Die Leerstandsquote beträgt heute in Berlin lediglich 1.1 Prozent

Wie auch in den vorherigen Jahren war die größte Anzahl an Angeboten für Eigentumswohnungen in der Stadtmitte konzentriert oder in nahegelegenen Bezirken. Über 50 Prozent der Anzeigen wurden für die vier zentralen Distrikte Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Pankow (Prenzlauer Berg eingeschlossen) und Friedrichshain-Kreuzberg erfasst.

Was die Mieten betrifft, lag in den ersten drei Quartalen des Jahres der Mittelwert der Angebote bei 10.34 Euro pro Quadratmeter. Das sind 5.6 Prozent mehr, als im gleichen Zeitraum von 2018. Gegenüber 2017 hat sich der Anstieg etwas verlangsamt - die Mieten für neu fertiggestellte und bestehende Wohnungen stiegen um 6-7 Prozent. In den vorherigen Jahren betrug das Wachstum 2014 3 Prozent, 2015 3.8 Prozent, 2016 5.5 Prozent und 2017 7 Prozent. Die Verlangsamung kann eine leichte Korrektur der Anstiege der letzten Jahre sein und auch zum Teil der Diskussion um strengere Mieten-Gesetze entsprungen sein.

Urbanität und Zentralität sind weiterhin die wichtigsten Mieteinflussfaktoren. Bei 12.99 Euro pro Quadratmeter (plus 9.9 Prozent) waren die Dynamiken in Friedrichshain-Kreuzberg besonders stark, dieser Distrikt verzeichnete die höchsten Anstiege in Berlin, was absolute Zahlen und Prozente angeht.

Die Zahl an Angeboten für den Kauf von Apartmentgebäuden ist in Berlin in den letzten Jahren konstant zurückgegangen. Wie in dem Markt für Eigentumswohnungen übersteigt die Nachfrage klar das Angebot. In Anbetracht eines ungebrochenen Aufwärtstrends, was Mieten und das Preislevel angeht und dem Mangel an Investmentalternativen, sehen viele Eigentümer keinen Sinn darin zu verkaufen. Das Volumen an Portfoliotransaktionen lag in 2017 bei 4.6 Milliarden Euro weit über dem Level des Vorjahres. Es gab Zeichen eines Angebotsmangels in den ersten drei Quartalen von 2018. Berlins Gesamtanteil an dem landesweiten Transaktionsvolumen betrug nur 19 Prozent. Was einzelne Transaktionen angeht, werden, nach dem Gutachterausschuss-Experten-Komitee, mehr als 1000 bewohnbare oder kommerzielle Gebäude jedes Jahr verkauft. Der Markt ist daher immer noch flüssig, es wird jedoch immer schwieriger signifikante Einkaufsvolumina zu generieren.

Bau-Dynamiken

Der Anteil der Mietwohnungen am Neubauvolumen steigt weiter an. Zahlreiche Bezirke verzeichnen einen deutlichen Anstieg in der neuen Bau-Pipeline. Derzeit konzentriert sich die Vermarktung auf das Mietwohnungssegment, wobei 60 Prozent der neuen Einheiten zur Vermietung vorgesehen sind. Dieser Anteil könnte sich sogar noch erhöhen, wenn wie zu erwarten, einige der neuen Eigentumswohnungen von ihren Käufern als Investitionsimmobilien vermietet werden.

Wird der momentane Preiszyklus bald enden?

Die typische Dauer eines Immobilienpreiszyklus beträgt nur fünf Jahre. Der 10 jährige Zyklus ist daher ein auffälliger Fall. Insbesondere im Hinblick auf die finanzielle Stabilität und potenziell negative Auswirkungen auf die Wirtschaft. Das Risiko eines starken Rückschlags erhöht sich mit jedem Anstieg. Die folgenden Bedingungen würden zeigen, dass der Aufwärtstrendzyklus sich seinem Ende nähert:

1. Das Angebot wird massiv ausgebaut und die Leerstände steigen an. Im Hinblick auf die einschränkenden Faktoren für den Neubau ist es unwahrscheinlich, dass der Zyklus bis 2022 endet.
2. Die Arbeitsmigration nach Deutschland hört auf. Nach aktuellen Angaben des statistischen Bundesamts belief sich die Nettozuwanderung nach Deutschland 2017 auf 416.080 Personen. Im monatlichen Report im Juni 2018 erwartet die Bundesbank, dass die Nettomigration im Zeitraum von 2018 bis 2020 1.2 Millionen erreichen wird, was den Rückgang der Arbeitsmigration unwahrscheinlich macht.
3. Die Zinsen steigen deutlich und damit werden auch die Mietrenditen im deutschen Wohnimmobiliengeschäft weniger attraktiv.
4. Die Bevölkerung zieht es eindeutig vor, eine Immobilie zu mieten, anstatt sie zu kaufen. 2017 stiegen die Mieten für Mietwohnungen im Jahresvergleich auf ein 23-Jahreshoch von 6.9 Prozent. Obwohl sich die Mietdynamik im Jahr 2018 und danach erheblich verlangsamt hat und weitere politische Maßnahmen für Mietkontrollgesetze erwartet werden, deuten Engpässe auf dem Wohnungsmarkt auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Laut DB research werden die vier oben genannten Konditionen im Jahr 2019 höchstwahrscheinlich nicht auftreten. Daher wird erwartet, dass der Preiszyklus an Ort und Stelle bleibt.

Wie in den letzten 10 Jahren dürften die Preise schneller steigen, als die Mieten

Während diese Entwicklung weiteren Abwärtsdruck auf anfängliche Renditen ausübt, dürfte das Immobilienmarktvermögen jedoch attraktiver sein als Kapitalanlagen, sowohl für private als auch institutionelle Investoren. Diese Konstellation spricht gegen ein kurzfristiges Ende des Zyklus, da die Renditen auf dem Immobilienmarkt in den kommenden Jahren die Zinsen  auf langfristige deutsche Staatsanleihen deutlich übertreffen dürften.

Viele Immobilien sind zudem attraktiver als die sehr volatilen Preise und Dividenden von Aktiengesellschaften. Vermietungsrenditen von 4 Prozent pro Jahr sollten daher zusätzliche Investoren anziehen und in Krisenzeiten werden Immobilieninvestments wahrscheinlich den Vorzug vor Finanzanlagen geben.

Quellen:

Germany property and metropolis market outlook 2019 - Deutsche Bank:

https://www.dbresearch.com/PROD/RPS_DE-PROD/PROD0000000000488866/Ausblick_auf_den_deutschen_Immobilienmarkt_2019.PDF