12. Berliner Immobiliengespräch

Das neue Maklerrecht 2021.
Was Sie als Käufer oder Verkäufer jetzt wissen sollten.

Zum Thema: Das neue Maklerrecht 2021 tritt am 23.12.2020 in Kraft. Alle neuen Maklerverträge, die von diesem Zeitpunkt an abgeschlossen werden, müssen sich nach den neuen Provisionsregelungen richten. Diese Provisionsregelungen sehen u.a. verpflichtend die hälftige Teilung der Provision vor, wenn Immobilienmakler für beide Seiten, also für Verkäufer und Käufer tätig werden. Zugleich werden viele Gestaltungsmöglichkeiten, die das bisherige Maklerrecht vorgesehen hat, gesetzlich untersagt. (https://datenschutz.immobilien/buch-maklerrecht-2021/)

Sven R. Johns

Zur Person: Der Tätigkeitsschwerpunkt von Sven R. Johns ist das Immobilienrecht, dort speziell das Maklerrecht mit den verwandten Rechtsgebieten. Er hat mehr als 20 Jahre Erfahrung in allen Rechts- und praktischen Fragen rund um die Immobilie. Er war als beratender Rechtsanwalt für einen immobilienwirtschaftlichen Spitzenverband tätig und bis Mitte 2012 Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbandes IVD. Außerdem stand er 18 Jahre lang in einer Vorstandsposition im europäischen Spitzenverband der Immobilienberufe CEI.

Seine publizistische Tätigkeit u. a. als Mitherausgeber des Jahrbuchs „Immobilien“, als Autor verschiedener Fachbücher und für immobilienwirtschaftliche Fachzeitschriften und Online-Medien sichert die Aufmerksamkeit und das vertiefte Fachwissen zu allen wichtigen Trends und Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft.
Als Referent ist Sven R. Johns auf Seminaren, Fachtagungen, beim → Immobilienverband IVD, dessen Ehrenmitglied er ist, und an immobilienwirtschaftlichen Fachakademien aktiv. Sven R. Johns arbeitet eng mit der → ZEB Business School zusammen, an der er auch unterrichtet.

Im Live-Chat am 27.10.2020 haben RA Sven R. Johns und CEO Achim Amann Käufern und Verkäufern von Immobilien Auskunft zu den neuen Regelungen gegeben und u. a. folgende Themen diskutiert:

  • Welche Vereinbarungen sind mit dem Verkäufer erforderlich?
  • Welchen Vertrag müssen Immobilienmakler mit Käufern unbedingt abschließen?
  • Wie sieht ein wirksame Provisionshinweis nach dem neuen Maklerrecht im Exposé aus?
  • Wie muss der Makler-Alleinauftrag mit einem Verkäufer nach dem neuen Recht formuliert sein?
  • Welche Vereinbarungen mit Verkäufern und/oder Käufern gehen nach dem neuen Recht nicht mehr?
  • Wo endet der Anwendungsbereich des neuen Maklerrechts?
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03:28

Achim Amann: Was ändert sich Ende Dezember für den Käufer?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Der Gesetzgeber sagt, dass wenn Immobilienmakler einen Vertrag mit beiden Parteien des späteren Kaufvertrags abschließt also sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer, dann müssen sich beide Parteien zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten. Das heißt, dass der Immobilienmakler, wenn er mit dem Eigentümer in das Einkaufsgespräch der Immobilie geht, wird der Immobilienmakler mit dem Eigentümer verhandeln, dass er eine Hälfte der Provision bezahlt und der Käufer die andere Hälfte. In Berlin bedeutet das voraussichtlich, dass die ortsübliche Provision von 6% zzgl. MwSt. aufgeteilt wird, so dass es 3,57% beim Verkäufer und 3,57% beim Käufer sein werden. Im Maklervertrag wird dann vermutlich stehen, der Eigentümer bezahlt im Erfolgsfall 3,57% Provision inkl. MwSt. und im Exposé wird eine Käuferprovision von 3,57% inkl. MwSt. ausgezeichnet sein. Bislang war es in Berlin üblich, dass Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen häufig mit einer reinen Außenprovision von 7,14% angeboten wurden.

