der einen Seite für den Vermieter, der mit den Mieteinahmen seine Investition absichert und auf der anderen Seite für den Mieter, der keine überteuerte Miete zahlen möchte. In den Zentrumslagen und beliebten Lagen wie Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain ist das Preistableau erreicht. Mitbegründer von Black Label Immobilien Achim Amann zieht dabei gewisse Parallelen zur Miet-Kauf-Relation in London, wo er seit 2008 als Immobilienmakler tätig war. Die Mieten in den angesagten Vierteln werden nach seinen Erfahrungswerten wieder etwas sinken, da Käufer und Mieter in Bezirke wie Spandau, Wedding und besonders Lichtenberg ausweichen, wo noch eine positive Entwicklung zu erwarten ist.

Die Drei-Prozent-Rendite beim Immobilienkauf beachten

Zunächst ist die Berechnung des Preis-Mietverhältnisses wichtig, um beurteilen zu können, ob sich der Kauf der Wohnung lohnt. In diese Aufstellung fließen unter anderem ein ausführliches Finanzierungsmodell des Kunden, sowie die qualifizierte Einschätzung zur Entwicklung des Stadtteils mit ein, um die richtige Wahl zu treffen und am Ende nicht drauf zu zahlen. Eine moderne Wohnung in Lichtenberg mit 100 Quadratmetern kostet beispielsweise 300.000 Euro. Bei der Vermietung ist eine Kaltmiete von zehn Euro pro Quadratmeter für Berliner Verhältnisse noch relativ günstig – bei diesem Rechenbeispiel würde der Vermieter eine profitable Rendite von vier Prozent im Jahr erzielen. Im Prenzlauer Berg zahlen Mieter hingegen für eine gleichwertige Wohnung mindestens 12 Euro pro Quadratmeter und somit erhöht sich auch der Kaufpreis.

„In Lichtenberg gehen die Preise voraussichtlich weiter nach oben, da sich dieser Bezirk noch weiter entwickelt, im Prenzlauer Berg stagnieren die Preise. Der Marktpreis der Lichtenberger Wohnung steigt in den nächsten Jahren hingegen weiter an, weil in diesem Stadtteil gerade ein neuer attraktiver Kiez entsteht – hier lässt sich vermutlich ein guter Gewinn erzielen“, beschreibt der studierte Immobilienmakler Achim Amann vereinfacht die Drei-Prozent-Formel von Black Label Immobilien.

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Dominique Bridstrup

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