Vermieterwissen – Teil 1

Was Vermieter jetzt wissen sollten zu Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe.

Experte: Rechtsanwalt Stefan Czink, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Stefan Czink ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er ist über die Landesgrenzen Berlins hinaus bekannt für seine akribische Arbeit und ein anerkannter Prozessanwalt. Dabei berät er neben Immobilieneigentümern auch WEG-Verwaltungen und Mieter.

Fragen an RA Stefan Czink

  1. Was ist bei der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe zu beachten?
  2. Mietpreisbremse – was müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen?
  3. Was ist aus Ihrer Sicht das Besondere am Berliner Mietrecht?
  4. Darf der Vermieter kündigen, wenn die Wohnung vom Mieter als Ferienwohnung untervermietet wird?
  5. Führt die Vermietung als Ferienwohnung zu einem Mangel an der Mietsache für reguläre Mieter?
  6. An wen muss mein Untermieter die Miete zahlen?
  7. Kann der Vermieter dem Mieter verbieten, die Wohnung unterzuvermieten?
  8. Wie hat der Mieter beim Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung einzuholen?
  9. Dürfen Wohngemeinschaften Mieter auswechseln?
  10. Darf der Vermieter dem Mieter den Strom abstellen?
  11. Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Mietverträge zu kündigen?

Was ist bei der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe zu beachten?

Das ist ein weites Feld: Bei der Vermietung von Wohnungen gibt es sehr viele gesetzliche Einschränkungen, sodass spiegelbildlich der Vermieter wenige Möglichkeiten hat, etwas mit dem Mieter wirksam zu vereinbaren, wenn diese Ansprüche gegen Recht und Gesetz verstoßen würden. Insofern kann man sich bei Wohnraum-Mietverträgen in der Regel auf gute Standard- oder Musterverträge verlassen.

Das machen auch Hausverwaltungen, die dann Standardverträge nehmen. Man sollte sich allerdings bei dem Anwalt in der Gemeinde, in der man wohnt – also beispielsweise in Berlin – erkundigen, welcher ein guter Mustervertrag für Vermieter ist, denn auf dem Markt gibt es auch gute Musterverträge für Mieter und diese sollte man eher vermeiden.

Bei der Vermietung eines Hauses gibt es zwar auch Musterverträge, aber hier gibt es doch Besonderheiten. Beispielsweise werden häufig Gärten vermietet- Dann sollten detaillierte Regelungen eingeführt werden, so zum Beispiel, dass der Mieter für die Pflege des Gartens zuständig ist und dass er die Pflege regelmäßig durchführen muss. Ohne so eine Regelung muss der Mieter wenig leisten im Blick auf die Gartenpflege. Deshalb kann man hier anwaltlichen Rat einholen, um die Verpflichtungen des Mieters aus so einem Mietverhältnis genau zu statuieren, damit es später keine Probleme gibt.

Bei der Vermietung von Gewerbe sollte ein Vermieter anwaltlichen Rat einholen – nach meiner Auffassung – denn häufig werden befristete Verträge abgeschlossen. Befristete Verträge können nicht ordentlich gekündigt werden, sondern nur fristlos – beispielsweise auf einen Zahlungsverzug. Das heißt, ein Vermieter kann durchaus fünf oder zehn Jahre an einen Mietvertrag gebunden sein. Deshalb müssen die Verpflichtungen des Mieters in einem Gewerbemietvertrag statuiert werden. So gibt es im Gewerbemietrecht keine Mieterhöhungsmöglichkeit für die Vermieter, sodass Mieterhöhungsmöglichkeiten unbedingt in den Mietvertrag hineingehören. Ebenso sollte bei Optionsausübung durch den Mieter geregelt werden, wie die Miete sich dann entwickelt – beispielsweise durch ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters, was wir präferieren. Der Mieter kann dann, wenn der Vermieter die Miete bestimmt, diese lediglich auf die Angemessenheit hin überprüfen.

Mietpreisbremse – was müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen?

Die Mietpreisbremse ist bis 2025 verlängert worden und es gibt Bestrebungen, sie auch danach zu verlängern.

Grundsätzlich kann bei Abschluss des Mietvertrages nur die Vergleichsmiete zzgl. 10 % wirksam vereinbart werden. Alles was darüber liegt, kann der Mieter versuchen, vom Vermieter zurückzuverlangen bzw. die Miete reduzieren zu lassen. Von der Mietpreisbremse gibt es Ausnahmen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wird und auch nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung. Wenn man auf die Vormiete den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder später dann allerdings mit einer Verzögerung von zwei Jahren schriftlich hingewiesen hat, kann man auch diese Vormiete weiter verlangen. Die Vormiete darf aber selbst nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Die Vergleichsmiete wird in den allermeisten Fällen mit dem Mietspiegel ermittelt. Im Moment ist unklar, ob der Mietspiegel 2021 von Berlin wirksam ist und überhaupt angewendet werden kann. Hier muss man die Entwicklung in der Rechtsprechung abwarten.