 

14:17

Achim Amann: Gibt es Möglichkeiten für Eigentümer keine Provision zu zahlen?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Die Intention des Gesetzgebers ist es, den Käufer zu schützen. Der Käufer soll in Zukunft nicht mehr Provisionen bezahlen müssen als der Verkäufer. Das muss irgendwie gesetzlich verankert werden und das hat der Gesetzgeber auf verschiedene Art und Weise getan und hat meiner Meinung nach alle möglichen Lücken geschlossen. Deswegen lautet meine ganz klare Empfehlung an alle Immobilienfirmen achtet darauf, sonst läuft man am Ende Gefahr gar keine Provisionen zu bekommen. Zunächst mal steht im Gesetzt, dass sich beide Parteien dazu verpflichten müssen die Provision in gleicher Höhe zu zahlen. Wenn der Makler für die eine Seite unentgeltlich tätig wird, muss er auch für die andere Seite unentgeltlich tätig werden. Außerdem wirkt ein Erlass, den der Makler der einen Seite gibt, auch zu Gunsten der anderen Seite (bspw. Ein Kickback an den Eigentümer). Von der Erlassregelung kann zudem durch Vertrag nicht abgewichen werden. Das bedeutet, selbst wenn der Käufer unterschreibt, dass er zur Kenntnis nimmt, dass er mehr Provision zahlt als er muss, ist das kein gültiger Vertrag. Auch Tippgeberprovisionen zählen als Umgehungstatbestand.

 

22:14

Achim Amann: Welche Änderungen wird das neue Maklergesetz auf dem Markt nach sich ziehen?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Eine gewisse „Geiz ist geil“ Mentalität gibt es auch im Hinblick auf die Maklerprovision und es gab schon immer die Versuche die Provision zu sparen. Die Frage ist, ob es Sinn macht, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen, um die Provision zu sparen. […]

 

28:48

Achim Amann: Gibt es bei Gemeinschaftsgeschäften etwas zu beachten?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Gemeinschaftsgeschäfte sind kein Thema für Eigentümer, sondern betreffen die Makler untereinander. Ein Immobilienmakler kann dabei mit anderen Maklern zusammenarbeiten und seinen eigenen Multiplikatoreffekt erhöhen, indem er Maklerkollegen in Netzwerken und in Verbänden fragt, ob sie passende Kunden für eine von ihm angebotene Immobilie haben. Jetzt ist die Frage, ob sich für die Provisionsvereinbarung unter dem neuen Maklerrecht irgendetwas verändert. Wenn 2 Immobilienmakler mit unterschiedlich hohen Provisionssätzen operieren halten sie den Kerngedanken des Gesetzes, nämlich dass die beiden Parteien gegenüber dem Makler zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten sind, nicht ein. Wenn jetzt also der Verkäufer 0,5% und der Käufer 5,5% bezahlen würde und die beiden Makler die Provision anschließend untereinander wieder aufteilen, glaube ich, dass das ein Umgehungstatbestand ist. Hier müssen wir allerdings noch auf die Rechtsprechung warten.

 

30:52

Achim Amann: Wie wird die Provisionsregelung mit Bauträgern / Investoren gehandhabt?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Es gibt einige neue Vorschriften zum Maklerrecht. Beispielsweise unterliegen alle Maklerverträge bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowohl für Käufer als auch für Verkäufer in Zukunft der Textform. Eine andere Vorschrift besagt, dass wenn der Käufer ein Verbraucher ist, die Regelung mit der hälftig geteilten Provision gilt. Das heißt, wenn der Verkäufer ein Bauträger ist muss trotzdem die hälftige Teilung der Provision stattfinden, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Der Gesetzgeber denkt ganz stark käufer- bzw. verbraucherorientiert und will diesen Käufer als Verbraucher zu niedrigeren Nebenkosten beim Erwerb der Immobilie verhelfen.

