Ein Beitrag von Achim Amann, Geschäftsführer von Black Label Immobilien
Beim Wohnungskauf kommt es vor allem auf eines an: das eigene Budget. Wer heute über eine Million Euro auf der hohen Kante hat, kann sich in Berlin noch immer seine Traumwohnung aussuchen. Doch das ist die Ausnahme geworden. Ich beobachte seit Jahren, dass die Zahl der Käufer mit solch hohen finanziellen Mitteln stark zurückgeht – vor allem wegen der gestiegenen Zinsen.
Natürlich hängt viel davon ab, wo man kaufen möchte. In Charlottenburg, Prenzlauer Berg oder Mitte beginnt das Preisniveau für gut geschnittene große Familienwohnungen bei über einer Million Euro. Einfamilienhäuser im Südwesten Berlins gibt es ab etwa 1,2 Millionen Euro. Wer sich ein schickes Haus im Grunewald leisten möchte, muss mit mindestens drei Millionen Euro rechnen.
Die Mehrheit sucht bezahlbares Eigentum – und hat Eigenkapital zwischen 100.000 und 200.000 Euro. Die Realität sieht aber für die meisten ganz anders aus: Paare, junge Familien und Angestellte, die zu uns kommen, verfügen meist über Eigenkapital zwischen 100.000 und 200.000 Euro. Sie suchen Wohnungen zwischen 500.000 und bis zu einer Million Euro – möglichst vier Zimmer, 80 bis 100 Quadratmeter, Balkon oder Terrasse, Tiefgarage, Fahrstuhl.
Doch genau diese Wohnungen sind extrem gefragt und nur selten öffentlich sichtbar. Wir verkaufen viele dieser Objekte direkt – über unsere Website, Newsletter oder soziale Medien – oft an Bestandskunden. Wer nur auf Immobilienportale schaut, verpasst viele Chancen.
Wir unterstützen Sie.
Besprechen Sie persönlich, unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zum Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie mit einem unserer Makler oder Maklerinnen.
Mein Rat: früh anfangen, klein starten, Vermögen aufbauen
Gerade jungen Menschen oder Paaren rate ich: Warten Sie nicht auf die perfekte Wohnung. Kaufen Sie früh eine kleinere Eigentumswohnung, steigen Sie in den Markt ein, und beginnen Sie, Vermögen aufzubauen. In Berlin gibt es durchaus Wohnungen zwischen 150.000 und 500.000 Euro – je nach Lage und Zustand.
Wenn Sie sich z. B. 100.000 Euro bei der Bank leihen, zahlen Sie bei vier Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung rund 6.000 Euro im Jahr – also etwa 500 Euro im Monat. Wer zu zweit 200.000 Euro finanzieren kann und die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlt, kann sich eine kleine erste Wohnung leisten.
Wer gut vorbereitet ist, hat die besseren Karten
Wichtig ist es, vorbereitet zu sein: Finanzierungsbestätigung, klarer Budgetrahmen, saubere Unterlagen. Denn am Ende zählen beim Zuschlag oft drei Dinge:
- Wer kann am schnellsten kaufen?
- Wer hat die beste Bonität?
- Und wer zahlt den besten Preis?
Ich rate dennoch ganz bewusst davon ab, sich in einen Wettkampf um den höchsten Preis hineinziehen zu lassen. Kaufen Sie nur, wenn Sie den Kredit auch langfristig gut tragen können.
Denken Sie offen: nicht nur die Szeneviertel bieten Chancen
In Innenstadtlagen ist das Angebot begrenzt – und die Konkurrenz groß. Wer bereit ist, seinen Radius zu erweitern, findet auch in Randlagen oder weniger gefragten Stadtteilen attraktive Wohnungen zu besseren Konditionen. Gerade beim Mieten kann ein Blick über den Tellerrand bares Geld sparen.
Möchten Sie Ihre Finanzierung professionell planen?
Mein Fazit
Der Immobilienmarkt hat sich verändert – aber das eröffnet auch neue Chancen. Wer ehrlich zu sich selbst ist, seine Finanzen im Griff hat und aktiv sucht, kann auch heute noch den Traum vom Eigentum verwirklichen. Wir begleiten Sie gerne auf diesem Weg – und helfen Ihnen, nicht nur irgendeine Immobilie zu finden, sondern die richtige.
Informationen dazu auch in meinem Interview mit der FAZ vom Juli 2025
FAQ
Wie viel Eigenkapital benötige ich mindestens, um in Berlin eine Wohnung kaufen zu können?
Mindestens sollten Sie rund 20 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler) selbst aufbringen können. In der Praxis heißt das: Bei einer Wohnung für 500.000 Euro sind 100.000 bis 150.000 Euro Eigenkapital realistisch.
Welche Berliner Stadtteile bieten aktuell noch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien?
Stadtteile wie Lichtenberg, Reinickendorf, Pankow (außer Prenzlauer Berg), Neukölln (Randlagen), Tempelhof oder Spandau bieten oft noch familienfreundliche Wohnungen mit guter Anbindung und etwas mehr Wohnfläche fürs Geld.
Wie finde ich Objekte, die nicht öffentlich auf Immobilienportalen erscheinen?
Viele Wohnungen werden direkt über bestehende Kundenkontakte, firmeneigene Newsletter, Social Media oder persönliche Netzwerke verkauft. Am besten tragen Sie sich aktiv in Suchkundenregister ein.
Suchauftrag auslösen
Lohnt sich der Kauf einer kleineren Wohnung als Kapitalanlage für den Einstieg?
Wie wirken sich die aktuellen Zinsen konkret auf meine monatliche Belastung aus?
Beispiel: Bei 200.000 Euro Darlehen, vier Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung zahlen Sie rund 1.000 Euro im Monat. Die genaue Belastung hängt aber von Laufzeit, Eigenkapital, Zinsbindung und Ihrer Bonität ab – eine Finanzierungsberatung ist daher unerlässlich