Was ist aus Ihrer Sicht das Besondere am Berliner Mietrecht?

Berlin gilt als die Mieter-Hauptstadt: Wir haben hier etwa 1,3 Millionen Mietverhältnisse. Außerdem hat Berlin alleine fünf Berufungskammern nur für Wohnungsmietrecht. Das heißt, wir haben fünf unterschiedliche Gerichte beim Landgericht in Berlin, die auf die Bezirke verteilt sind. Wenn man in der Presse liest, dass das Landgericht Berlin entschieden hat, dann muss man sich vergegenwärtigen, dass das nur ein Gericht beim Landgericht Berlin für Mietsachen ist. Die Berufungskammer sprechen auch unterschiedlich Recht: Wenn ein Fall zu uns kommt, dann prüfen wir, welche Berufungskammer zuständig sein wird, um uns darauf einzustellen.

Darf der Vermieter kündigen, wenn die Wohnung vom Mieter als Ferienwohnung untervermietet wird?

Grundsätzlich könne nach der Rechtsprechung von Teilen des Landgerichts Berlin ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Mieter die als Wohnraum gemietete Sache ohne Einwilligung oder nachträglicher Zustimmung, was eine Genehmigung ist, als Ferienwohnung untervermietet.

Wir haben in Berlin alleine im Mietrecht fünf Berufungskammern beim Landgericht. Wenn man also beispielsweise in der Presse liest, das Landgericht Berlin habe entschieden, ist das lediglich eine von fünf Berufungskammern. Die Berufungskammern sind für die zugewiesenen Bezirke von Berlin zuständig. Insofern kommt es auch in dieser Frage darauf an, in welchem Bezirk die Wohnung liegt.

So nimmt beispielsweise die Berufungskammer für den Bezirk Tempelhof-Kreuzberg an, dass jedenfalls vor Ausspruch einer Kündigung in solchen Fällen für eine ordentliche Kündigung eine Abmahnung des Mieters erforderlich ist. Auch das für den Bezirk Neukölln zuständige Berufungsgericht hat eine Kündigung für begründet erachtet, wenn der Mieter geradezu gewerbsmäßig an verschiedene Dritte untervermietet hat.

Für eine fristlose Kündigung ist regelmäßig nach den gesetzlichen Regelungen eine Abmahnung erforderlich. Für eine ordentliche nicht. Allerdings kann es auch für eine ordentliche Kündigung an dem erforderlichen Gewicht für eine Pflichtverletzung ohne Abmahnung fehlen. Deshalb sollte man unbedingt in Betracht ziehen, eine Abmahnung auszusprechen. Wenn der Mieter sich dann an die Abmahnung hält, ist aber eine Kündigung nicht mehr möglich. Insofern sollte sich der Sachbearbeiter einer Verwaltung oder der Vermieter überlegen, ob er nicht doch sofort eine Kündigung ausspricht. Denn eine Kündigung stellt regelmäßig auch eine Abmahnung dar.

Man würde also eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung wegen genauer Beschreibung der Pflichtverletzung dem Mieter beweiskräftig zu stellen und darin höchst vorsorglich den Mieter auffordern, die Gebrauchsüberlassung an Dritte unverzüglich, hilfsweise innerhalb einer Frist von einem Monat zu beenden. Für den Fall des fruchtlosen Ablaufs dieser Frist, wenn also der Mieter die Forderung nicht erfüllt, würde man eine erneute, hilfsweise Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Wenn dann der Kündigung nicht entsprochen wird, also nicht innerhalb einer zu setzenden Frist die Untervermietung nicht einstellt, würde man höchst vorsorglich erneut das Mietverhältnis kündigen.

Bei verhaltensbedingten Kündigungen ist es eminent wichtig, die Pflichtverletzung beweiskräftig herauszuarbeiten. Der Vermieter ist für die Pflichtverletzung beweisbelastet. Alleine die Aussagen von Mietern des Grundstücks sind eher nicht ausreichend, weil sie im Kern die Untervermietung wohl nicht bestätigen können. Hier muss überlegt werden, ob man auf einschlägigen Plattformen durch jemanden die Wohnung anmieten lässt. Auch die Einschaltung einer Detektei kann sehr nützlich sein. Solche verhaltensbedingte Kündigungen sollten von einem Rechtsanwalt geprüft werden, um auch die bisherige Rechtsprechung des für den Bezirk zuständigen Berufungsgericht herauszuarbeiten.