 

33:15

Achim Amann: Wann wird die Käuferprovision fällig? Stimmt es, dass der Käufer seinen Anteil an der Provision erst zahlen muss, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Die Käuferprovision wird mit der Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags fällig. Viele Immobilienmakler werden diesen Zeitpunkt auch so durch einen Hinweis im Exposé: „3,57% Käuferprovisionen verdient und fällig bei notarieller Beurkundung“ mit ihren Käufern festlegen. Damit ist eine Fälligkeitsregelung getroffen und wenn sie der nicht widersprechen gilt sie als vereinbart und dann zahlen sie praktisch mit der Beurkundung. Im Internet kursiert jetzt ein Thema rund um die Frage des Nachweises der Zahlung der Provision. Bei den meisten Immobilienkäufen wird diese Regelung keine Anwendung finden. Diese Regelung, mit dem Nachweis der Zahlung der Provision durch den Verkäufer gilt nur dann, wenn zuvor eine einmal getroffene Vereinbarung der beiden Seiten verändert worden ist. Angenommen ein Immobilienmakler hat mit einem Eigentümer eine reine Innenprovision vereinbart und will am Ende einen Teil seiner Provisionen doch auf den Käufer übertragen, geht das nur wenn die beiden mindestens in gleicher Höhe bezahlen. Nur in diesem Fall, wenn also eine solche Provisionsabrede nachträglich verändert wird, muss der Verkäufer nachweisen, dass er seinen Provisionsanteil an den Makler gezahlt hat und erst dann kann die Provision an den Käufer in Rechnung gestellt werden.

 

36:08

Achim Amann: Darf man zukünftig nicht provisionsfrei für den Käufer verkaufen, wenn man von dem Verkäufer eine Innenprovision bekommt?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Der Immobilienmakler kann mit einem Eigentümer eine reine Innenprovision vereinbaren und muss die Provision dann nicht hälftig auf beide Parteien aufteilen. Wenn der Immobilienmakler sich komplett vom Verkäufer vergüten lässt ist er der einseitige Interessenvertreter des Verkäufers. Die gesetzliche Regelung über die wir bislang gesprochen haben, dass beide Parteien sich zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten, ist dann gar nicht gegeben.

 

40:49

Achim Amann: Denken Sie, dass die Immobilienpreise steigen werden damit der Verkäufer am Ende ein Nullsummenspiel hat?

Rechtsanwalt Sven R. Johns:

Schauen sie auch da, was haben wir für Preissteigerung am Markt hinter uns? Sind die durch die Provisionen getrieben? Sind Immobilien in Nordrheinwestfalen oder Bayern 3% teurer, weil dort schon immer die Maklerprovision durch den Verkäufer zur Hälfte mit bezahlt worden ist? Die Preisfindung am Markt ist ein Spiel aus Angebot und Nachfrage. Das sehen sie jeden Tag, nicht nur an der Börse, sondern auch bei den Immobilienpreisen. In Berlin werden viel zu wenig Wohnungen gebaut und deswegen können Mietpreise steigen, weil eine riesige Nachfrage vorhanden ist. So ist es bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auch. Solange die Nachfrage hoch ist wird auch der „adäquate“ Marktpreis gefunden. Übrigens ist es auch heute schon so, wenn eine Immobilie mit einem Mondpreis an den Markt geht finden sich keine Kaufinteressenten. Erst wenn dieser Kaufpreis sinkt fangen die ersten an sich für diese Immobilie zu interessieren. Immobilienfirmen und Eigentümer, die mit Mondpreisen beginnen, kriegen am Ende weniger als sie ursprünglich haben wollten, auch das ist durch verschiedene Untersuchungen nachgewiesen. Also insofern lassen wir die Kirche im Dorf, die Preise steigen nicht wegen der Provision.

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