Führt die Vermietung als Ferienwohnung zu einem Mangel an der Mietsache für reguläre Mieter?

Dazu gibt es eine Entscheidung der unter anderem für den Bezirk Mitte zuständigen Abteilung des Landgerichts. Im dortigen Fall wird davon berichtet, dass die wechselnden Gäste einer Ferienwohnung Partys gefeiert haben. Es gibt auch Fälle, in denen die Gäste beispielsweise betrunken von einer Tour durch Berlin im Treppenhaus erscheinen und dann Lärm verursachen. Das führt dann zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung der davon betroffenen Mieterwohnungen. Selbst wenn der Vermieter selbst keine Wohnung dort unterhält, die an Feriengäste vermietet werden, wenn er also für den Lärm nichts kann, kann sein Mieter Minderung beanspruchen.

Denn bei der Minderung kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Hier würden wir aber bei einer Vertretung des Vermieters vorbringen, dass die Beseitigung dieses Mangels dem Vermieter gemäß § 275 BGB subjektiv unmöglich ist und daher kein Anspruch auf Minderung besteht. In dem vom Landgericht entschiedenen Fall hatte der Vermieter allerdings selbst die Wohnung an jemanden vermietet, der seinerseits dann die Untervermietung an Feriengäste vornahm. Der Vermieter konnte also hier eingreifen.

An wen muss mein Untermieter die Miete zahlen?

Das Untermietverhältnis und das Hauptmietverhältnis sind ein Dreiecksverhältnis. Auf der einen Seite befindet sich ein Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter,  und dann gibt es noch ein Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter – aber es gibt kein Rechtsverhältnis zwischen dem Untermieter und dem Vermieter.

Das heißt, nach den gesetzlichen Regelungen zahlt der Untermieter die Miete an den Hauptmieter, aber es steht natürlich dem Untermieter frei, die Miete direkt an den Vermieter zu bezahlen – rein nach § 267 BGB ist einerlei, wer den Anspruch erfüllt.

Kann der Vermieter dem Mieter verbieten, die Wohnung unterzuvermieten?

Bei einem Wohnraummietverhältnis kann man den gesetzlichen Anspruch auf eine teilweise Untervermietung nicht ausschließen. Das steht so in § 553 Abs. 3 BGB. Dagegen hat der Mieter keinen Anspruch auf die Untervermietung der gesamten Wohnung. Das steht in § 540 BGB. Hier bedarf es der Erlaubnis des Vermieters.

Wie hat der Mieter beim Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung einzuholen?

Der Mieter muss bei dem Antrag sein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung darlegen. Er muss ausführen, dass dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages erst entstanden ist. Wenn es um wirtschaftliche Interessen geht, muss er Einzelheiten zu den wirtschaftlichen Verhältnissen wohl vortragen. Meines Erachtens reicht es aber, wenn der Wohnraummieter mitteilt, dass er beispielsweise wegen einer befristeten Arbeitsstelle für ein Jahr in eine andere Stadt ziehen muss und deshalb wegen der doppelten Haushaltsführung Kosten einsparen möchte. Bei nichtwirtschaftlichen Interessen müssen diese ebenfalls begründet werden. Die berechtigten Interessen für eine Untervermietung werden nach der Rechtsprechung sehr weit gefasst.

Der künftige Untermieter muss namentlich benannt werden, damit der Vermieter prüfen kann, ob der Erteilung der Erlaubnis in der Person des Mieters Gründe entgegenstehen. Nach einer älteren Entscheidung ist der Mieter darüber hinaus verpflichtet, über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten Auskunft zu geben. Hier in Berlin dürfte aber eher die Meinung vorherrschend sein, dass solche Auskünfte nicht erforderlich sind, weil der Untermieter die Miete nicht an den Vermieter zahlt, sondern an den Hauptmieter.

Dürfen Wohngemeinschaften Mieter auswechseln?

Über diese Frage gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom April 2022. Dort hatten fünf Männer im Alter von 25-34 Jahren einen Wohnraummietvertrag abgeschlossen.

Zweimal wurde ein Nachtrag geschlossen, mit dem Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen und neue Mieter in das Mietverhältnis aufgenommen wurden. Dann begehrten die Mieter wiederum die Zustimmung zum Auswechseln von 4 Mietern. Das Amtsgericht hat dennoch der Klage stattgegeben. Das Landgericht Berlin hat die Klage in der Berufung zurückgewiesen. Dagegen haben die Mieter die Klage abgewiesen. Der BGH betont, dass es keine schematische Lösung gibt, eine Einzelbetrachtung ist also geboten.

Ein Auswechseln von Mietern ist dann möglich, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Mieterin geworden ist. Das war im vorliegenden Fall vom Bundesgerichtshof aber nicht angenommen worden. Vertragliche Regelungen gab es auch nicht, sodass die Willenserklärungen beim Vertragsabschluss bzw. bei den beiden Nachträgen untersucht wurden. Obwohl bereits zweimal durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter eine Auswechslung von Mietern stattgefunden hat, ergibt sich nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes daraus kein Anspruch auch für eine künftige Auswechslung von Mietern. Auch der Ursprungsvertrag ergibt nach einer Auslegung, dass ein solcher Anspruch auf Auswechslung von Mietern nicht besteht. Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter sich bewusst dafür entschieden hat, dass eine künftige Auswechslung der Mieter möglich sein muss. Das Risiko sieht der BGH eher bei den Mietern, die für eine klare Regelung im Mietvertrag sorgen können. Die Mieter sind auch nicht rechtlos gestellt, weil ein gesetzlicher Anspruch auf teilweise Untervermietung besteht. Das Recht der Vermieter ist bei solchen Konstellationen durch den Bundesgerichtshof gestärkt worden.

Dennoch kommt es auf den Einzelfall an, sodass eine gründliche Prüfung insbesondere der Äußerungen bei Abschluss des Mietvertrages der beiden Vertragsparteien insbesondere auch im Vorfeld des Vertragsschlusses vorgenommen werden muss. Wie die Chancen für den Vermieter im konkreten Fall sind, sollte durch eine anwaltliche Prüfung anhand der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ermittelt werden können.

Darf der Vermieter dem Mieter den Strom abstellen?

Es gibt jedenfalls eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes, die es für rechtmäßig ansah, dass in dem konkreten Fall der Vermieter die Heizung abgestellt hat. Bei dem Fall war es so, dass das Mietverhältnis wirksam fristlos gekündigt wurde, und das Gericht das auch angenommen hat. Voraussetzung ist, dass man das Absperren von der Heizenergie in dem konkreten Fall mit einer angemessenen Frist ankündigt – also es androht und es erst nach Ablauf dieser angemessenen Frist dann verwirklicht. Es kommt wirklich sehr auf die Interessen von beiden Parteien an, wobei die Interessen des Vermieters bei einem eindeutigen Zahlungsverzug überwiegen. Auf der anderen Seite stehen ja auch gewichtige Interessen des Mieters zur Prüfung an – beispielsweise der Gesundheitsschutz – oder in einem gewerblichen Mietverhältnis, wenn zum Beispiel Ware gekühlt werden muss.

Beim Strom ist es so, dass häufig der Vermieter keinen Zugang zu der Quelle hat, also in die Wohnung. Das heißt der Vermieter muss dann ohnehin eine einstweilige Verfügung beantragen bei Gericht und ausführen, dass das Mietverhältnis beispielsweise durch Zahlungsverzug gekündigt ist und der Mieter weiterhin keine Miete bezahlt – also auch keine Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Das ist auch ein Gewicht für die Richter, die darüber entscheiden, dass noch nicht einmal die Vorauszahlungen für Betriebskosten gezahlt werden. Dann wird der Mieter sich verteidigen und etwas ausführen, aber der Vermieter sollte versuchen, eine einstweilige Verfügung zur Öffnung der Tür zu bekommen (beim Abstellen des Stroms).

Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Mietverträge zu kündigen?

Der Vermieter kann einen Vertreter bevollmächtigen, Mietverträge zu kündigen. Wichtig dabei ist, dass der Vertreter von dem Vermieter einer Originalvollmacht für die Kündigung erhält und die Originalvollmacht der Kündigung beweiskräftig beigefügt und zugestellt wird. Wenn ohne Originalvollmacht gekündigt wird, kann der Mieter nach § 174 BGB die Kündigung unverzüglich zurückweisen, sodass erneut gekündigt werden muss. Beim erneuten Ausspruch der Kündigung kann aber dann der Kündigungsgrund nicht mehr besteht, beispielsweise wenn der Zahlungsverzug vollständig ausgeglichen wurde.

Beratung beim Immobilienverkauf

Tipp

Wenn Sie weitere Fragen an unser Team von Black Label Immobilien haben, dann senden Sie uns gern eine E-Mail mit Ihrer Frage an info@blacklabelimmobilien.de

Wenn Sie eine persönliche Beratung möchten, dann kontaktieren Sie uns gern unter:

Telefon: +49 30 - 679 48 646